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编者案
為周全晋升法官的司法能力和案件的裁判品格，進一步促成类案價值取向和适法同一，實現司法公道，上海一中院摸索类案裁判法子总结事情機制，@經%r19Fp%由%r19Fp%過%r19Fp%程对各%PKfcR%種@案件中廣泛性、趋向性的問题举行总结，将法官的優异审訊履历和裁判法子举行提炼，構成类案裁判的尺度和法子。
本期刊發《商品房交易合同装修質量胶葛案件的审理思绪和裁判要點》，举薦浏览時候23分钟。
凌捷
LING JIE
钻研室
副主任
上海法院
审訊营業主干
三级高档法官
法學博士
林佳豪
LIN JIAHAO
民事庭
二级法官助理
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比年来，商品房買賣市場中精装修商品房交易愈来愈廣泛，在促成房地產行業成长的同時也激發诸多問题。精装修商品房，是指在衡宇交房以前功效空間的固定面铺装或粉刷终了，厨卫根基举措措施安装完成的新建一手商品室第。此类商品房在交付時即附有合同商定的装修，若装修呈現質量問题，将影响購房者接管與現實利用衡宇。本文連系司法實践中的典范案例，对精装修商品房交易合同装修質量胶葛案件的审理思绪與裁判要點举行梳理、提炼和总结。
目次
01
典范案例
02
精装修商品房交易合同装修質量胶葛案件的审理難點
03
精装修商品房交易合同装修質量胶葛案件的审理思绪和裁判要點
04
其他必要阐明的問题
PART 01
典范案例
案例一：触及违背法令律例致使合同条目無效的情景
孙牙齒美白牙膏,某與A公司签定精装修商品房交易合同，合同中并未商定装修事宜。後孙某與A公司另行签定弥补合同，商定装修的详细条目，并商定装修款自力于房款。A公司交付衡宇後，孙某以A公司分外签订合同涉嫌逃税漏税為由，主意弥补合同总體無效，请求返還商定的装修款。A公司对此不予承認，故两邊涉诉。
案例二：触及因現實装修不合适装修条目诉请违约补偿
赵某采辦B公司開辟的精装修公寓，合同商定由B公司对衡宇举行後续装修，两邊在《衡宇交易合同》中对装修条目举行了相干商定。後两邊打點交房手续時，赵某發明衡宇存在大量装修與合同商定不符、以次充好的問题，且未依照合同请求完成衡宇厨卫根本举措措施安装及调试，没法到达如B公司告白鼓吹所称的“拎包入住”请求。赵某遂向B公司提出交涉，認為衡宇没法知足赵某的利用请求并主意退房退款，B公司对此不予承認，故两邊涉诉。
案例三：触及装修質量分歧格回绝收房并请求补偿
錢某與C公司签定《商品房预售合同》采辦精装修商品房，商定在获得交付利用允许證落後行交房。後C公司向錢某發出交房通知书，錢某称其在收到交房通知书後对衡宇举行實地勘测檢测，發明衡宇內甲醛及其他室內情况檢测項目紧张超標，不合适衡宇氛围質量尺度的相干划定，衡宇驗收分歧格，故回绝打點交房手续，请求C公司交付合适氛围質量尺度的衡宇，并承當装修不合适商定的违约责任。
案例四：触及精装修商品房因質量問题過期交房的認定
李某與D公司签定商品房交易合同，商定D公司于2021年6月1日前向李某交付合适交付前提的衡宇。若D公司未按约交付衡宇，则應承當日万分之二已付購房款的過期交房违约金。後因衡宇漏水問题，李某回绝于商定之日接管衡宇，请求D公司举行整改。後D公司耗時一個月对衡宇举行修复，两邊举行衡宇交代。李某以D公司拖延一個月交付衡宇為由，主意D公司付出過期交房违约金。
（一）合同中装修条目的效劳認定難
在绝大大都環境下，装修条目均采纳開辟商事前制定的格局条目內容。實践中，对付该格局条目的效劳認定存在必定的難度，必要連系案件現實環境及合同的商定断定是不是存在罢黜一方重要责任、加剧另外一方责任的環境，以详细阐發哪些条目可能存在無效的情景。别的，对付自力于購房合同的装修合同，認定该装修合同条目效劳的難點重要在于是不是违背法令律例的强迫性划定、装修用度的性子若何認定等。
（二）装修質量胶葛违约责任的果断難
精装修商品房的質量，除應到达正常商品房“毛坯房”的質量请求外，還需知足國度、行業对付精装修尺度的强迫性请求及合同商定的装修请求等，不然應認定存在违约。但是，因精装修商品房装修質量尺度常常商定其實不明白，故违约责任的認定存在较大不同。如最高法院《關于审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問题的诠释》第10条划定，“衡宇質量問题紧张影响正常栖身利用”的，買受人有权哀求消除合同與补偿丧失。但是司法實践中对付“紧张影响正常栖身利用”的果断尺度较為模胡，未能構成同一明白的划定。
（三）装修質量胶葛违约後果的处置難
精装修商品房交易合同中触及装修争议的违约责任的發生，重要源于精装修商品房交易合同的出賣方存在违背装修条目的情景。一般而言，对付违约责任後果的处置方法，以继续實行、修复、补偿丧失、消除合等同為主。司法實践中，对付精装修商品房违约责任後果的果断，特别是责任承當主體的認定、责任方法的認定等，均是该类案件审理的難點。是以，從有益于两邊當事人长处及维系社會公允公理角度動身，违约责任的後果处置常常必要連系案情中各方违约责任巨细、错误水平等举行综合認定。
法院审理精装修商品房交易合同装修質量胶葛案件，起首，果断案件审理合用的商定条目；其次，阐發發生装修質量胶葛的缘由、类型與水平；再次，肯定承當责任的主體；最後，選擇安妥符合的後果处置方法。归纳综合而言，理當谨慎审查各方之間签定合同的详细条目，明白装修条目是属于商品房交易合同內容仍是另行签定的装修合同；阐發衡宇交付或利用進程中呈現的問题，肯定违约责任的分派承當，并按照分歧水平的违约责任認定响應的处置後果。
（一）合同中装修条目的效劳認定
精装修商品房交易合同中的装修条目在自治范畴內必要遵照强迫性的规范，而强迫性规范则请求合同商定不克不及违反法令律例的强迫性划定。
1.格局条目的效劳認定
针对精装修商品房交易合同中的装修条目或另行签定的弥补装修合等同，應充實斟酌签定合同時出售方对触及装修条目的诠释阐明是不是合适通例做法，条目理解的難易水平是不是合适一般消费者的認知程度，条目的商定是不是罢黜或减輕了合同供给者的责任、触及相对于方重大厉害瓜葛。因格局条目激發胶葛的情景多由装修条目中的兜底条目發生，如“样板房不作為交付尺度”“以現實交付為准”等，在审理该类案件時應充實斟酌開辟商处于的上風市园地位以認定是不是对消费者的重大长处發生影响，并审查開辟商在签约時是不是已向購房者充實诠释条目的內容與寄义。如在签定合瘦身燃脂丸,同時商定“装修属于‘赠予’，若以後產生問题開辟商再也不賣力”。
一般而言，此種情景中，“赠予”装修部門的用度現實已包括在总房價當中，而開辟商订立该格局条目，较着罢黜或减輕了己方的责任，加剧購房者的责任，此类条目應認定為無效。
2.装修条目作為弥补合同的效劳認定
實践中，除在購房合同中直接商定装修条目外，還存在交易两邊另行签定弥补的装修合等同情景。此種情景下，還應审查弥补合同是不是合适法令律例的强迫性划定。在精装修商品房交易瓜葛中，装修款一般作為房款的一部門，若開辟商操纵另行签定的装修合同将装修款自力于購房款以外，以“阴阳合同”區别装修款與購房款，從而實現规避本来纳税义務，經审查确切存在偷税漏税等违背國度强迫性法令划定的，则應認定弥补订立的装修合同中有關“装修款”商定無效，而详细的装修質量及装修內容条目的效劳则應按照案件详细環境举行处置。
3.無效後果的处置
因违背《民法典》相干划定致使格局条目無效的，應依照有益于相对于方的原则举行处置。因违背强迫性效劳性法令律例致使弥补合同部門無效的，無效部門自始無效，不影响有用部門继续實行。
（1）衡宇交易合同中触及精装修部門無效的情景
该種情景多由格局条目無效而至。衡宇交易合同包括装修条目的，装修条目現實属于衡宇交易合同的一部門。此時，格局条目無效不影响其他部門条目的實行。在对“不影响其他部門效劳的”格局条目予以解除後，還必要对触及装修部門的合同缝隙举行弥补以明白两邊當事人之間的权力义務。
按照《民法典》第510条划定，弥补缝隙的一般法则為：起首，當事人举行协定弥补，由两邊當事人对無效部門的条目另行商定；其次，借助合同的相干条目举行弥补；再次，根据装修市場的一般法则與買賣習气等举行补充。上述方法理當挨次举行，尊敬两邊當事人的合意。
（2）弥补签定的装修合同因违背强迫性效劳性划定致使条目無效
该情景一般發生于開辟商操纵装修款规避購房款的纳税义務，侵害國度长处，致使装修合同中触及價款部門的条目無效。此種情景下，開辟商所商定的“装修款”現實系購房款，是以在条目無效後，该部門装修款理當認定為購房款。同時，对付弥补订立的装修合同的其余部門，如装修質量商定、装修流程商定等，若均為两邊當事人的真實意思暗示且不违背法令律例的，應認定為有用，可以继续實行。
如案例一中，孙某與A公司另行签订的弥补合同商定装修款自力于房款，存在偷逃该部門税款的举動，故该商定應為無效，装修款理當認定為購房款。在不存在装修質量問题的情景下，孙某请求返還購房款的主意不该支撑。
（二）商品房交易合同装修質量违约责任的認定
精装修商品房交易合同中触及装修質量的，理當合适有關法令律例和响應的扶植工程質量、平安尺度、技能规范和當事人商定。对装修質量请求，若購房者與開辟商有商定的，從其商定；没有商定的，则應按照《民法典》第510条划定依照合同@条%F3WSj%目或買%A6P7W%賣@習气肯定。若仍不克不及肯定的，则依照《民法典》第511条第1項划定，以强迫性國度尺度實行；没有强迫性國度尺度的，依照举薦性國度尺度實行；强迫性國度尺度和举薦性國度尺度都没有的，依照行業尺度實行。法院應肯定承當责任的主體，按照現實装修的结果與尺度或商定之間的误差，举行質量胶葛违约责任的認定。
1.责任主體的認定
精装修商品房交易合同中触及装修条目责任主體的，一般存在以下几種情景。
（1）将装修条目直接商定于衡宇交易合同中的情景
此类型案件開辟商與購房者直接将装修条目作為衡宇交易合同的一部門，商定于合同當中。因合同签定方仅為交易两邊，故一旦發生触及装修部門的责任，不管開辟商以何種@情%Zb4NA%势对衡%3S5ss%宇@举行後续装修，按照合同相对于性原则，應由签定合同的開辟商承當响應责任，開辟商承當责任後，有权向装修施工方举行追责。
（2）以弥补合同情势签定装修条目的情景
此类型案件中存在两種分歧的情势，一種為弥补合同的签定两邊還是衡宇交易合同中的签定两邊，此種情景的处置方法與上述第（1）種情景不异。另外一種情势為經開辟商拜托特定的装修公司與購房者签定弥补装潢装修合同。如许會構成衡宇交易合同及零丁的装潢装修合同，若各方明白商定了装修質量违约责任的承當方，则應從其商定。若是各方當事人均没有出格商定装修質量违约责任主體或商定不明白，而開辟商與装修公司又形成為了拜托瓜葛，则購房者可以按照《民法典》第925条的划定，向開辟商举行主意。
2.贩賣告白、鼓吹資料或样板房與現實不符的责任認定
《商品房贩賣辦理法子》第31条划定，房地產開辟企業贩賣商品房時設置样板房的，理當阐明現實交付的商品房質量、装备及装修與样板房是不是一致；未作阐明的，現實交付的商品房理當與样板房一致。按照最高法院《關于审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問题的诠释》第3条划定，商品房的贩賣告白和鼓吹資料对装修質量请求所作阐明和许诺详细肯定，对商品房交易合同的订立和代價肯定有重大影响塑形背心,的，理當视為合同內容。開辟商設置样板房的，交付商品房的装修質量理當與样板房的装修質量至關。样板房装修的物品質料、施工質量和品格档次，應看成為認定装修質量请求的根据。
商品房交易合同归纳综合性解除告白鼓吹、样板房对装修質量请求而未作出格商定的，應视為未解除，開辟商以此举行抗辩，不予支撑，開辟商仍應答告白鼓吹、样板房所應到达的装修質量承當责任。商品房交易合同对所交付商品房的装修與贩賣告白、鼓吹資料、样板房等纷歧致的地方有明白出格商定的，從其商定，但未对購房者举行提醒或阐明的除外。
如案例二中，開辟商B公司未能依照合同商定供给合适合同请求或告白鼓吹结果的衡宇，在两邊没有对装修请求有出格商定的情景下，B公司理當承當响應的违约责任。
3.涉情况質量問题發生装修瑕疵的责任認定
（1）楼盘总體驗收及格可否匹敌個體衡宇驗收分歧格
安眠藥,
精装修商品房交付時除附有分外装修外，因分外装修發生的室內情况質量問题常常也會成為交易两邊的争议核心。若開辟商对总體情况質量驗收及格，但購房者主意其所購衡宇存在氛围質量問题的，不得以楼栋总體經由過程情况質量檢测来匹敌零丁衡宇存在的氛围質量問题，開辟商應承當响應的违约责任。
（2）情况質量問题可否固然组成违约
固然我國新建衡宇交付尺度未具體划定若何認定装修商品房室內情况質量，但理當合适最根基的栖身请求。購房者以依照國度相干尺度檢测情况質量存在問题為由，主意開辟商承當响應的违约责任的，應予支撑。如案例三中，錢某若經由過程具备相干天資的檢测单元檢测其衡宇中的氛围質量不合适國度尺度，则可認定C公司存在违约，理當承當响應的修复责任。
4.装修代價與装修質量不相合适的责任認定
開辟商與購房者就装修設計、装修施工、装修質料等用以肯定装修質量请求有商定的，对付装修的質量请求理當以两邊商定為准。此時購房者若以鼓吹的装修代價或開辟商存案的装修代價作為装修質量请求根据的，一般不予支撑。
若两邊对装修質量没有明白商定又没法告竣弥补协定的，購房者以商定的装修價款依照市場代價所應到达的结果作為装修質量根据的，理當予以支撑。
若两邊对装修內容、装修價款均無商定，则以開辟商鼓吹的装修代價為准，無鼓吹装修代價的，则以開辟商存案的装修代價為根据。
5.装修質量問题致使“紧张影响正常栖身利用”的责任認定
在精装修商品房交易合同中，購房者采辦衡宇的目標通常為為了栖身利用。若因装修問题致使衡宇的栖身、利用受阻，購房目標没法實現，则组成“紧张影响正常栖身利用”的情景。
审訊實践中，因“紧张影响正常栖身利用”所承當的责任常常比力重大，是以对该情景的認定必要出格谨严。一般而言，衡宇的装修部門，除知足利用平安性请求外，其質量理當與衡宇價值具备至關的匹配水平，理當合适買受人的预期。
若紧张偏離知足買受人根基糊口的凡是尺度且没法在短時間內举行修复的，理當認定為紧张影响正常栖身利用。该項尺度的認定，需從購房者購房的底子目標、平安性、可规复水平、價值预期等举行综合斟酌。若購房者的预期與現實環境發生较大误差，则可以認定為组成“紧张影响正常栖身利用”，由開辟商承當不克不及知足合同目標的违约责任。
（三）精装修商品房交易合同装修質量胶葛的後果处置
审理精装修商品房交易合同装修質量胶葛案件中，在因質量問题發生的违约责任肯定後，必要按照违约责任的巨细、後果的紧张水平，并按照當事人的商定及法令律例划定，肯定後果的处置方法。下文将按部就班，按照不消除合同的後果及消除合同的後果别離举行會商阐發。
1.恢回复复兴状的违约责任後果处置
恢回复复兴状的诉请一般合用于衡宇存在工程質量、功效質量、品格档次等方面的質量瑕疵，可是该質量瑕疵对正常栖身不發生本色性影响的情景。该種违约责任應依照經由過程修复到达恢回复复兴状的方法举行处置。
關于恢回复复兴状的处置要點，重要集中在修复的尺度。对當事人商定装修質量请求的認定，一般理當根据商品房交易合同、装修合同、装潢装修尺度确認书、弥补协定等书面合同予以肯定。仍不克不及肯定的，還需連系商品房贩賣資料（如告白鼓吹環境、样板房样貌）和衡宇装修施工資料（如装修質料清单、装修質料代價）等载明的內容综合認定。样板房装修現實用材不克不及肯定的，样板房装修合同、施工圖纸、質料采購合等同装修施工資料，可以作為認定装修質量请求的根据。
2.补偿丧失的违约责任後果处置
（1）公道付出的丧失补偿
在質保期內，開辟商理當承當修复责任，若開辟商回绝保修或在公道刻日內迟延，購房者自行维修或拜托别人举行维修，因修复發生的用度及修复時代酿成的其他公道丧失请求開辟商承當责任的，應予支撑。
（2）商定装修價款與現實價款存在差额的补偿
装修質量不合适商定或法定的请求，或装修的現實價值显著低于商定的價值，若是两邊當事人未对此商定违约责任或商定不明，则購房者请求削减衡宇装修部門價款作為补偿丧失的，法院理當予以支撑。若購房者只对部門的装修項目请求削减價款，对其余部門的装修項目请求修复，则两種方法可以同時合用。在该種情景下，主意修复的部門不成反复主意削减價款丧失。
商定装修代價的详细组成不克不及肯定，同時也没法举行评估，则應根据商定装修代價與現實装修價值的差额，依照公允原则予以裁夺。必要注重的是，今朝精装修商品房装修部門的現實價值，理當斟酌開辟商将装修工程总體承包举行批量装修所带来的優惠、装修公司赐與開辟商的讓利等举行综合权衡，實践中若無明白的尺度，亦可斟酌開辟商從中得到的本錢、利润等裁夺每套衡宇的装修代價。
3.過期交房责任的後果处置
精装修商品房装修部門質量問题常常會發生過期交房的责任認定。对付過期交房應顺從“有商定從商定、無商定從法定”的原则举行处置。
一般而言，交房時候是指購房者現實把握衡宇、可以起頭正常利用衡宇的時候點。實践中一般以交付衡宇钥匙作為两邊交房的時候節點。過期交房的责任認定，重要應從装修質量問题对消费者利用衡宇所酿成的影响角度举行考量。因衡宇装修質量問题致使購房者回绝接管衡宇的，應按照案件現實環境果断現有的質量問题是不是影响購房者的現實栖身利用。若对正常栖身利用没有本色影响，可使用衡宇的绝大部門功效，此時應将装修質量問题認定為瑕疵。除當事人对衡宇装修質量瑕疵還有明白商定，購房者以此為由回绝受领衡宇并请求開辟商承當過期交房违约责任的，不予支撑。若購房者回绝收房，開辟商亦可按照合同商定主意購房者承當過期收房的违约责任。
若装修質量問题确切影响正常栖身利用，不克不及知足公道的衡宇利用需求，利用衡宇可能會發生人身、康健威逼或財富丧失，但還没有到达可以消除衡宇交易合同的水平，或已到达可以消除的尺度但購房者不主意消除合同，则由開辟商对装修質量問题举行修复。此時消费者若回绝受领衡宇，请求開辟商承當過期交房违约责任和装修質量修复责任的，應予以支撑。
如案例四中，若漏水的部門為糊口起居的重要空間，如客堂、卧室等，李某没法正常入住的，则由D公司承當過期交房的违约责任。
4.消除交易合同的违约责任後果处置
消除合同并承當违约责任，是该类案件中相对于较重的责任处置方法，是以必要從装潢装修的質量問题是不是属于根赋性违约、是不是致使合同目標没法實現等方面举行审查。因装修質量問题请求消除合同重要存在两種情景，一種系装修合同現實從属于衡宇交易合同，请求消除装修合同；另外一種系装修条目商定在衡宇交易合同中，请求消除商品房交易合同。本文重要探究因装修質量問题请求消除衡宇交易合同的情景。
因装修質量問题紧张影响正常利用，或存在因装修問题發生法定的不得交付的情景，致使購房者的購房目標没法實現，購房者哀求消除與開辟商签定的衡宇交易合同并主意补偿丧失的，理當予以支撑。此情景可视為底子违约致使合同的消除，详细的违约责任應按照两邊衡宇交易合同中的违约条目举行肯定。
该種情景下，消费者所采辦標的系精装修商品房，装修金錢現實系包括在購房款內，精装修商品房作為開辟商交付给購房者的终极標的，理當知足合适價值的利用需求。此時，若開辟商以装修部門與交易合同不属于统一個法令瓜葛，應另行处置為由举行抗辩，请求继续實行交易合同的，不予支撑。
若在商品房装修中，開辟商成心利用冒充伪劣產品，或以分歧格產物假冒及格產物，以次充好且没法修复，精装修商品房的質量紧张不合适商定致使合同目標没法實現，購房者以讹诈為由哀求撤消商品房交易合同并补偿丧失的，應予以支撑。必要注重的是，在该種環境下，因購房者主意的是衡宇装修的質量問题，而并不是建材質量問题，故購房者以《消费者权柄庇护法》主意赏罚性补偿的，不予支撑。
此外，在交易两邊另行签定從属装修合同的情景下，因两邊商定的交付標的物應為精装修商品房，装修合同系從属于交易合同，若因紧张質量問题，購房者哀求零丁消除從属装修合同的，不予支撑；哀求消除全部商品房交易合同與從属装修合同的，應予支撑。
本文仅會商由開辟商開辟的、带有精装修的、一手商品房交易合同中触及装修質量問题案件的审理思绪，偏重阐發此情景下交易合同商定了装修条目或装修合同從属于交易合同的装修質量胶葛與平凡装潢装修合同中装修質量胶葛审理思绪的差别點，对付通例装潢装修合同胶葛的处置方法不作赘述。
文稿编校：潘杰二
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發表於 2023-4-11 18:06:10
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