買賣房屋過程中“阴阳合同”不能直接导致合同無效

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——-北京市盈科状師事件所  史维眾状師

當说起“購房”這個话題時，時時時就有人搬出在中國的房地產界和銀行界中，遍及傳布着一個如许的故事来鼓舞您去貸款買房。這個故事的大意是：一其中國老太太，60岁時终究挣够了錢買了一套屋子。一個美國老太太，60岁時终究還清了購房的貸款，而她已在這屋子內里住了30年了。這個故事震動了不少國人心里深處的“痒痒肉”，一時候貸款購房成為進入到一线、二线都會打拼一族在外打工是不是樂成的权衡尺度之一。這也讓愈来愈多的平凡家庭心甘甘愿地成為“房奴”。愈来愈多的怙恃為了讓本身的後代在一线、二线都會打拼時显得更樂成，會将本身一生积攒的心血錢全数拿出来给本身的後代付出購房首付款，成為在大都會的有房人。另有一部門人經由過程本身的多年打拼积攒下来的錢去購房。一時候一线和二线都會購房高潮延续不竭上涨，固然國度出台過不少的政策打压房地產市場，從天下的媒体報导看直到如今房地產市場呈現的購房热才真正意义地有所降低。

在一线、二线都會的房地產買賣特别是二手房買賣多数是經由過程中介协助完成的，鉴於中國這麼多年来房地產市場的供求瓜葛的影响，在買賣進程中所產生的所有税费包含應由賣家承當部門也由買家承當。為此房地產中介會從中與交易两邊沟通，在总價肯定下来後，會按照現實必要指导两邊签訂“阴阳合同”。

所谓“阴阳合同錢街儲值，”，是指交易两邊签定两份買賣合同，此中一份是真正的買賣代價，用来保護两邊权柄的，属於保密合同，而另外一份合同是提供應税務主管部分的，重要用来纳税，此份合同中買賣價款遠遠低於現實買賣額，因為衡宇交易税费多以衡宇買賣代價為计税根据，是以瞒報代價就可以實現少缴税的目標，削减買賣两邊的買賣本錢。

“阴阳合同”凡是會被用於，向衡宇辦理部分即住建委存案挂号（俗称“網签腳後跟疼痛止痛貼,”）、向税務部分即税務局報税、向銀行申請打點貸款和資金羁系。若是在住建委存案挂号後，被發明後，住建委會根据《房地產掮客辦理法子》第37條的劃定，责令中介自收到本决议之日起15日內更正违法举動，并惩罚款。（例：京建法罚（市）字【2021】第010216号、京建法罚（市）字【2021】第010197号、京建法罚（市）字【2021】第010196号、京建法罚（市）字【2021】第010202号、京建法罚（市）字【2021】第010201号、京建法罚（市）字【2021】第010217号、京建法罚（市）字【2020】第010345号）

签訂“阴阳合同”的举動被行政主管部分惩罚，那可否是以而認定此交易合同無效呢？谜底是否認的。

北京市第二中级人民法院認為“本案中，两邊签定的《北京市存量衡宇交易合同》系當事人真實意思暗示，且未违背法令律例的强迫性劃定應属正當有用，两邊均應依法實行义務。”“在民事审讯實務中不宜等闲以歹意通同為由使合同归於無效。因合同代價偏離正常買賣價属於操纵税收法则所举行的公道避税，其效劳應仅局限在行政辦理范畴，規制束缚结果不成延长到民事買賣范畴，對民事合同举行法令评價，故而不该以税收劃定来评價買賣的正當性。而就民法理論而言，强迫性劃定分為效劳性强迫劃定與制止性强迫劃定，果断的一個首要尺度就是為到达强迫性劃定所寻求的目標，是不是有需要使该合同無效，若是經由過程過後惩罚可以實現该强迫性劃定目標，则無需使合同無效。是以，法令有關的纳税劃定不属於效劳性强迫劃定。鉴於税收可以經由過程补缴和赏罚辦法實現征税目標，则没有需要以此為由否認網签合同效劳。即便严酷依照歹意通同侵害國度长處来界定合同代價條目，亦仅應合同代價條目無效，不克不及影响全部合同的效劳。”

裁判要旨：本院認為，民本家兒体從事民事勾當，理當遵守诚信原则，秉持诚笃、固守许诺。當事人理當按照合同實行本身的义務，遵守诚笃信誉原则，按照合同的主旨、目標和買賣習气實行通知、协助等义務。原告與被告签訂的《北京市存量衡宇交易合同》及《弥补协定》是两邊當事人的真實意思暗示，正當有用，两邊均理當依照合同實行各自的义務。

我國對存量衡膝蓋痛貼布,宇買賣举行税收辦理，對小我讓渡衡宇所得征收小我所得税，買賣两邊理當照實向相干部分泡腳養顏,供给衡宇讓渡代價等買賣信息，举行纳税申報，但衡宇買賣中因衡宇装修、位置、层高、朝向等均影响衡宇代價，故當局出具市場引导價以作為纳税申報的参考。本案两邊交易合同中明白商定了衡宇成交價及装潢装修、從属举措措施装备代價，两邊商定的網签代價為衡宇成交價，该衡宇成交代價的商定是不是存在規避國度税收的問題、是不是有合同各方歹意通同侵害國度长處，理當由相干行政部分處置，在相干行政辦理部分未予認定的環境下，不该组成任何一方實行合同义務之来由，故原告請求被告继续實行合同共同其打點過户举動，具备究竟和法令根据，本院予以支撑。

案号：（2020）京0105民初15988号

综上所述，從司法實践来看，對付交易衡宇進晚霜推薦，程中采纳签訂“阴阳合同”的方法避税仍是持宽容的立場。2021年7月13日住房和城乡扶植部、國度成长鼎新委、公安部等8部分结合印發了《住房和城乡扶植部等8部分關於延续整治規范房地產市場秩序的通知》（建房〔2021〕55号）的進一步落實，現已對相干企業及從業职員施行失期结合惩戒。後续也可能出台對買賣两邊當事人的征信的相干劃定。