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標題: 二手房買賣過程中,買賣合同签了两份,房款究竟怎麼算? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-1-10 16:54
標題: 二手房買賣過程中,買賣合同签了两份,房款究竟怎麼算?
（一）二手房交易，買賣合同签了两份

2016年，在北京事變的解某换了一份事變，薪水上调了不少；和恋人感情稳定，到了谈婚論嫁的時候；房子也選好了，是一位老人的房子，打算買下後重新装修，也是一個和缓的小家。他本感受2016年很顺利，但就是因為這套房子產生了不少波折。

考虑到地理位置和承受能力，解某把看房地點選在了房山區。2016年12月1治療坐骨神經痛噴霧,日，在某房產經纪公司中介人员带看後，他與周某签订了《存量房屋買賣合同》(經纪成交版，以下简称自签合同)及《补充协议》。這份合同约定：周某将自己名下這套70多平方米的房屋出售给解某，房屋总價款75万元，解某采用銀行按揭法子貸款付款，于合同签订之日支出定金7万元，于過户當日按資金监管哀求交付首付款36万元(含已支出的定金7万元)，解某拟申请貸款39万元，貸款部分的房款按照相關銀行的規定支出。這份合同同時约定，解某與周某于購房資格审批經過進程、房產房源核驗完成後5個事變日内辦理貸款申请手续，于解某貸款审批通過後5個事變日内共同向房屋权属登記部門申请辦理房屋权属轉移登記手续。周某该當在收到全部房款後30日内将房屋交付给解某。雙方在《补充协议》中就税費约定，由周某多套房產生的税費由周某缴纳，其他税費均由解某负担。

合同签订後，解某于2016年12月1日给付周某定金7万元。2017年2月20日，解某初步核驗經過進程获得在京購房資格。2017 年2月25日，這套房屋經過進程了房源核驗。在此期間，该房屋的地税指导價调处至77万元，解某周某此前协商的成交價格低于地税指导價。2017 年3月2日，周某與解某辦理了網上签约，签订了(存量房屋買賣合同》(網上签约版，以下简称網签合同)。這份合同中的房屋总價款變化為77万元，其中自有交易结算資金為38万元，解某應将房價款38万元存入存量房自有交易資金监管账户，解某向銀行申辦抵押貸款，貸款金额為39万元。同日，周某、解某别的签订《协议》一份，内容為：經雙方协商一致，交易房屋實际成交價為 7生薑貼,5万元整，網签價格為77万元整，多出的2万元由解某先垫付在首付款里，實际成交價的首付款為36万元整，網签價自付款為38万元整，周某收到首付款後5日内再返還给解某2万元整。

此後，解某联系周某共同前往銀行辦理貸款手续，但周某主张自签合同被網签合同所取代，而網签合同的房款金额虚假，合同無法履行，拒绝继续配合解某辦理貸款手续；解某表示愿意按照網签價格77万元给付購房款，周某未予同意，解某始终無法申请銀行貸款。解某遂以房屋買賣合同案由将周某及某房產經纪公司诉至法院。

(二)各执己見，纷争難

解某向法院提出诉讼请求，哀求周某继续履行雙方于2016年12月签订的自签合同，并协助其将房屋辦理過户。

周某在案件审理過程中也提出诉讼请求，哀求撤除雙方于2017年3月签订的網签合同及《协议》，解除于2016年12月签订的自签合同及(补充协议)。周某認為，雙方的自签合同已约定了房屋價款為75万元，而網签合同却變更為77万元，77万元其實不是其本人的真實意思表示。故而2017年3月签定的網签合同及《协议》均系因解某敲诈而签订，解某擅自變更合同内容没有經過周某同意，且具有犯警方针，合同應予撤除。同時，解某曾自行哀求履行虚假價格的網签合同，属于以自己的行為大白表示拒绝履行自签合同及(补充协议》，構成根柢违约，且原定的75万元價格無法經過進程税務审核，合同無法履行，自签合同及《补充协议》應予解除。

就此，解某表示，雙方只是简单的買房賣房，其本人没有犯警方针，签订網签合同及《协议》時均與周某举辦過确認，且愿意按照77万元的总價一次性支出房款。第三人某房產經纪公司颁布意見，希望解某與周某继续履行合同。房款由原约定的75万元酿成77万元系由于地税指导價调处，原房價難以辦理網签及過户，因此解某與周某商定以77万元網签，而仍以75万元為實际成交價格治療手癢,。

至此，争议房屋的價款究竟是多少，解某是否是能顺利買下這套房子?

法理分析

當事人之間就轉讓同一房屋先後分袂签定命份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行法子等约定存在不一致，當事人就此產生争议的，该當按照當事人真實意思表示的合同约定继续履行。

（一）自签合同及網签合同的效力

關于本案中自签合同的效力，依法創建的合同，对當事人具有法律束厄局促力。當事人该當本着诚實信用的原则，按照约定履行自己的义務，不得擅自變更或解除合同。解某與周某于2016年12月所签订的自签合同及《补充协议》约定房屋总價款為75万元，该合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應依约履行。

關于本案中網签合同的效力，首先，在房屋交易過程中，網签系雙方房屋買賣合同履行的一個必要環节，網签合同價款该當與雙方實际成交價款一致。解某與周某签订的網签合同中房屋價款跨越跨過房屋實际成交價2万元，方针其實不是提高貸款数额或避税，系出于市場房價上涨，地税指导價提高，為顺利經過進程地税核税而為。同時，雙方當事人于網签同日签订的《协议》大白约定涉案房屋的實际成交價仍為75万元。诉讼中，解某表示愿意按照该合同条款将房價提高2万元，周某不同意，因此，雙方并未就房屋價款變更為77万元达成合意，涉案網签合同中约定的價款不是雙方當事人的真實意思表示，故该網签合同中的價格条款约定無效。但是，價格条款無效，并不影响網签合同中其他条目標效力，亦不影响雙方按照實际成交價继续履行雙方之間的房屋買賣合同。

關于網签合同可否在這次民事诉讼中撤除，《合同法》第五十四条第一款和第二款(現已失效)規定：“如下合同，當事人一方有权请求人民法院或仲裁機構變更或撤除： (一)因重大误解订立的； (二)在订立合同時顯失公平的。一方以敲诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真實意思的情况下订立的合同，受陵犯方有权请求人民法院或仲裁機構變更或撤除。”

本案中，周某是具有完全民事行為能力的成年人，從其網签同日签订的《协议》内容来看，其大白知晓雙方網签合同中的價款與實际成交價款不一致，并經過進程签订该协议予以更正，必定涉案房屋的實际成交價仍為75万元，不存在受敲诈的情形，亦分歧适上述法律規定的合同可撤除的情形。因此，周某主张撤除雙方于2017年3月签订的網签合同及《协议》,缺乏事實與法律按照。并且，關于網签合同價款與實际成交價款不一致的問题，買賣雙方可經過進程注销、變更網签的法子予以更正。

（二）買賣合同继续履行的可能性及房屋总價的确定

周某與解某于自签合同中约定，“如遇國家政策调处导致此房產不能继续出售或購買方不能購買，则此買賣合同自動解除，雙方互不算违约”，周某据此主张自签合同及《补充协议》已具备解除的条件，應予解除。但雙方在签订網签合同時提高價格只是為避免被税務機關猜忌恶意偷逃税，不影响雙方按照實际成交價继续举辦雙方之間的房屋交易，并不属于國家政策调处导致合同不能履行的情形。現涉案房屋已經過進程房源核驗；解某具备在京購房資格且已向周某支出定金，亦愿變更付款法子為一次性付款，且有能力一次性支出剩余全部房款。综合考虑雙方合同履行情况及現有證据，合同继续履行不存在現實困難，為庇护合同稳定性及市場交易秩序，合同继续履行為宜。關于購房款的数额，當然解某作為义務方，愿意将購房款提高至77万元，且不陵犯公共利益，但权利人对立不認可，综合考量雙方就本案中房屋實际成交價的约定，法院尊重雙方當事人合同约定及权利人意愿，認定解某應按总房款75万元支出尚未付清款項。

知识拓展

存量房交易中常常存在“阴阳合同”，或称“黑白合同”，即交易當事人因各種方针而签订两份内容不同的合同，其中内容的差此外处所多為房屋價款。“阳合同”多為網签合同(即提交網签备案的《存量房買賣合同》)，相關機構瑪卡,持有保留；依照操纵需要有所不同，或是為申请更多的銀行按揭貸款而高于房屋實际成交價格签订；或是為减少税費而低于實际成交價格签订；合同中的價格為“網签價”。“阴合同”则由買賣雙方及居間機構持有并實际實行，顯示的是買賣雙方真實的成交價格。存量房交易過程中產生的诸合同，需要依照法律規定和交易習惯，區分不同合同關系的法律性质，分袂作出具體的解释和处理。

(一)存量房買賣網签制度

存量房買賣網签，即用房屋行政主管部門設立的交易信息系统線上記實存最房買賣主體、標的物、價款等信息，在線下生成與上述信息一致的、交當事人雙方签字或盖章的買賣合同，并将上述信息記實于房屋行政主管部門掌控的楼盘表及房產交易档案中。大概而言，網签包括三個環节：一是線上記實買賣信息的網上签约，二是當事人在線下签定買賣合同，三是房屋行政主管部門在特定载體上顯現和保存签约信息的網上备案。

為加强房地產市場监管，防范房地產交易市場風险，2010年1月，國務院辦公厅颁布《關于促進房地產市場平稳健康發展的通知》(國辦發[2010]4号)大白提出“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上备案制度，加大交易資金监管力度”的哀求。北京等地于2008年左右開展存量房買賣網签。北京市拔擢委员會《關于全面推行存量房買賣合同網上签约有關問题的通知》(京建交[2008] 628号)規定，已得到房屋所有权證的存量房举辦買賣的，當事人在申请轉移登記前均需举辦存量房買賣合同網上签约，買賣雙方在網签组成的合同文本上签字或盖章後合同依法生效。

《廣州市房屋交易监督打點辦法》第八条第一款規定，存量房買賣合同该當字幕機,經過進程房屋交易信息化平台订立。在存量房買賣施行網签的地區，網签是一種逼迫性的制度安排，只要當事人經過進程市場交易行為，而非参與法院拍賣来買賣存量房，就必须辦理網签，且在網签正常存续至房屋所有权轉移登記期間，同一房屋不能再成為網签買賣的標的物。網签同時規定有注销制度，當事人雙方合意解除房屋買賣合同時，應注意及時注销網签。

（二）網签合同及交易雙方自行签订的房屋買賣合同的效力

第一，房屋買賣合同效力認定應依照一般買賣合同的生效要件举辦，即签订合同的當事人雙方具有相應的民事行為能力，雙方的意思表示真實且合同内容不违反法律的逼迫性規定，则合同應認定為有效。别的，認定该合同有效，并对當事人產生法律束厄局促力，避免一方當事人以存在两份或多份内容冲突的合同為由恶意违约，有利于庇护交易的稳定安全。

《民法总则》第一百四十六条(現為《民法典》第一百四十六条)規定，举動听與相对付人以虚假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定处理。《合同法》第五十二条(現已失效)規定: “有如下情形之一的，合同無效：

(一)一方以政治、胁迫的手段订立合同，陵犯國家利益；

(二)恶意串通，陵犯國家、集團或第三人利益；

(三)以合法形式包庇犯警方针；

(四)陵犯社會公共利益；

(五)违反法律、行政法規的逼迫性規定。”

第五十六条規定，無效的合同或被撤除的合同自始没有法律束厄局促力。合同部分無效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。網签合同中，為規避國家税收监管，故意隐瞒真實的交易價格的，其實不是當事人的真實意思表示，且陵犯了國家的税收利益或他人权益，该價格条款無效；但诸如交房時辰、违约责任、纠缠解决等条款不因價格条款無效而無效，在系當事人真實意思表示，且并没有违反法律逼迫性規定的情况下，其他条款應為有效。

第二，關于同一房屋多份買賣合同条款冲突時的認定問题，房屋交易雙方投入最多關注，也是多份合同中最常顯現不一致条目標，是房屋的总價款。正如同關于条款效力判定需探寻買賣雙方的真實意思表示，房屋價格依有效条款必定，多份合同價格条款均有效，则以尊重當事人合意為判定按照。同理，在其他条款相冲突時，合同条目標具體浮球開關,内容、合同签按時候顺序、合同實际履行情况、交易習惯等方面均可反响出當事人的真實意向，進而認定其他条目標效力。鉴于網签合同需經過提交資料、询問、书面签定等環节，“網签系统的中立性、網签步调的严格性和網签功效的确定性，大幅增强了網签信息的可靠性，使其證气力遠胜于受控于當事人的非網签合同”。在没有相反證据的情况下，網签合同的内容更易被認定為買賣雙方的真實合意。

（三）網签價與真實成交價纷健身呼啦圈,歧致的法律風险

從網签合同中網签價异于真實成交價的原因出發，如系為申请更多的銀行按揭貸款而抬高網签價，则存在構成坑骗貸款罪的法律風险，銀行發現异常貸款行為的，可能會哀求返還貸款并影响個人征信。如系為减少税负，则存在構成逃税罪的法律風险，如税務機關發現逃税行為，纳税义務人會被追缴税款并支出罚金；在買受人再次賣出房屋時，可能面临因再次賣出價和買入價之間的较大差额而承担高额的個人所得税。对于當事人在房屋買賣中切當存在規避税收征管、坑骗貸款等行為的，必要時司法機關在审理案件中可一并建议相關行政主管部門百家樂算牌,予以处理。

交易举辦過程中极易產生民事纠缠，造成經济利益损失。由于交易雙方就同房屋先後签订了内容不一致的合同，在房屋交易市場瞬息万變的客觀行情下，房屋價格的涨跌常見且幅度较大，一方當事人認為解除合同更加有利時，便可能以存在阴阳合同违反法律規定為由拒绝履行買賣合同，导致交易無法继续鞭策。相當一部分阴阳合同中，房屋實际成交價與網签價相差巨大，出于利益的驱使，也可能會有當事人持有利于自己的合同并哀求按其条款主张权利，导致出賣方抬高房款或購買方压低房款。

如居間方房地產經纪公司参與了阴阳合同的签订，買賣雙方有可能認為纠缠及损失的產生原因首要在于居間方的事變失误，因此拒交少交中介費用，居間方也面临被行業打點機構或政府部門]赏罚的風险。

普法提示

房產是家庭資產的重要组成部分，所關涉的經济利益巨大，當事人出于对財產权益的保护，寻求利益的最大化，這無可厚非。不論是减少税費负担或增加貸款额度，避免合法利益的受损切當是签订合同条款時考虑的成分之一。相同當事人针对同一房屋所签订的不同的網签合同與自签合百家樂賺錢,同，内容如有冲突，買賣雙方可能會基于利益，按照对自己有利的合同来主张权利，对于雙方真實约定的内容作出不同阐述；如無法經過進程协商就继续履行合同达成一致意見，则房屋交易難以顺利举辦，甚至需要寻求司法介入。

司法實践中，同房產顯現两份甚至多份内容雷同的合同，易使司法機關在对真實合同的認定上顯現疑難。法院多會按照“當事人真實的意思表示”認定合同争议条目標适用，買賣雙方間的自签合同，具备了拟購房屋的根底状况、價款数额、價款支出法子等合同首要内容的購房意向书等协议，其效力均可能得到認可。網签合同如與當事人真實意思表示有异，可能被認定價款条款無效或全部無效。如網签合同部分無效，法院多會结合“當事人真實的意思表示”、交易惯例、市場交易情况举辦裁量認定。利益的追求该當建立在合法的底子之上，冒险签订不同的“阴阳合同”极易被违约一方把持，作為解除合同的出处，且有可能受到法律惩处，看似有利可圖，實则潜藏着可能陵犯自己利益的巨大風险，恐怕得不偿失。

因此，建议房屋交易雙方在签订合同時，谨严权衡，细心核对合同条款，避免網签合同與自行签订的房屋買賣合同不一致的情况顯現。同時，提高證据意识，為發生纠缠後的司法裁判供應更多事實判断的按照。如雙方合意解除買賣合同，應及時申请注销網签。

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