擅自将共有房屋出售给亲属買賣合同因恶意串通無效的實務要件

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《中華人民共和國民法典》（以下简称“民法典”）第一養肺茶,百五十四条規定：“举動听與相对付人恶意串通，陵犯他人合法权益的民事法律行為無效。”

為了解本条在司法實践中具體哀求，笔者曾撰有《從高院裁判文书看恶意串通陵犯他人合法权益的法律要件及除外情形》一文。而實務中，常見有共有人将案涉房屋以明顯低于市場價格出賣给亲属之情形。基于亲属關系這一變量，人民法院在适用第一百五十四条的過程中的重點與思路也有所调处。

一、“恶意串通”更换“陵犯他人合法权益”成為人民法院的首要审查内容

截至2022年12月12日，笔者以房屋買賣合同纠缠、明顯低于市場價格、亲属關系為關键字，在威科先行法律信息库举辦檢索，管辖范围限定為江苏省，全部檢索功效為23個，其中與本文慎密密切相關案例10個，且人民法院对亲属關系的谈判均位于第一百五十四条适用说理的首要位置。

笔者認為，导致這一變化的首要原因在于，相较于在不具有亲属關系的慢性咽喉炎治療,案例日本代購,，具有亲属關系關節貼,的案例通常涉及不单是出賣人、買受人雙方，而是房屋共有人、出賣人、買受人三方，在三方均具有亲属關系的情况，界定“损失”将變得较為困難。即即是明顯低于市場價格，但亲情、道德、历史的牵扯，讓人民法院難以像陌生人之間的案例那样按照經济上的减少即可認定损失的存在。因此，人民法院将审查的重點放在了“恶意串通”上，經過進程事實認定判断買受人@是%iO71Q%不%iO71Q%是对侵%3xJpG%害@房屋共有人的权益“知情”，本次交易是否是合乎常情常理，来综合認定是否是存在恶意串通。

@2%2y93Y%、对支%968lp%属@關系、知情性、合理性举辦捆绑审查從而判断“恶意串通”

在对亲属關系举辦审查時，人民法院會对房屋共有人、出賣人、買受人之間是何種亲属關系，自何時始至何時止（如姻亲關系）入手，结合房屋買賣合同的订立時辰、房屋變更登記時辰是否是交错等方面，判断出賣人、買受人是否是“知情”，并结合時間、地點、價格、情形判断出賣人、買受人的交易是否是“合理”。总而言之，即将亲属關系、知情合理、是否是具有懂得其行為會造成他人陵犯而為之的“恶意”三個方面举辦捆绑分析。

例如(2019)苏01民终297号二审民事判决书中，江苏省南京市中级人民法院認為，在亲属關系方面，2017年8月8日龚彬與潘芳（潘天胜女儿）离异，2017年8月10日龚彬與潘天胜签订案涉房屋的買賣合同，龚彬在與潘芳离异後，與潘天胜已不具有姻亲關系；在知情性方面，潘天胜與王茂生于2004年签订《買賣房屋协议书》後将房屋交付王茂生装修操纵至今,且依照再生育审批表，龚彬、潘芳與潘天胜居住在同一住所，龚彬对案涉房屋的状况该當知晓；在合理性方面，龚彬與潘天胜女儿离异二日内，又與潘天胜签订案涉房屋買賣合同，且未提交證据證明其上門查察房屋的實际状况，综上所述，潘天胜和龚彬之間關于案涉房屋订立《南京市存量房交易合同》分歧适常理，明顯违反泛泛生活經历法規，属于恶意串通陵犯第三人权益而無效。

三、購房款是否是實际支出对合同效力的判断至關重要

一方面，購房款實际支出属于善意得到的構成要件之一，理論上買受人仍有依照善意得到制度得到案涉房屋所有权的可能，例如(2019緊身褲，)苏01民终6520号二审民事判决书中，購房协议中大白载明購房款34万元已支出，对于購房款支出的事實，马丽供應的錢款来源的说明、三位證人證言及录音證据予以證明，足以證實马丽已支出了34万元購房款。基于以上事實，南京市中级人民法院認為，可以認定马丽與马龙銀签订的协议是雙方的真實意思表示，该协议不违反法律法規的效力性禁止性規定，合法有效。

此外一方面，若購房款未實际支出，将对恶意串通的事實举辦有力佐證，因此几乎所有的案例，都會对購房款是否是支出、如果支出、有何證据举辦專門地审查和論述。例如(2019)苏01民终297号二审民事判决书中，江苏省南京市中级人民法院对款項交付举辦如下说理：“在同一時辰段，潘天胜銀行账户和龚彬銀行账户，存在多次現金取出、現金存入或現金汇款的情形，潘天胜对其銀行账户的頻繁取現未作出合理解释，龚彬对其銀行账户的現金存款来源未供應證据證明，因此，对房款是否是實际交付存在合理猜忌。”

又如(2019)苏0722民撤1号第三人撤除之诉再审民事判决书中，江苏省潔舌凝膠膏,东海县人民法院对款項交付举辦如下说理：“乔梦龙和乔媛媛在所涉两次诉讼中均陈述購房款是現金百家樂破解,交付，并提交了乔梦龙的銀行交易明细、周鑫的個人貸款還款證明予以證明自签订《房地產買賣契约》後房貸均由乔梦龙偿還。但，乔梦龙提交的證据不足以證實其付呈現金的款項来源或有支出大额現金的条件，而且其所提交的銀行交易明细中轉账記录和周鑫的個人貸款還款證明所發生的時辰也均是在其提起房屋買賣合同纠缠之诉今後，故乔梦龙的举證不能达到其證明方针。”“被告乔梦龙和被告周鑫、乔媛媛均未能充分举證證實雙方存在真實、合理的房屋買賣關系，本院按照乔梦龙和乔媛媛达成的调解协议而作出的（2018）苏0722民初1376号民事调解书有误，且陵犯了债权人孙杰的民事权益。故原告孙杰之诉求，本院依法予以支持。”