房產合同律師——房產買賣合同無法履行一方起诉强制解约纠纷

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北京房地產專業状師靳雙权專業代辦署理二手房交易、借名買房、房產担當、确权、腾退衡宇、公房胶葛、央產房、军產房等房產胶葛案件。從業十五余年，率领專業房產法令團队，打点了大量房地產案件，堆集了丰硕的诉讼履历，現将這些案件改编為案例，但愿可以帮忙到读者。(点击頭像可来電咨询)

原奉告称

孙某雯向本院提出诉讼哀求：

1．消除两邊签定的《北京市存量衡宇交易合同》；

2．秦某芳退還孙某雯購房款2100000元；

3．秦某芳付出违约金9150000元；

4．诉讼用度由秦某芳承當。

究竟及来由：孙某雯與秦某芳于2019年1月30日签定了《北京市存量衡宇交易合同》，商定秦某芳将其名下位于北京市海淀區一号衡宇（如下简称一号衡宇）出售给孙某雯，衡宇代價30500000元，同時商定定金、付款方法、衡宇交付、违约责任等。秦某芳包管出售涉案衡宇無查封，并于2019年9月15日前打点终了典頸椎枕,质权刊出手续，于2019年9月30日打点衡宇权属转移挂号手续，同日又签定了《存量房自有買賣資金划转协定》及《弥补协定》，协定签定後，孙某雯依照协定实行。

後得悉秦某芳前夫郭某强将涉案衡宇举行诉前财富顾全，以仳离後财富黑眼圈眼霜,胶葛為由诉至河北省廊坊市廣阳區人民法院，後郭某强不平一审，上诉至河北省廊坊市中级人民法院，河北省廊坊市中级人民法院裁决王文龙與秦某芳所签订仳离协定第三条中“北京市海淀區一号衡宇（現改名為北京市海淀區一号衡宇）、宣武區二号、三号房產赠與两婚生子郭某亮、郭某鑫所有”的条目有用，以上房產归郭某强與秦某芳婚生子郭某亮、郭某鑫配合共有，2029年11月25往後由郭某亮、郭某鑫均分，该裁决书已见效，秦某芳無权出售涉案衡宇，孙某雯没法实現合同目标，哀求贵院依法裁决消除秦某芳、孙某雯签定的《北京市存量衡宇交易合同》，秦某芳退還孙某雯付出的部門購房款，秦某芳承當违约责任。

被告辩称

秦某芳辩称，第一、2項诉请均赞成。第3項违约金请求太高，我请求低落，请求依照孙某雯已付購房款為基数，计较同行拆借利率四倍的利錢丧失。

法院查明

2019年1月30日，秦某芳（甲方、出賣人）與孙某雯（乙方、買受人）签定《北京市存量衡宇交易合同》、《存量房自有買賣資金划转协定》，商定：買受人采辦出賣人名下一号衡宇，成交代價30500000元，購房定金3000000元，買受人付出定金後如出賣人违约致使合同消除的，出賣人應向買受人雙倍返還定金，如買受人违约致使合同消除的，買受人不得请求返還定金。出賣人理當在2019年7月31日前将该衡宇交付给買受人。该衡宇已設定典质，出賣人理當于2019年9月15日前打点终了典质权刊出挂号。

两邊應于2019年9月30日配合向衡宇权属挂号部分申请打点权属转移挂号手续。孙某雯于2019年1月28日向秦某芳付出定金20万元，于合同签定當日向秦某芳付出定金20万元，于2019年1月31日向秦某芳转账160万元，于2019年3月25日向秦某芳转账10万元。

庭审中，两邊确認，秦某芳于2019年3月17日自動告诉一号衡宇產权可能存在瑕疵。2019年4月9日，經再次盘問涉案衡宇不動產挂号信息，發明确存在查封限定情景。經查，一号衡宇于2019年3月25日由河北省廊坊市廣阳區人民法院出具文书举行司法查封。

2019年6月10日，秦某芳收到孙某雯發出的解约通知。

裁判成果

1、确認孙某雯與秦某芳签定的《北京市存量衡宇交易合同》已于2019年6月10日消除；

2、秦某芳于本裁决见效後七日内返還秦某芳定金2100000元并向其付出违约金2100000元；

3、驳回孙某雯其他诉讼哀求。

房產状師靳雙权点评

依法建立的合同，對當事人具备法令束缚力。合同实行進程中，一号衡宇因秦某芳之缘由被司法查封，涉案合同没法继续实行。孙某雯依约行使单方消除权解除两邊間的合同。合同消除後，還没有实行的，终止实行；已实行的，按照实行环境和合同性子，當事人可以请求恢回复复兴状，采纳其他解救辦法，并有官僚求补偿丧失。

就孙某雯请求秦某芳退還定金一節，秦某芳赞成。就孙某雯请求秦某芳付出违约金一節，秦某芳作為违约方理應承當相干违约责任，就违约金的数额，秦某芳请求酌减，理當由法院综合考查合同的实行环境、當事人的错误水平等综合身分，按照公允原则和诚笃信誉原则予以权衡。