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上海的楼市老是布满了“魔幻色采”；
剛满而立之年的j為了後代教诲也参加了購房雄師中。
2019年9月，j經由過程中介看中位於上海市奉贤區的一套衡宇，看到q還與本身是老乡，便與他爽利的签定了交易合同，付出定金、首付款，打點網签手续等，两邊還商定了打點過户及付出尾款的時候。但比及了商定的過户時候，j满心歡樂筹备交尾款時，q却起頭拖疲塌拉就是不辦過户。
清肺潤喉，
老乡，何時去辦過户？
欠好意思，屋子上的銀行貸款如今還没法子還清。
甚麼？！為甚麼不克不及？我不是给你首付款了麼？你可以去還掉銀行貸款了呀。
由於有其他的信誉卡過期了，如今正被銀行告状呢。
你得想法子本身解决呀，過期不外户，依照商定，你們但是要承當违約责任的！
是呀在跟你磋商麼，给咱們一點時候。就是由於外面负债太多，我才賣屋子為了還债的。
两個月後，j再次扣問q是不是可以或许打點過户，q复兴其陸续被各個銀行告状，衡宇有可能會被陸续查封，没法打點過户。
j遂告状至上海奉贤法院，請求q继续實行衡宇交易合同，涤除銀行典質打點共同打點過户手续并赔付违約金。可是在告状進程中，除原本的銀行典質，衡宇還被其他法院因q触及的信誉卡胶葛被司法查封。
j君的購房之路前期顺遂，碰到過户却停滞重重，還踩中了二手房交易的雷區——衡宇被司法查封。j君事實可否终极得到這套二手房？
1.“查封房”交易，合同是不是有用？
答：先签約，後查封，有用！
按照《最高人民法院關於人民法院履行事情若干問題的劃定》和《中华人民共和國都會房地產辦理法》的劃定，两邊交易衡宇以後被法院查封的，交易合同照旧有用。交易两邊签約時系争衡宇并没竹北抽化糞池,有司法查封，合同签定後，因被告其他债務胶葛被其他法院查封系争衡宇，故而衡宇交易合同有用性不受影响。j采辦衡宇之時拉過產调，房地產典質状态信息中，只有銀行的典質，并没有其他司法查封信息。是以j與q签定的衡宇交易合同有用！
2.被司法查封了，就必定不克不及過户了麼？
答：司法查封是不是组成衡宇過户之實行停滞需按照查封顺位及查封效劳區分認定，并不是所有查封都组成實行停滞。司法查封分為正式的查封與轮候查封，在履行進程中，二者所產生的效劳分歧，@是%75s7h%以對衡%281U8%宇@可否裁决過户的影响亦分歧。
正式的查封：正式的司法查封是法院或其他司法構造将被查封人的房產贴上封條或經由過程挂号構造對有权属挂号的衡宇举行权属的限定，制止被查封人對衡宇权属举行轉移或變動。
衡宇可以過户嗎？——可以，但有前提。
因衡宇被司法查封，衡宇权力驅蚊驅蟲神器,存有瑕疵被制止產生权力轉移，客觀上構成為了法令上的實行不克不及，但也是一時的不克不及。只要出賣人或買受人供给担保財富，消除查封後，两邊便可继续實行。审讯實践中，當二手房市場火热，房價上涨之時，買受方常常愿意替出賣方供给担保，消除他案查封，請求继续過户，并向出賣方追偿。
轮候查封：是两個或两個以上人民法院對統一財富举行查扣時，以先打點查扣手续的人民法院為准，後打點查扣手续的人民法院作轮候處置。轮候查封防止了統一時代內對查封的反复，若是查封在先的法院對查封的財富举行變現或實行终了後，查封的財富另有實行债務的能力范畴時，查封在後的法院按照轮候查封，可直接對该財富再次举行變現或為實行债務采纳各類辦法，但如果查封在先的法院對查封的財富處置终了，则轮候的法院查封天然落空效劳。
衡宇可以過户嗎？——轮候查封，效劳待定。
1. 衡宇因本案正式查封在先。
本案系争衡宇之所今後面的法院只能轮候查封，是由於j在告状時向本院提出了诉讼財富顾全，是以该套衡宇的正式查封是由本案作出。轮候查封處於效劳待定的状况，如查封法院對查封物全数處置的，所有的轮候查封主動失效。查封法院對查封物部門處置的，對残剩部門，分列在先的轮候查封则主動轉為查封。因此在本案中，除因本案诉讼采纳的顾全辦法對衡宇举行的查封外，出賣人因他案被其他法院對系争衡宇采纳的均是轮候查封。他案轮候查封還没有見效，因此其實不组成實行不克不及。
2. 衡宇因他案被正式查封在先。
他案一旦解封，轮候查封轉為正式查封。若是j在對本案告状時未举行诉讼顾全，即本案中的司法查封其實不是初次查封，衡宇一旦被其他案件中正式司法查封，待其他案件中查封被消除以後，厥後的轮候查封也将主動見效，j在本案中的過户诉請将组成法令上的實行不克不及。
法條链接
《最高人民法院關於人民法院民事履行中查封、拘留收禁、冻结財富的劃定》
第二十六第一款：對已被人民法院查封、拘留收禁、冻结的財富，其别人民法院可以举行轮候查封、拘留收禁、冻结。查封、拘留收禁、冻结消除的，挂号在先的轮候查封、拘留收禁、冻结即主動見效。
第二十七條第二款：查封、拘留收禁、冻结的財富已被履行拍賣、變賣或抵债的，查封、拘留收禁、冻结的效劳歼灭。
法院终极裁决
一审、二审终极均支撑了j的诉讼哀求，認定了两邊合同應继续實行，q必要涤除銀生薑貼,行的典質并共同j打點過户手续，還必要承當過期交房的违約金。
法官提醒
二手房交易有危害，不管是買家仍是賣家都必要提高本身的谨慎审查能力。虽然本案中j终极經由過程告状，法院强迫履行终极可以将衡宇過户至本身名下。可是j為此支出了大量的時候精神。為防止產生與j雷同的環境，法官提示在二手房交易中，特别是買家必要做到如下几點：
一看：看房情，询房價。
二手房交易進程少不虛擬攝影棚,了居間方的介入，交易两邊都必要付出中介费，中介有义務照實告诉两邊真正的信息。签定衡宇交易前，中介為防止跳单，一般都不放置上下家碰頭，是以签定衡宇交易合同以前，應尽量多看周邊的房價環境，多看衡宇內的状态，如屋况正常但比市場代價偏低不少的衡宇，買家切忌贪廉價，必要谨严注重。
二查：查衡宇信息，查賣家书息。
签定交易合同以前，必要去不動產買賣中間查一下衡宇的信息，包含產权信息和典質信息等，如遇有典質或查封的環境必要與賣家作出出格商定，以保障本身的权柄。陪伴着司法公然，近几年的裁判文书都能在網上查到，如發明賣家有多件诉讼胶葛的，颇有可能會被列為失期被履行人，两邊必要提高警戒。
三审：审核交易合同的相干商定。
一般二手房買賣中签定的交易合同都是中介供给的格局合同，交易两邊若有特别商定的，需尽量在两邊合同中商定详尽，防止往後维权缺少响應根据。
報送：奉贤法院
审稿：杨亮 杨珺 陸健 |
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發表於 2024-4-27 16:25:51
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