買賣二手房:首付款、辦理貸款與過户如何衔接少纠纷

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貸款采辦二手房，未打點過户手续、没法辦典質手续，就拿不到貸款。先打點過户手续又新屋抽水肥,担忧買方付湖口抽水肥,款時候等有贫苦。到底是先打點過户手续仍是先付首付款，讓二手房交易两邊都很纠结。若是两邊經由過程房地產中介機構签定合同商定了次序，買房人還應注重收款人、中介人與合同商定是否是一致，不成輕信所谓的“口头许诺”等。不然，就像下面這起案件同样，讓二手房采辦人堕入無尽的懊恼和法令胶葛中。

根基案情：沧州市某房地產掮客公司（如下房產掮客公司）與海兴县某中介家政辦事中間（如下简称某中介），均從事衡宇中介营業。後者受前者的营業引导、辦理。某中介為個别工商户，挂号的谋劃者為郝某。2018年5月24日，某中介被海兴县市場监视辦理局刊出。刊出缘由：遏制谋劃。

2018年4月12日，韩某作為買受人（乙方），冯某作為出售人（甲方），房產掮客公司作為居間方（丙方），三方签定《衡宇交易合同》，成交总價款為64万元。乙方依照衡宇成交总價款的1%付出佣金，详细数额為6400元整。關于金錢付出，《衡宇交易合同》商定：乙方在签定本合同時應向甲方付出購房定金壹万元整；乙方為貸款客户，應在銀行貸款审批後，付出给甲方衡宇首付款（首付款為除貸款申请分外的残剩房款），銀行貸款部門的房款按銀行劃定付出甲方。

签定合同当日，韩某给付冯某定金1万元、某中介（合同上的中介方是房產掮客公司）中介费6400元，并經由過程某信誉社向某中介营業員乔某轉账1.85万元。2018年5月21日，韩某给付某中介营業員马某6000元；2018年5月30日，韩某向某中介（2018年5月24日被刊出）交纳購房首付款17万元，并由某中介出具收条，收条上盖有某中介財政專用章。2018年6月9日，韩某给付冯某房款11万元。2018年8月3日、6日、15日，马某别離向冯某微信轉账500元、500元、5000元。2018年7月31日，某銀行通知韩某，購房貸款已审批經由過程，貸款金额35万元。

因衡宇過户、金錢付出等胶葛，韩某书面申请對涉案衡宇予以財富顾全。2018年9月5日，海兴县人民法院作出裁定，對涉案的衡宇举行查封。原告韩某提告状讼，请求被告冯某、某中介及其相干营業員承当法令责任。

■一审：未能付出首付款 賣房人可拒辦過户

一审法院認為，三方所签定的《衡宇交易合同》正当有用。韩某主意冯某應协助韩某打點衡宇過户手续，条件是已依照合同商定實行给付冯某首付款的义務。在韩某未實行该义務時，按照《中華人民共和國合同法》第六十七条劃定，冯某有權回绝协助其打點產權過户手续。韩某请求冯某承当违约金12.8万元的主意，因未能供给有用證据證實，法院不予支撑；

韩某主意某中介及马某應将韩某交纳的案涉衡宇首付款17万元，交付给冯某或退還并补偿丧失。因某中介于2018年5月24日刊出遏制谋劃，已不具有诉讼主體資历，百家樂預測,同時，韩某未能供给该首付款17万元被马某占用的證据，法院對该主意不予支撑。

韩某主意某中介應退還收取的中介费6400元、乔某退還收取的1.85万元、马某退還收取的6000元，并补偿丧失，因無究竟和法令根据，法院亦不予支撑。韩某如在本案得不到周延庇护，可依法另行主意權力。

河北省海兴县人民法院作出（2018）冀0924民初1106号民事裁决。一审裁决以下：驳回韩某的诉讼哀求。

■二审：不克不及證實合同變動應按原商定履行

上诉人韩某因不平一是裁决，向沧州市中级人民法院提起上诉。韩某上诉称：某中介挂号性子為個别工商户，其權力义務應由其賣力人郝某承当，應依法追加其為被告，一审法院未予追加。在現實實行《衡宇交易合同》進程中，韩某除交纳定金1万元外，于2018年6月9日交纳案涉衡宇首付款11万元。冯某接管此款，阐明协定两邊协商一致，并以本身的@举%cmYsu%動對衡%13aA1%宇@首付款的数额及交纳時候举行了變動，應認定為韩某已實行了衡宇首付款的交纳义務。根据二手房的買賣習气，只有冯某将衡宇過户给韩頸椎病貼膏,某後，貸款銀行方能将貸款資金付出给冯某，故冯某應先打點衡宇過户手续。

二审經审理查明的究竟统一审查明的究竟一致。二审法院認為，《衡宇交易合同》商定房產成交总價款為64万元，銀行审批貸款金额35万元，韩某理当向冯某付出除貸款申请额度以外的残剩房款29万元。韩某称，其付出定金1万元和向冯某付出11万元，阐明已與冯某协商一致，對首付款的数额及交纳時候举行了變動。但冯某對此其實不承認，韩某也未提交合同變動的相干證据。按照《中華人民共和國合同法》第七十八条劃定，“当事人對合同變動的内容商定不明的，推定為未變動”，對付韩某的合同變動主意，法院不予認定。

因韩某未依照合同商定将足额的首付款付永和通水管,出给冯某，按照《中華人民共和國合同法》第六十七条劃定，冯某有權不實行過户手续，且韩某未供给足以認定冯某违约的證据，故對付韩某请求冯某承当违约责任的主意，法院不予支撑。

被上诉人马某将韩某向其给付的6000元，已經由過程微信轉账的方法轉交冯某。故對韩某请求返還该金錢的主意，法院不予支撑。

某中介于2018年5月24日刊出挂号，而韩某2018年5月30日交纳的17万元，現實收款者和占据方并不是郝某與马某；韩某同時请求乔某返還1.85万元的證据不足。對付该两項诉求，韩某可另案主意。

2019年8月10日，沧州市中级人民法院作出（2019）冀09民终3908号民事裁决书。二审裁决以下：驳回上诉，保持原判。