台灣房屋仲介平台交流論壇

標題: 240万元的房屋買賣合同,违约金480万元高不高?法院這样判 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-1-10 17:05
標題: 240万元的房屋買賣合同,违约金480万元高不高?法院這样判
二手房買賣违约金多少才合法呢？這要看具體情况，但是约定100%违约金，或2痛風治療推薦,00%违约金一定是分歧适法律規定的。一般来说，违约金不超過合同金额30%的情况下不属于违约金過高。违约金约定比例過高，法院可以在判决中削百家樂如何玩，减的。最高人民法院曾在《合同法》解释中規定，當事人约定的违约金超過造成损失的百分之三十的，一般可以認定為“過分高于變成的损失”。《民法典》實施後新的司法解释還没有出来。#普法举辦時#

“一房二賣”多数發生在斥地商或中介销售房產過程中，個人房屋销售過程中，一房二賣的情况相对付较少。北京某70後汉子在購買二手房過程中蒙受了一房二賣，但是房屋買賣合同中约定了200%的违约金。同時，賣家一房二賣是由于借高利貸负债，被债主强行以房抵债而组成的一房二賣。汉子哀求賣家返還204万元的購房款，并支出房屋合同價240万元200%的违约金480万元。法院最终判决賣家返還204万元購房款，支出150万元违约金。為什麼買家204万元的購房款，竟然判了150万元的违约金？

2017年1月10日，北京70後汉子郑某某作為乙方（買方），85後汉子刘某作為甲方（出賣人）、北京LM房地產經纪有限公司（作為丙方、居間方）签订《房屋買賣合同》，约定：鉴于刘某原居住北京市崇文門某小區構筑面积49.59平米拆迁安置，可分得位于北京市朝阳區某小區约90平米購房指標，单價為2.7万元/平米，最终总價以選定的面积×单價為准；經雙方协商一致，在该房屋交易中甲方总房價款為人民币240万元……。

2017年1月20日，刘某作為出賣人與郑某某作為買受人签订《北京市存量房屋買賣合同，约定刘某将房屋出售给郑某某，房屋成交價格為240万元。買受人在签订本合同時向買方支出定金32万元。……。同日，刘某作為甲方（出賣人）、郑某某作為乙方（買受人）、北京LM房地產經纪有限公司作為丙方（居間方）签订《补充协议》，约定房屋总房款為240万元，房屋面积89.68平米。

三方协议還对违约责任作了约定，在签订本协议後，甲方不将该房屋出售给乙方，或顯現甲方将房屋出售给非乙方指定的第三方的情形均為甲方违约，出賣人该當退還買受人全部已付款，按照銀行同期貸款利率给付利息，并按照总房價款的200%支出违约金；……。合同签订後，郑某某支出購房款共计204.1万元。

2017年7月22日，刘某将房屋交付郑某某盘踞操纵，但此時房屋產权没有辦理，依照斥地商的销售合同，產权還在刘某名下。2018年8月20日，刘某因為其借了高利貸無法偿還，放貸人强行占据刘某名下的房屋抵债，将郑某某赶出房子。

2018年11月1日，刘某作為出賣人與第三人邵某某作為買受人签订《北京市存量房屋買賣合同，约定刘某将涉案房屋出賣给案外人邵某某。2021年12月3日，位于朝阳區某路15号院11号楼8层B单元804房屋產权登記至刘某名下， 2021年12月7日，房屋產权轉移挂山查乾哪裡買，号至邵某某名下。

在與郑某某签订房屋買賣合同時，刘某還没有离异，2017年5月26日，刘某與段某协议离异。刘某和段某在《自愿离异协议书》中约定，朝阳區某小區 2单元804号的楼房一套，登記在男方刘日本粉餅推薦,某名下，属夫妻共同財產。因债務問题已出售该房，离异後，房款到位共同還清债務43万元後，剩余68万元，女方段某分得50万元，男方刘某分得18万元。

郑某某認為，刘某违反房屋買賣合同约定，一房二賣應返還已付的204万元購房款，并承担合同房價200%的违约金480万元，2021年12月该房屋的市場價已达460万元。房屋買賣合同签按時，刘某和段某還没有离异，段某在2017年2月8日出具《同意出售房屋證明》。协议离异時，刘某将50万元現金给了段某逃避债務。因此，郑某某向法院起诉，哀求解除郑某某與段某、刘某签订的《房屋買賣合同》《北京市存量房屋買賣合同》及《补充协议》；段某、刘某返還購房款204.1万元；段某、刘某支出违约金480万元。

法院認為，郑某某與刘某就房屋買賣事宜分袂签定《房屋買賣合同》、《北京市存量房屋買賣合同》及《补充协议》，合法有效，各方均應依约履行合同义務。争议房屋因刘某欠高利貸原因被收回，刘某另行出售给第三人邵某某，并已登記至邵某某名下，以致本案合同不能继续履行，刘某應承担违约责任。郑某某主张的违约金数额過高，且其未能就其實际损失举辦充分举證，法院结合合同不能履行的原因、當事人的塵蟎誘捕貼,毛病程度、郑某某為實現購房合同方针產生的實际支出、及本市同类型同地段房屋市場價值等成分酌情必定违约金数额。

郑某某與刘某签定房屋買賣合同時，段某、刘某是夫妻關系，段某當然没有在房屋買賣合魚便采集器,同上签名，但段某参與了部分購房付款活動，而且出具了《同意出售房屋證明》，可以認定刘某、段某共同出售夫妻共同財產房屋。离异時，段某且因售房获得利益，因出售房屋與郑某某组成的债務應属夫妻共同债務，段某对债務负有連带清偿责任。

法院判决，郑某某與刘某签订的《房屋買賣合同》《北京市存量房屋買賣合同（經纪成交版）》及《补充协议懶人豐胸神器,》于2021年11月23日解除；刘某、段某返還郑某某購房款2041000元；刘某、段某支出郑某某违约金1耳鳴貼,500000元。

段某認為其不是房屋所有权人，不應當承担返還購房款和违约金责任，哀求二审法院改判。台灣運彩場中投注，争议房屋為刘某個人財產，其實不是夫妻共同財產，段某没有出售共同房屋的意思表示。争议房屋来自刘某父亲刘某大在天坛周邊简单纯真楼腾退項目中获得的困難家庭褒奖房源，争议房屋價款差额全部由刘父支出。争议房屋為刘某父亲赠與给刘某個人，其實不是赠與夫妻二人的財產,不動產权属以登記為准。

段某签定《同意出售房屋證明》仅说明段某知晓刘某出售其個人財產，其實不是認可该房屋為夫妻共同財產，不能据此認為段某有共同出售房屋的意思表示。段某并未因售房获得利益，案涉房屋產生的债務其實不是夫妻共同债務，段某没有义務偿還。法院判定的150万元违约金都過高。

二审法院認為，争议房屋出賣于夫妻關系存续期間，且段某與刘某就争议房屋購房款相關事宜共同辦理了公證，同時出具了《同意出售房屋證明》，雙方在《自愿离异协议书》中亦表示争议房屋属于夫妻共同財產，因此，無論涉案房屋来源如何，争议房屋属于夫妻共同財產。

現因涉案房屋的買賣合同解除，應返還的購房款及违约金、律師費亦應属于夫妻共同债務。一审法院依照合同的購房款数额、及本市同类型同地段房屋市場價值等成分综合酌定的违约金数额比较合理。2022年12月21日，北京市三中院终审判决，段某的上诉请求不能創建，驳回上诉。

刘某和郑某某房屋買賣合同中房屋價格总额240万元，约定违约金20毛孔清潔棒，0%一定在法律上不可能支持。但是法院判决150万元的按照是什麼？2017年地址地段房屋價格240万元。但是，2012年12月時，地址地段同样面积房屋價格中介挂牌460万元左右，法院理當是按照460万元以上的市場價，30%的违约金计算的。最高法《合同法》司法解释規定，违约金超過30%就是過高，刘某和郑某某签订合同的時辰是2017年，法院适用《合同法》司法解释是没有問题的。

争议房屋當然是刘某父亲在原房屋征收拆迁過程中，因家庭住房困難按政策得到的安置房屋登記在刘某名下，但是，全数房屋拆迁安置過程中，刘某和段某是婚姻關系存续期間。离异時，雙方没有經過法院确認房產归属，自認夫妻共同房產，這種情况下判定為夫妻共同房產没有問题。段某以房屋来源和產权登記刘某名下為由否認共同財產属性，改變不了夫妻關系存续期間得到争议房屋的事實。段某称刘某以個人名义大量借债不属于夫妻共同债務，但是在夫妻生活期間，刘某大量举债段某能毫不知情？较着不是，段某能和刘某共同出賣房還债说明其对刘某大量借貸负有责任，法院判决段某共同承担返還購房款和违约金不冤。

一房二賣，一次违约赔了150万元的违约金，還有2万元的律師費，教训深刻。一些人迷惑，刘某到底欠了多少高利貸？已先收了郑某某204万元的購房款還不够？房子二次出賣给邵某某是210万元，离异時還债後還剩68万元。也就是说，刘某與郑某某2017年1月签订售房合同時负债340多万元左右，也就是说刘某把父辈赠與的家業房產给败光了，還负债累累。一個人要不能严格束厄局促自己，多少錢財都守不住。

歡迎光臨台灣房屋仲介平台交流論壇 (https://bbs.zhanwang.com.tw/)