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如今，房地產中介必需要转到新模式，就是真正起頭存眷“人的需求、家庭的需求”。
李宇嘉
近日，住建部和市場羁系总局印發《關于规范房地產掮客辦事的定見》，请求低落住房交易和租赁的中介辦事用度。深圳一其中介小哥很無奈地奉告我，這些年楼市买卖量已很低，中介抢单竞争堪称惨烈，佣金费率根基在1%-2%，已很低了。并且，好不易開一单，卖家中介、买家中介、按揭代辦署理等多方都要来分這笔佣金，今後中介機構另有生路吗？
笔者留心了一下，本身所住小區門口的商店，大要30%-40%的是房產中介，有的街區50%摆布的底商門店被中介环抱，印象中是2020年下半年後入驻的。記得前两年，房產中介的买卖好得不患了。一方面，住民起頭换房了，“卖一买一”的連环单不竭；另外一方面，開辟商“屋子難卖”，给出的佣金费率高，最少也有2個點，文旅項目在5個點以上，中介都進入新居赛道。
這個赛道赚的錢是“easy money”（轻易錢），不像二手房那样貓鬚草,频频带看、商量，也很難成交一单。但好景不长，从2021年下半年起頭，開辟商爆雷，大面积拖欠佣金。没爆雷的，或產物有硬气力，或不肯被渠道绑架营销，渠道费率也很低，中介们在新居市場竞争很剧烈，加之抖音、快手等入局，“返佣”（将部門渠道费返给买房人）成為了常态，市場敏捷走向红海。
新居赛道敏捷退色，代辦署理二手房這個“苦活兒”的本事也丢了，苦了不少纯熟的掮客人。前几年，他们到三四線都會開加盟店，想分享新居赛道的盈利，砸了不少消痔瘡茶,錢進去，資金還没均衡，却發明即使三四線都會，中介這個行業也紧张地產能多余了。一名地產中介苦笑着奉告笔者，前几年當掮客人赚的辛劳錢，如今當老板全亏掉了。一窝蜂進入新居范畴，导致產出平淡，這是中介當下的缩影。
那就是，行業准入“無門坎”、“開单”為独一目標生态情况下，早就形成為了客源端（找到买房人）惨烈、無底線的竞争。多開店、“線上+線下”成為一種竞争计谋，大量門店和中介职员被投放到市場，出格是在市場上行時代。這類短時間举動，也致使抢敌手的掮客人（而不是培育掮客人）、開“高提成”（佣金的50%-70%给到掮客人）成為應答竞争的不贰秘诀。
是以，中介公司没有更多的用度培育掮客人，平台之于掮客人的价值低落、没法给掮客人赋能（進修房產、营销等相干常识，堆集社區口碑），稽核後者的也只有“德律風、带单、成交”這櫻花茶，些赤蘆洲抽水肥,裸裸的產能指標。後者有了买卖履历，看清這一逻辑後，天然单飞去開店，并反复這一逻辑。因而乎，行業堕入低程度、反复、简略、恶性竞争，跳单和私单等乱象层見叠出。
房价上涨的总體預期下，市場一致举措的法则就是把“涨价盈利”吃掉，谁進入市場早、胆兒够大、吞下的多，谁的盈利总和就最大。中介在此中的感化其實不大，充其量是減肥茶推薦，润滑一下买卖。以是，不论是卖家、买家，大多不會太承認辦事的价值，不會赐與中介過高的评价。固然，中介行業竞争模式下的過往印象、营業素養、营销话術等等，也致使了這一终局。
這是旧模式。當衡宇买卖从資產溢价驱動，過渡到“好屋子、好小區、好社區”驱動後，屋子买卖范围削减、频率降低、周期拉长（如今正在向這個標的目的挨近），旧模式就不成取了。以是，不要認為楼市還會像曩昔那样飞腾，从而迷思周期式的旧模式，空想大師抢房给中介带来好日子。如今，必需要转到新模式，就是真正起頭存眷“人的需求、家庭的需求”。
将来，住民對室內、小區、社區和街區的器重水平會日渐上升，其需求就會向上下流拓展和延长，好比装潢装修、室內設計；都會更新到来，中介职员對片區计划、學位政策都要認识，乃至成為專業职员；老龄化到来、独身钟爱宠物等，會衍生出顾問和代購等需求。总之，房產中介和物業辦事同样，對人的辦事是焦點，必需要适應需求的變革来转型。
當下，房產中介起頭進入“持久主义”导向下的痛楚转型。一方面，當局要支撑行業协會，加大“真房源、真客户”的MLS平台和轨制扶植，讓行業熟悉到持久內互助双赢的逻辑；另外一方面，规复从業資历测验、挂号注册，讓优异的掮客人脱颖而出并分享逾额溢价；最後，大的龙頭公司要有這類目光和投入，延续不懈、久久為功地投入，做出树模效應。
（作者系广东省住房政策钻研中間首席钻研员） |
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發表於 2023-7-14 23:00:42
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