最高院:载明房產相關信息的收款收据,不能视為书面買賣合同

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最高人民法院（2021）最高法民终1218号民事裁决認為，對付正當有用书面交易合同的認定，《中华人民共和國都會房地產辦理法》第四十一條及《都會房地產讓渡辦理劃定》第七條、第八條明白劃定，房地產讓渡理當签定书面讓渡合同，讓渡合同還應载明房地產权属證书名称和编号、房地產四至界线、地皮宗地号、地皮利用权获得的方法及年限、违約责任等事項。据此，房地產讓渡作為法定要式法令举動，理當签定具有物权變更內容或合意的书面合同，一般理當具备房產辦理部分發放的制式商品房交易合同，或是签定商品房認購、訂購、預訂等协定且合适《最高人民法院關於审理商品房交易摺疊紗門，合同胶葛案件合用法令若干問題的诠释》第五條劃定的情景。現李某某供给的《預收款專用单子》虽载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容，但作為一般財政信息载体尚不具有前述书面合同法定要件。一审法院仅凭《預收款專用单子》認定李某某合适查封前签定正當有用的书面交易合同於法無据，本院予以改正。

我赞成该概念的结論，即载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》不属於书面交易合同。可是我的来由和上述来由不太同样。

《履行贰言复议劃定》第28條和第29條的第一個要件都是“在人民法院查封以前已签定正當有用的书面交易合同”，因而可知该要件的首要性。在人民法院查封以前已签定正當有用的书面交易合同”這個要件可以分化為以下几點：（1）時候上，合同签定的時候早於查封的時候；馬栗膏,（2）合同效劳上，需是正當有用的，不克不及是無效合同（注：有概念認為商品房消费者與開辟商签定的認購书或預售合同或贩賣合同即使無效也不影响商品房消费者解除履行，對此概念在此不開展會商）；（3）請求“书面交易合同”。前两點本文不會商，本文的话題就是“书面交易合同”。

1、我認為不该當以“要式合同”或“要式法令举動”的法理阐述“载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》不属於书面交易合同。”

1、先看一下上述几條法令、部分規章的原文

《中华人民共和國都會房地產辦理法》第四十一條劃定：“房地產讓渡，理當签定书面讓渡合同，合同中理當载明地皮利用权获得的方法。”

《都會房地產讓渡辦理劃定》（發文構造：扶植部）第七條 劃定：“房地產讓渡，理當依照以下步伐打點：（一）房地產讓渡當事人签定书面讓渡合同；（二）房地產讓渡當事人在房地產讓渡合同签定後90日內持房地產权属證书、當事人的正當證實、讓渡合等同有關文件向房地產地點地的房地產辦理部分提出申請，并申報成交代價；（三）房地產辦理部分對供给的有關文件举行审查，并在7日內作出是不是受理申請的书面回答，7日內未作书面回答的，视為赞成受理；（四）房地產辦理部分核實申報的成交代價，并按照必要對讓渡的房地產举行現場查勘和评估；（五）房地產讓渡當事人依照劃定缴纳有關税费；（六）房地產辦理部分打點衡宇权属挂号手续，核發房地產权属證书。”

《都會房地產讓渡辦理劃定捕蠅袋，》第八條劃定：“房地產讓渡合同理當载明以下重要內容：（一）两邊當事人的姓名或名称、居處；（二）房地產权属證书名称和编号；（三）房地產坐落位置、面积、四至界线；（四）地皮宗地号、地皮利用权获得的方法及年限；（五）房地產的@增髮方法,用%87752%處或利%e23P1%用@性子；（六）成交代價及付出方法；（七）房地產交付利用的時候；（八）违約责任；（九）两邊商定的其他事項。”

上述劃定是一些辦理性的劃定，包含請求房地產讓渡理當签定书面讓渡合同，對合同內容的請求，買賣流程的劃定等。可是，從上述劃定看不出不签定书面的讓渡合同，不打點核准等手续，则衡宇交易合同瓜葛不可立或不見效。

2、再看一下（2021）最高法民终1218号裁决的说话

“對付正當有用书面交易合同的認定”中的“合同”很较着是债权合同；

“房地產讓渡作為法定要式法令举動”這句话應當是指物权举動；

“理當签定具有物权變更內容或合意的书面合同”中的“书面合同”應當是指债权合同。

阐發這三句话，再連系這一整段的內容来看，我感觉仿佛逻辑上有問題，問題出在了“多此一举”，即不该當把“要式合同”或“要式法令举動”引入這一段来阐述“载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》不属於书面交易合同。”并且，“房地產讓渡作為法定要式法令举動，理當签定具有物权變更內容或合意的书面合同”這句话在逻辑上也有點問題：“房地產讓渡作為法定要式法令举動”這句话應當是指房地產讓渡有網签、审税、過户等有房產和税務等部分介入的有比力严酷情势請求的一個買賣，可是這個“網签、审税、過户”的進程都是属於“買賣流程”的范围，這也都是房地產交易两邊實行其已告竣的交易合意（這個交易合意通常為以交易合等同书面情势表現的遮白髮粉餅，，可是也不解除是口頭协定）的進程，或说是房產買賣“中下流”的举動，而相對於應的“上遊”的举動则主如果告竣交易合意。咱們如今要會商的就是“上遊”的交易合意若是情势上是“载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》”，那末這個《預收款專用单子》是不是可以被認定為《履行贰言复议劃定》第28條和第29條中的“交易合同”。很较着，用“下流”的举動来倒推“上遊”應當怎样做，来論證“上遊”的合同若是不合适甚麼情势则该合同不合适《履行贰言复议劃定》第28條和第29條中的“书面交易合同”，這在逻辑上有點問題。

3、我認為衡宇交易合同不是要式合同

“要式合同，是指依法令或當事人請求必需具有必定情势的合同。……法令所劃定的情势，在效劳上不尽一致。某些要式合同，不具有法定情势则合同不可立；有些要式合同，不具有法定情势只是不見效或仅仅不克不及向法院诉請强迫履行罢了（《合同法》第44條等）。”【《合同法》，崔建遠主编，法令出书社出书，2016年第6版，第19页】

《合同法》第四十四條劃定：“依法建立的合同，自建立時見效。法令、行政律例劃定理當打點核准、挂号等手续見效的，按照其劃定。”

《民法典》第五百零二條劃定：“依法建立的合同，自建立時見效，可是法令還有劃定或當事人還有商定的除外。按照法令、行政律例的劃定，合同理當打點核准等手续的，按照其劃定。未打點核准等手续影响合同見效的，不影响合同中實行報批等义務條目和相干條目的效劳。理當打點申請核准等手续确當事人未實行义務的，對方可以哀求其承當违背该义務的责任。按照法令、行政律例的劃定，合同的變動、讓渡、消除等情景理當打點核准等手续的，合用前款劃定。”

衡宇交易合同不属於必需打點核准等手续的合同，不属於要式合同。至於交易两邊达成為了衡宇交易的合意以後，去衡宇辦理部分打點“網签、审税、過户”等手续不是《合同法》第四十四條和《民法典》第五百零二條中的“打點核准等手续”。《合同法》第四十四條和《民法典》第五百零二條中的“打點核准等手续”是指不辦這些手续则合同不見效（不影响合同中實行報批等义務條目和相干條目的效劳）。而打點“網签、审税、過户”等“要式的”手续偏偏因此交易两邊已告竣的交易合意建立并見效為條件的，打點“網签、审税、過户”就是在實行交易两邊已告竣的交易合意。

2、《履行贰言复议劃定》第28條和第29條中的“书面交易合同”的理解

案外人履行贰言之诉或申請履行人履行贰言之诉（如下简称“履行贰言之诉”）审查的是案外人是不是享有足以解除强迫履行的民事权柄，即案外人的民事权柄與申請履行人的民事权柄哪一個更優先。履行贰言之诉诉讼中，法院一方面要斟酌到案外人权力的庇護，一方面也要斟酌到申請履行人权力的庇護，申請履行人权力庇護的一個很首要的考量身分即避免案外人與被履行人通同侵害申請履行人的权力，以是《履行贰言复议劃定》第28條和第29條等設置了不少案外人解除履行需知足的法令要件，此中，《履行贰言复议劃定》第28條和第29條中對案外人都有一個“书面交易合同”的請求。這里的“书面交易合同”的理解必定要在履行贰言之诉法令轨制的布景下作诠释，而不克不及仅仅從笼統的一般的法理的角度理解。這里之以是請求“书面交易合同”，是為了多维度的审查确認被履行人和案外人之間的法令瓜葛，避免被履行人和案外人把其他债权债務瓜葛说成是交易合同瓜葛。是以，從這個角度讲，這里的“书面交易合同”不但是請求交易两邊已达成為了交易合意，并且請求“书面交易合同”這個情势（固然，這個情势可所以交易合同，也能够是可以或许被認定為交易合同的認購书、預定书、定金协定、居間协定等）。那末，這就很輕易理解，這里的“书面交易合同”不克不及作肆意的扩展诠释，“载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》”固然不克不及被解读為“书面交易合同”，由於依照買賣老例和法令逻辑，必定是先有了交易合意，買受人材會付款，買受人付款了才會有《預收款專用单子》，而咱們所會商的“书面交易合同”是交易合意的情势上的表現，這個“书面交易合同”是“上遊”的工具，《預收款專用单子》是“下流”的工具，二者存在“時空差距”，不成能是統一個工具，非論“书面交易合同”是不是存在，《預收款專用单子》都不克不及被認定為“书面交易合同”。是以，“载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》”不克不及被诠释為《履行贰言复议劃定》第28條和第29條中的“书面交易合同”。

3、窘境：审查尺度分歧

咱們都晓得刑事案件證据的證實尺度和民事案件證据的證實尺度分歧：前者請求到达解除公道猜疑的證實尺度，结論請求具备独一性；後者只請求到达高度盖然性的證實尺度（上風證据原则）。前者的證實尺度請求比後者高不少，這是這两種類型案件的特色决议的，是合适理性和科學的。可是，刑事案件和民事案件“井水不犯河水”，泾渭分明，是以刑事案件和民事案件證實尺度的分歧不會致使甚麼晦气後果。

“载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》”是不是属於“书面交易合同”也存在這個問題：在衡宇交易合同胶葛中，“载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》”有可能被認定為“书面交易合同”，由於做此認定是庇護守約方的根本，是實現司法裁判公允公理的根本；可是，在履行贰言之诉中，“载明案涉衡宇坐落位置、修建面积、價款等內容的《預收款專用单子》”则不克不及被認定為“书面交易合同”，這是為了均衡庇護申請履行人和案外人权力的必要，是长處权衡的成果，也是為了實現司法裁判的公允公理。履行贰言之诉很特别，它审查的是三方當事人中两方當事人的权力冲突，這两方多是“申請履行人+被履行人”和“案外人”，也多是“申請履行人”和“被履行人+案外人”，也多是“申請履行人”和“案外人”。履行贰言之诉审查中夸大一個“防”字，防歹意通同，防子虚诉讼，防裁判成果伤登科三人的正當权力，這和其他民事案件中注意“民事权力可以抛却和處罚”、“私法自治”等分歧。可是，履行贰言之诉和其他的民事案件同為民事案件，履行贰言之诉法令步伐在民事诉讼法令步伐這個大師庭中没有“特區”，這個审查尺度的分歧，就有可能激發一些品德危機。