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標題: 建筑房產面积測算基础知識大全 [打印本頁]

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作者: admin    時間: 2024-11-13 17:40
標題: 建筑房產面积測算基础知識大全
房屋根底单元：有固定界線、可以独立利除蟎噴霧,用并有大白、唯一编號（幢號、房（室）號等）的房屋或特定空間。

房屋面积測算：把持測绘和计算機辅助的技術和辦法，采集與表達房屋相關信息，為房屋打點等部門供應底子数据和資料。

房屋構筑面积實測算：房屋竣工後，按國家和地方相關規范，對房屋的特征信息举辦實地采集计算，出具房屋面积測算成果。為房屋登記、交易，旧城改造、征地拆迁等供應底子資料。

中误差：在一定測量條件下，觀測量的各個觀測值真误差的平方和的平均值的平方根。

限差：在一定觀測條件下規定的測量误差的限制。

房屋構筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结構平稳，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性構筑。

计算構筑面积應具备的條件：應具备有上盖；應有围护物；层高2.20m以上(含2.20m)；结構平稳，属永久性構筑；可作為人民生產或生活的場所。

房屋套内構筑面积：指成套住宅单個所有權人盘踞和操纵的構筑面积总和，由套内操纵面积，套内墙體面积，套内阳台構筑面积三部分组成。

①套内房屋操纵面积為套内房屋操纵空間的面积，以水平投影面积按以下規定计算：

a)套内卧室、起居室、過厅、過道、厨房、衛生間、厕所、蕴藏室、壁柜等 空間面积的总和；

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入操纵面积；

c)不包括在结構面积内的套内烟囱、通風道、管道井均计入操纵面积；

d)内墙面装璜厚度计入操纵面积。

②房屋套内墙體面积。成套房屋套内操纵空間附近的庇护或承重墙體或其他承重支撑體所占的面积，其中各套之間的分隔墙和套與公共構筑空間的分隔墙和外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙體面积。套内自有墙體按水平投影面积全部计入套内墙體面积。

③套内阳台構筑面积均按阳台外围與房屋外墙之間的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算構筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算構筑面积。

房屋操纵面积：系指房屋户内全部可供操纵的空間面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋的操纵面积是房屋各层平面中直接為生活和生產操纵的净空間面积，不包括以下部分：

a)墙體、柱等構造；

b)窗台與一般門洞口；

c)住宅户内楼板有挑空部分；

d)吊柜；

e)突出内墙面的壁柱、管道井、通風道、垃圾道。

產權面积：也称房屋登記面积。產權主依法具备房屋所有權的房屋構筑面积。房屋產權面积由市、县级房地產行政主管部門登記确權认定。

共有（公用）構筑面积：構筑物内由多個權利人共同@占%29c8A%据或利%346wc%用@的構筑面积。應分摊共有構筑面积属于被分摊項。

包括：幢内共有（公用）構筑面积和非幢内共有（公用）構筑面积。

或分為：應分摊共有（公用）構筑面积和不分摊共有（公用）構筑面积。

房屋專有構筑面积：構筑物内由单個權利人@占%29c8A%据或利%346wc%用@的構筑面积。

房屋專有構筑面积属于承担分摊項。

基底面积：指構筑物接触地面的自然层構筑外墙或结構外围水平投影面积。

房屋預測面积：在商品房期房（有預售销售證的合法销售項目）销售中，依照國家規定，由房地產主管機構认定具有測绘資質的房屋測量機構，首要按照施工圖纸、實地考核和國家測量規范對尚未竣工的房屋举辦預先測量计算而得出的面积。

备注：

1、房屋預售面积首要用于房地產項方针預售审批與备案，也是房地產斥地商與購房人合同约定的面积。

2、預售面积的计算有三種開式，一是由政府主管部門（測绘所）负责计算。二是由發展商自行按相關規定计算。三是奉求第三方測绘公司完成。

房屋實測面积：實測面积是指商品房竣工驗收後，工程規劃相關主管部門审核合格，斥地商按照國家規定奉求具有測绘資質的房屋房屋測绘機構参考圖纸、預測数据及國家測绘規范之規定對楼宇举辦的實地勘測、绘圖、计算而得出的面积。

實測面积是斥地商和業主的法律按照，是業主辦理產權證、结算物業费及相關费用的最终按照。

構筑術语：

钢结構：是指承重的首要構件是用钢材料建造的，包括悬索结構。

砖木结構：是指承重的首要構件是用砖、木柴建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

钢筋混凝土结構：指承重的首要構件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结構、大模板現浇结構及操纵滑模、升板等建造的钢筋混凝土结構的構筑物。

钢、钢筋混凝土结構：是指承重的首要構件是用钢、钢筋混凝土建造的。

混合结構：指承重的首要構件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙為承重墙，或梁是用木柴建造，柱是用钢筋混凝土建造。

其他结構：指凡不属于上述结構的房屋都归此類。如竹结構、砖拱结構、窑洞等。

自然层：一般指房屋按楼板和地板结構分层的楼层数。

房屋的自然层数，一般按室内地平線以上计算。地平線以下為地下室，按负层数计算；采光窗在室外地平以上的半地下室，其室内层高不低于2.20M的计算自然层数；层高在2.20M以上的架空层也计算自然层数。

层高：指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面之間的垂直距離。

室内净高：從楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖地面之間的有效空間的垂直距離。

数學關系：净高＝层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

夹层：在一個楼层内，以结構板形式增設的局部楼层，為非自然层。

架空层：独一结構支撑而無外围护结構的開敞空間层。

架空房屋：凡是是底层架空，以柱子作為承重支撑的房屋。

结構轉换层：構筑物某楼层的上部與下部因平面操纵成果不同，该楼层上部與下部采用不同结構類型，并經過進程该楼层举辦结構轉换的楼层。

設备层：構筑物内專為設置暖通空调、给排水、配變電等設备和管道且供人员進入庇护的楼层。

避難层：構筑物高度超過100m的高层構筑中，為消防安全專門設置的供人們分離避難的楼层。

成果區：依照房屋的用場而劃分的操纵范围称為成果區。

公共（消防）通道：構筑物内用于消防或通行需要而設置的與市政或小區路子連通的穿越構筑物的通道。

眺望間：設置在構筑物顶层或挑出外墙的，供人們远眺或觀察附近情况的構筑空間。

塔式住宅：以共用楼梯或共用楼梯、電梯為核心布置多套住房，且其首要朝向構筑长度與次要朝向構筑长度之比小于2的住宅。

裙房：與高层構筑相連的，構筑高度不超過24m的隶属構筑。

核心筒：構筑物中集中解决垂直交通、設备電气垂直管線、联系其它構筑空間的结構體系。

設备用房：独立設置或附設于構筑物中用于設置構筑設备的房間。

大堂：具有休息、會客、接待、商務等成果的門厅。

中庭：構筑中贯通多层的室内大厅。

前室：設于楼、電梯間與走廊之間用于分拨、缓冲人流的過渡性構筑空間。

落地窗：窗框與地板直接相連的窗。

永久性顶盖：經規劃批准設計的永久操纵的顶盖。

連廊：連接構筑之間的走廊。

围护结構：围合構筑空間四周的墙體、門、窗、栏杆等。

围护性幕墙：直接作為外墙起围护傳染感動的幕墙。

装璜性幕墙：設置在構筑物墙體外起装璜傳染感動的幕墙。

構筑幕墙：由金属構架與板材组成，不承担主體结構荷载傳染感動的構筑以外的围护结構。

天井：被構筑围合的露天空間，首要用以解决構筑物的采光與通風。

變形缝：為防止構筑物在外界成分傳染感動下，结構内部產生附加變形和應力，导致構筑物開裂、碰撞甚至破坏而預留的構造缝。包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。

雨棚：設置在構筑物出入口上部用于挡雨、遮阳的板或蓬。

門厅：位于構筑物入口處，用于人员集散并联系構筑室内外的關頭空間。

棚：由单排柱或多排柱和顶盖構成的室外空間。

跃层式構筑：套内空間跨越两楼层及以上，且設有套内楼梯的住宅。

房屋总层数：房屋的地上层数與地下层数之和。

地下室和半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過该房間净高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過该房間净高的1/3，且不超過1/2者為半地下室。

住宅進深：在構筑學中是指一間独立的房屋或一栋居住構筑内從前墙的定位轴線到後墙的定位轴線之間的實際长度。

住宅開間：是指一間房屋内一面墙的定位轴線到此外一壁墙的定位轴線之間的實際距離。因為是就一自然間的宽度而言，故又称開間。

平台：供居住者举辦室外活動的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

露台（露天平台）：指與構筑衔接供人們活動的無顶盖室外平台；在二层或二层以上構筑把持下层的屋顶作為上层的户外活動的無顶盖平台也視為露台。

阳台：泛指有永久性上盖、有围护结構、有台面、與房屋相連、可以活動和把持的房屋隶属行動辦法,供居住者举辦室外活動、晾晒衣物等的空間。

非封闭阳台：原設計治療哮喘咳嗽,或竣工後不封闭的阳台。

封闭阳台：所谓封闭阳台，系指阳台采用實體栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。（北方封闭阳台占大都）

备注：阳台和露台的區别是“是否是具有永久性顶盖”。

凹阳台：凹進楼层外墙（柱）體的阳台。

凸阳台：挑出楼层外墙（柱）體的阳台。

走廊：住宅套外操纵的水平交通空間。

過道：住宅套内操纵的水平交通空間。

柱廊：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙體的供人通行的構筑物，如长廊、回廊等。

檐廊：在屋檐下有顶盖、有廊台和構筑物相連的作為通道的伸出部位。

备注：與房屋相連有上盖無柱的走廊、檐廊，按其围护结構外围水平投影面积的一半计算。

挑廊：挑出房屋墙體外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、無支柱的通道。

备注：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结構外围水平投影面积的一半计算。

回廊：曲折围绕的走廊。

架空通廊：架空通廊是指两構筑物之間供行人通行用的空中通道,通廊指联接構筑物間，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；跨越跨過地面的，二层以上的则称架空通廊。

門廊：是指房屋門前突出的與房屋相連通的具有永久性结構平稳的顶盖和支柱的通道。

門斗：房屋門前有與房屋相連具有永久性结構平稳的顶盖，且由承重墙體支撑顶盖出入通道。

管道井：構筑物中用于布置竖向設备管線的竖向井道。

飘窗：為房間采光和美化造型而設置的突出外墙的窗。

挑楼：是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20m，按楼房處理。

過街楼：部分跨街道或街道穿過的房屋，称為過街楼。

阁楼：阁楼指位于自然层内，把持坡屋顶下方空間或人字屋架改建、增建，無固定楼梯的楼层，局部层高可能達到2.20m以上可计算構筑面积，但不能计入房屋总层数。

骑楼：建在路子旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。

地籍相關術语：

居住區用地：指住宅用地、公建用地、路子用地和公共绿地等四項用地的总称。

居住區用地界限劃定規定：

①居住區以路子為界線，属城市干道時，以路子红線為界；属居住區干道時，以路子中心線為界；属公路時，以公路红線為界。

②同其他用地相邻時，以用地邊線為界。

③同天然障碍物或人工障碍物相毗邻時，以障碍物地點邊县為界線。

④居住區内的非居住用地或居住區级以上的公共構筑用地應扣除。

住宅用地：指住宅構筑基底占地及其四周合理間距内的用地含宅間绿地和宅間小路等的总称。

备注：依照《中華人民共和國城镇國有地盘操纵權出讓和轉讓暂行條例》第12條規定，居住用地的操纵年限70年。

路子用地：指居住區路子、小區路、组團路及非公建配建的居民小汽車、单位通勤車等停放場地。

公共绿地：指满足規定的日照哀求，符合于安排游憩活動行動辦法的、供居民共享的游憩绿地，應包括居住區公園、小游園和组團绿地及其他块状带状绿地等。

公共處事行動辦法用地：一般称公建用地，是與居住人口范畴相對付應配建的、為居民處事和操纵的各類行動辦法的用地，應包括構筑基底占地及其所属場院、绿地和配建停車場等。

市政公用行動辦法用地：是指城市中為生活及生產處事的各項底子行動辦法的拔擢用地，包括：供應行動辦法、交通行動辦法、邮電行動辦法、環境衛生行動辦法、施工與维修行動辦法、殡葬行動辦法及其它市政公用行動辦法的拔擢用地。

参照GB50137—2011《城市用地分類與規劃拔擢用地標准》。

其它用地：規劃范围内除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的路子用地、其它单位用地、保留的自然村或不可拔擢用地等。

居住區(级)路子：一般用以劃分小區的路子，路子红線宽度不宜小于20m。在大城市中通常與城市岔路同级。

測量平面直角坐標系：以南北方向的纵轴為x轴，自原點向北為正，向南為负；以东西方向的横轴為y轴，自原點向东為正，向西為负；象限按顺時针方向编號。

数學平面直角坐標：以纵轴為y轴，自原點向上為正，向下為负；以横轴為x轴，自原點向右為正，向左為负；日本腳氣膏,象限按逆時针方向编號。

地籍圖：是表示地盘權属界線、面积和把持状况等地籍要素的地籍打點專業用圖，是地籍盘問造访的首要成果。

宗地：被權属界址線所封闭的地块。

通常来讲，一宗地是一個權利人所@具%MP962%有或利%346wc%用@的一個地块。一個權利人@具%MP962%有或利%346wc%用@不相連的几個地块時，则每一個地块應分袂劃分宗地。當一個地块為两個以上權利人@具%MP962%有或利%346wc%用@，而在實地又無法劃分之間的界線時，這種地块称為共用宗地。

當一個權利人@具%MP962%有或利%346wc%用@的地块跨越地盘登記機關所辖的范围，即一個地块分属两個以上地盘登記機關管辖時，應按行政辖區界線分袂劃分宗地。

大型工矿、企業、機關、學校内的独立核算单位（具有法人代表或已具备有申請法人代表資格的），如商店、邮局、派出所等，應独立劃分宗地。

宗地四至：一宗地四個方位與相邻地盘的交接界線。

一般填寫四邻的地盘所有者或操纵者单位和個人名称。若相邻的地盘為路子、河流等線状地物或湖泊、山峰等，其四至填寫為相關地物的名称。

宗地圖：是地盘操纵合同书附圖及房地產登記卡附圖。它反响一宗地的根底情况。包括宗地權属界線、界址點位置、宗地内構筑物位置與性質，與相邻宗地的關系等。

界址線：宗地四周的權属界線，即界址點連線構成的折線或曲線。

界址點：指宗地權属界線的迁徙變化點，即拐點，它是標定宗地權属界線的重要標識表記標帜。

用地红線：各類構筑工程項目用地的操纵權属范围的邊界線。

路子红線：城市路子（含居住區级路子）用地的規劃控制線。拜會標准：GB/T50280。

構筑红線：是指“城市路子两侧控制沿街構筑物或構筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界線，又称構筑控制線”。

①構筑红線可與路子红線重合，一般在新城市中常使構筑红線退于路子红線今後，腾出空地為人流集散和沿街绿化及敷設市政管線用地，不得修建任何建（構）筑物。

②構筑红線凡是是構筑物的占地界限，用實红線表示，二层以上有阳台用虚红線表示，表示底层不占用地。

③構筑控制線一般有高压控制線、河堤控制線等。

各種指標術语：

構筑容积率：項目規劃拔擢用地范围内全部構筑面积與規劃拔擢用地面积（項目用地規劃红色范围内的地盘面积）之比，隶属構筑物计算在内，但應注明不计算面积的隶属構筑物除外。

注释：

①该总構筑面积是指地上的構筑面积，地下的構筑面积不计入容积率。

②業内對容积率指標的一般規定：独立别墅的容积率一般不高于0.4，联體别墅（Townhouse）的容积率在0.95之下，多层住宅（7层以下）的最佳容积率應在1.2-1.3之間，小高层（12～13层）的容积率则在2.1之下，高层（18层以上）的容积率一般不高于3.5。

③構筑容积率是评價住宅安静度的重要指標，應保持一個稳定合理的水平：若容积率太小，则单位住宅成本過高，造成對地盘本錢的浪费；若容积率太大，则人口密度過大，居住質量低落。

構筑密度：也叫構筑覆盖率,指項目用地范围内所有基底面积之和與規劃拔擢用地面积之比。其中基底面积指構筑物接触地面的自然层構筑外墙或结構外围水平投影面积。

住宅面积毛密度：每公顷居住區用地上具备的住宅構筑面积(m2/ha)。其中居住區用地=住宅用地+公建用地+路子用地+公共绿地。構筑面积毛密度，通常也称容积率。

住宅面积净密度：指每公顷住宅用地上具备的住宅構筑面积。其中住宅用地為住宅構筑基底占地及其四周合理間距内的用地(含宅間绿地和宅間小路等)的总称。

構筑密度反响的是一定用地范围内的空地率和構筑密集程度。

①住宅面积净密度，是决定居住區居住密度(住宅面积毛密度或人口毛密度)的重要指標在一定的住宅用地上，住宅面积净密度高，该居住區的居住密度相應也高，反之，居住密度相應越低。

②GB50180-2018《城市居住區規劃設計標准》中規定的住宅面积净密度最大值為：

注：1 住宅用地容积率是居住街坊内，住宅構筑及其便民處事行動辦法地上構筑面积之和與住宅用地总面积的比值；

2 構筑密度是居住街坊内，住宅構筑及其便民處事行動辦法構筑基底面积與该居住街坊用地面积的比率(％)；

3 绿地率是居住街坊内绿地面积之和與该居住街坊用地面积的比率(％)。

绿地率：指規劃拔擢用地范围内的绿地面积與規劃拔擢用地面积（項目用地規劃红線范围内的地盘面积）之比。

1）绿地面积中的绿地應包括：公共绿地、宅旁绿地、公共處事行動辦法所属绿地和路子绿地，即路子红線内的绿地，不應包括屋顶、露台的人工绿地。

2）地下車库上盖覆土種绿化部門部門也列入绿地面积中。

面积误差比：面积误差比=（產權登記面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%=（實際面积-預售面积）/預售面积×100%。

注释：公司商品房買賣合同中大白约定的處理面积误差的辦法：

一、構筑面积部分：

①不同值在0.6%以内的，雙方按合同约定實行

②不同值在0.6%～3%，雙方按買賣合同约定的房屋单價多退少补。

③不同值超過3%的，買受人可以選擇退還超出3%部分的房價款或退回所購商品房。

二、花園面积：

①不同值在1%以内的，雙方按合同约定實行

②不同值在1%～30%，雙方按買賣合同约定的房屋单價多退少补。

③不同值超過30%的，買受人可以選擇退還超出3%部分的花園價款或退回所購商品房。

相關法律法規：

國家法律：《中華人民共和國測绘法》；部門法規：《房產測绘打點辦法》；其它的地方法規。

计算規范：

國標1：《構筑工程構筑面积计算法例》GB/T50353-2013；

國標2：《房產測量規范》 GB/T17986.1-2000

《關于房屋構筑面积计算與房屋權属登記有關問題的通知》建住房[2002]74號文

報建構筑面积计算法例：

1、计算全部或一半構筑面积的范围：

以层高（高度）来掂量面积计算比例：层高在2.20m及以上者應计算全面积；层高不足2.20m者應计算1/2面积。

单层構筑物的構筑面积，應按其外墙勒脚以上结構外围水平面积计算；单层構筑物内設有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结構的應按其围护结構外围水平面积计算，無围护结構的應按其结構底板水平面积计算。

勒脚是墙根部很矮的一部分墙體加厚，不能代表全数外墙结構，因此要扣除勒脚墙體加厚的部分，以勒脚以上外墙结構外邊線计算構筑面积。

多层構筑物首层應按其外墙勒脚以上结構外围水平面积计算；二层及以上楼层應按其外墙结構外围水平面积计算。

单层及多层構筑坡屋顶内和場馆看台下，當設計加以利用時净高超過2.10m 的部位應计算全面积；净高在1.20m 至2.10m 的部位應计算1/2 面积；當設計不利用或室内净高不足1.20m 時不應计算面积。

多层構筑坡屋顶内和場馆看台下的空間應視為坡屋顶内的空間。

“場馆”本質上是指“場”(如：足球場、網球場等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”應是有永久性顶盖和围护结構的，應按单层或多层構筑相關規定计算面积。

地下室、半地下室(車間、商店、車站、車库、仓库等)，包括相應的有永久性顶盖的诞生齒，應按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外邊線所围水平面积计算。

坡地的構筑物吊脚架空层、深底子架空层，設計加以把持并有围护结構的。

構筑物的門厅、大厅按一层计算構筑面积。門厅、大厅内設有回廊時，應按其结構底板水平面积计算。

構筑物間有围护结構的架空走廊，應按其围护结構外围水平面积计算。

有永久性顶盖無围护结構的應按其结構底板水平面积的1/2 计算。

立體书库、立體仓库、立體車库，無结構层的應按一层计算，有结構层的應按其结構层面积分袂计算。

構筑物外有围护结構的落地橱窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其围护结構外围水平面积计算。

設有围护结構不垂直于水平面而超出底板外沿的構筑物，應按其底板面的外围水平面积计算。

構筑物内的室内楼梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風排气竖井、垃圾道、附墙烟囱應按構筑物的自然层计算。

室内楼梯間的面积计算，應按楼梯凭仗的構筑物的自然层数计算并在構筑物面积内。遇跃层構筑，其共用的室内楼梯應按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室凡士林保濕霜,内楼梯，應選上一层的自然层计算面积

高低联跨的構筑物，應以高跨结構外邊線為界分袂计算構筑面积；其高低跨内部連通時，其變形缝應计算在低跨面积内。

以幕墙作為围护结構的構筑物，應按幕墙外邊線计算構筑面积。

構筑物外墙外侧有保温隔热层的，應按保温隔热层外邊線计算構筑面积。

構筑物内的變形缝，應按其自然层合并在構筑物面积内计算。

2、计算一半構筑面积的范围：

雨篷结構的外邊線至外墙结構外邊線的宽度超過2.10m者，應按雨篷结構板的水平投影面积的1/2 计算。

有永久性顶盖的室外楼梯，應按構筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。

構筑物的阳台均應按其水平投影面积的1/2 计算。

構筑物的阳台，不論是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。

有永久性顶盖無围护结構的車棚、货棚、站台、加油站、收费站等，應按其顶盖水平投影面积的1/2 计算。

3、不應计算構筑面积的范围：

構筑物通道(骑楼、過街楼的底层)。

構筑物内的設备管道夹层。構筑物内分隔的单层房間，舞台及後台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天泅池塘。構筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐體的平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装璜面、镶贴块料面层、装璜性幕墙、空调室外機搁板(箱)、飘窗、構件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷和與構筑物内不相連通的装璜性阳台、挑廊。

無永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于查驗、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

自動扶梯、自動人行道。

独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

坡屋顶内、場馆下空間室内净高不足1.20m 時不應计算面积。

設計不利用的深底子架空层、坡地吊脚架空层、多层構筑坡屋顶内、場馆看台下的空間不應计算面积。

房產面积測算一般規定：

1、房產面积測算的内容：

面积測算系指水平面积測算。

房產面积測算分為房屋面积測算和用地面积測算两類。

房屋面积分為苦瓜素,房屋構筑面积、套内面积、產權面积、操纵面积、共有構筑面积等。

2、面积測算的哀求

各類面积測算必须独立測算两次，其较差應在規定的限差以内，取中数作為最後功效。

量距應操纵經检定合格的卷尺或其他能達到相應精度的仪器和工具。量距以米為单位，取至0.01m,面积以平方米為单位，取至0.01㎡。

操纵钢卷尺測量水平距離時，尺两端應選取房屋相同高度的参考點，以保持尺子處于水平位置。操纵手持測距仪測邊時，測線應紧贴墙角并保持水平。

在圖纸測量時，邊长及墙體厚度数据只可按照圖纸標注获得。不得用比例尺直接量取，以杜绝觀測误差和圖纸變形影响。

房屋構筑面积计算法例：

1、计算全部構筑面积的范围：

永外性结構的单层房屋，按一层计算構筑面积；多层房屋按各层構筑面积的总和计算。

房屋的構筑面积是指房屋各层構筑面积的总和。多层房屋系指两层或两层以上的房屋。

单层房屋层高高于2.2m也只能按一层计算構筑面积。层高低于2.2m的房屋不能计算構筑面积。

房屋内的夹层、插层、技術治療高血壓中藥,层及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位计算構筑面积。

梯間、電梯間是指出入楼梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结構、永久性的、层高不低于2.2m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房間，或供停放查驗，升降電梯用的房間。

夹层、插层、技術层也称附层，是指構筑在房屋内部空間的局部层次，是安插于上下两個正式房屋层中間的房屋。從外表看不出来，這些增加的房屋层，有的是结構层，即属于全数房屋整體结構的一部分，有的是技術层，是加插進去的。

不論是结構层還是技術层，只要其层高不低于2.2m都可以计算構筑面积，凡层高低于2.2m的部位，均不應计算構筑面积。

穿過房屋的通道，房屋内的門厅、大厅，均按一层计算面积。門厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

穿過房屋的通道系指房屋内部的通道。
房屋内的門厅、大厅因成果需要，其层高较高，國家標准《房產測量規范》中規定的通道、門厅、大厅不論其层高，均按一层计算構筑面积。其含义是指层高不論高于2.2m多少，均按一层计算構筑面积，而层高低于2.2m的通道、門厅、大厅是不能计算房屋的構筑面积。

門厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周邊設有楼层式的走廊，我們称其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面积计算構筑面积，回廊下邊的厅，如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍應计算構筑面积。

楼梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算構筑面积。

楼梯是指供房屋各层間上下步行的交通通道；

電梯是指房屋各层間垂直上下的電動交通通道；

提物井是指專供房屋各层間垂直上下提升或放降物品用的通道井；

垃圾道是指專供房屋各层倾倒垃圾用的井道；

管道井是指房屋各层的各種管道（如：上下水管、暖气管、電缆、通讯 線等）上下集中經過進程的井道。

由于這些井道，有的并不構成明显的层，但又都占用了房屋的構筑面积，因此應跟班房屋的自然层计算構筑面积，作為房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的構筑面积。

房屋天面上，属永久性構筑，层高在2.2m以上的楼梯間、水箱間、電梯機房及斜面结構屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

天面是指房屋顶面上，四周有围护结構的，可供人民正常活動的平台，也叫天台。

房屋天面上的楼梯間是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结構，供人民出入屋顶面举辦维修或作為安全出口的步行通道的構筑物。

房屋天面上的水箱間是突出房屋屋顶，有围护结構的蓄水装置的構筑物。

電梯機房是突出房屋屋顶，供電梯升降、或停放、或查驗電梯的電梯專門用房。

斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久養胃藥,性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，對這類斜面房顶的房屋，按其层高達到2.2m的部位计算房屋構筑面积。

上述有關斜面屋顶的房屋構筑面积计算的規定，也适用于其他斜面屋顶房屋的構筑面积计算，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高達到2.2m的部位计算房屋的構筑面积，以保持房屋構筑面积计算標准的一致和统一。

挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.2m，按楼房處理。

阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋行動辦法，是户内與户外的過渡空間。

封闭阳台按其外围水平投影计算面积。

不封闭阳台按其外围水平投影的一半计算構筑面积。

封闭與不封闭以設計圖纸或其他批准文件為准。

属于永久性结構有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生產或生活的、上下各层的步行通道之用的、有围护结構的永久性構筑物，属房屋的隶属行動辦法。

（1）當上层楼梯設計為下层楼梯的顶盖，且可以完全點缀的，可視為该层室外楼梯有顶盖。

（2）室外楼梯的面积按實際层数各层的水平投影面积计算。

與房屋相連的有柱走廊，两房屋間有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

和房屋相連，是指走廊的顶盖和柱與房屋的结構相連，即两者的梁、柱、墙相連，走廊的柱為承重的结構柱。

走廊是指此廊是供人民在生產或生活中，出入或經常通行用的走廊。

房屋間永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

架空通廊，是指两構筑物之間供人民通行用的空中走廊。

封闭的架空通廊，系指架空通廊采用實體栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙體全部围闭，并有門和窗，這都是封闭的架空通廊。

地下室、半地下室及其相應出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

采光井是指為地下室供應光線和通風用的地下室墙體外的地下空間。

防潮层是指一種用于防止地面上各種流體和地下水渗透地下室和地下室墙體的隔離层。

保护墙是指和防潮层傳染感動相同的隔離墙體，地下構筑物為抵抗周邊的压力， 外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墙體也是保护墙，它起着防潮和抗压的雙重傳染感動。

上述這些增厚的墙體都不计算構筑面积，故地下室和半地下室的構筑面积计算按上口，即以地上部分的墙體為准计算。

有柱或有围护结構的門廊、門斗按其柱或围护结構的外围水平投影面积计算。

門廊和門斗是指房屋門前有顶盖，有支柱或围护结構的出入通道，支撑顶盖的是柱称門廊，支撑顶盖的是承重墙體時称門斗；

門廊和門斗是房屋門外的房屋隶属行動辦法，它首要起防雨、防尘、避晒、挡風、防寒、隔音等缓冲傳染感動和分隔傳染感動的構筑物。門斗在主墙體以内的部分的構筑面积，可包含在底层房屋構筑面积傍邊。

門廊和門斗必需具备與房屋相連的永久性的、结構平稳的顶盖。這個上盖可以是 独立的顶盖，也可能是房間或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板，也可以或许是屋檐。門廊和門斗的层高不低于2.2m。

門斗的庇护结構應為结構墙體，可能是房屋承重墙體的一部分，也可以或许是自己具备的独立的與顶盖相連的墙體。

門廊和門斗都是出入大門的首要通道。

独立柱和单排柱的門廊，應按其上盖投影面积的一半计算構筑面积。

無柱或無围护结構或围护结構残缺的都不计算構筑面积。

玻璃幕墙等作為房屋外墙的，按其外围水平投影计算。

属永久性構筑有柱的車棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算

柱是指承重的结構柱。装璜性的柱、非承重柱，和柱的装璜性部分應除外，不能据以计算房屋的構筑面积。

（1） 這些車棚、货棚的层高不應低于2.2m，低于2.2m的部位，不應计算構筑面积。

（2）独立柱和单排柱的車棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算構筑面积。

依坡地構筑的房屋，把持吊脚架作空层，有围护结構的，按其高度在2.2m部位的外围水平面积计算。

依坡地構筑的房屋，指的是依坡地構筑的架空房屋的下方，把持吊脚做  架空层的房屋。

吊脚是指把持打桩、筑柱等承重结構来承托架空房屋底板的一種構筑结構，這一部分構筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的平稳的構筑物，架空层内再整修有底板，即可以作為人民生產和生活的場所而加以把持，也即可以對层高不低于2.2m的部位计算構筑面积。如果架空层未整修有地板，也未把持，仅作為堆积余土，或作為架空防潮之用時，则可以不计算構筑面积。

有伸缩缝的房屋，若其與室内相通的，伸缩缝计算構筑面积。

伸缩缝是指構筑物與構筑物之間設置在底子以上的竖直缝，未使相邻两構筑物分離而组成的空位，以适應温度變化時所激發的構筑物的伸缩，避免構筑物由于伸缩勾當而危害構筑物显現拱裂。

上述規定也适用于沉降缝，伸缩缝與沉降缝通称變形缝。

沉降缝也是設置在構筑物與構筑物之間的竖直缝，沉降缝常設置在负荷或地基承载力分歧较大的部位，和新旧構筑物之間，以避免两構筑物下沉速度不匀時使房屋显現裂缝。

國家標准《房產測量規定》規定，不論伸缩缝的宽度，只考虑是否是與室内相同，能否把持，作為伸缩缝是否是计算構筑面积的標准。

因此，伸缩缝、沉降缝等變形缝，不論其宽度，只要其與两邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常把持的，则可以计算房屋的構筑面积。

2、计算一半構筑面积的范围

a)與房屋相連，有上盖無柱的走廊、檐廊，按其围护结構外围水平投影面积的一半计算。

走廊：是房屋墙體外有顶盖的、作為人們出入和行走的通道。

檐廊：顶盖是由屋檐耽误而構成的底层無柱走廊。與房屋相連的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以或许是自备的專制顶盖。顶盖由楼體或挑廊、挑楼底板構成的，底层無柱走廊，也是檐廊。

檐廊两端均有與房屋相連的墙體作為围护结構的，視為有围护结構的檐廊。

有围护结構的檐廊還應是房屋出入的通道，或作為生產或生活的場所，层高不低于2.2m，才计算構筑面积。

没有顶盖或没有围护结構，或生產和生活都無法操纵的，或层高低于2.2m的，均不宜计算構筑面积。

未封闭阳台、挑廊，按其围护结構外围水平投影面积的一半计算。

未封闭的阳台、挑廊都理當有永久性的、结構平稳的围护结構，且层高不低于2.2m。

围护结構還應有一定的高度。阳台與挑廊都必须具有顶盖，并且與室内相通。其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以或许是屋檐的耽误或自备顶盖。

独立柱、单排柱的門廊、車棚、货棚等属永久性構筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

单排柱是指排列成一行的柱。無顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。

有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

层高小于2.2m以下的夹层、插层、技術层和层高小于2.2m的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的構件、配件、装璜柱、装璜性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、無柱雨蓬等。

房屋之間無上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。構筑物内的操作平台，上料平台及把持構筑物的空間安置的箱、罐的平台。骑楼、過街楼的底层用作路子街巷通行的部分。

把持引桥、高架桥、高架路、路面作為顶盖建造的房屋。活動房屋，临時房屋，简单纯真房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室内不相通的房屋間伸缩缝、沉降缝。

房屋專有部分：

房屋專有構筑面积應是具有構造上的独立性，可以也许大白區分，具有把持上的独立性，可以排他操纵，可以也许登記成為特定業主所有權的客體。

房屋專有構筑面积在共有面积分摊時應承担分摊面积。

房屋專有部分包括（但不限于）：

（1）居住用房類，如住宅、公寓、别墅等。

（2）商業辦公類，如商業、酒店、娱樂、金融、辦公、配套用房、配套公建等。

（3）仓储視訊連線直播,库房類，如車库、仓储、库房等。

（4）工業用房類，如工業用房、車間等。

房屋共有部分：

房屋共有部分指構筑物内除專有部分以外的構筑物部分和構筑區劃内的非市政公用或其他權利人所有的相關公共場所、公用行動辦法、公共用房等。

房屋共有部分按照是否是可以分摊劃分必定分摊计算内容，只有可分摊部位被分摊；按照操纵成果和處事东西劃分必定分摊计算流程。

房屋可分摊的共有部分一般包括（但不限于）：

（1）交通通行類。

（2）仅為構筑物内個專有部位處事的共用設备用房類。

（3）公用處事用房類。

（4）構筑物底子结構類。

可以分摊的共有部位：

a)共有的電隆亨娛樂城,梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；

b)共有的楼梯間、電梯間；

c)為本幢處事的變電室、水泵房、設备間、值班保镖室；

d)為本幢處事的公共用房、打點用房；

e)共有的門厅、大厅、過道、門廊、門斗；

f)共有的室外楼梯；

g)共有的地下室、半地下室；

h)套與公共構筑之間的分隔墙和外墙（包括山墙）水平投影面积一半的構筑面积。

分摊的两個重要概念：

幢：量词，可理解為構筑物的一個独立整體。

1、底下裙房，裙房上部為多幢塔楼的構筑，合并為一幢，裙房上部的多幢塔楼，應視作不同的成果區计算分摊系数。

2、地下（含半地下室地上部分＜1.5m）為大型車库相互連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相衔接的，地上各幢按多幢计算。

3、地上（含半地下室地上部分≥1.5m）大型車库或架空层，上部為多幢独立的房屋，按多幢计算。

成果區：構筑物内具有相同操纵成果或用場的一類房屋集结，也可以或许看做是構筑物内接收相同分摊部位的一類房屋集结。成果區可以有若干层组成，也可以或许由一层，甚至几套、某套房屋组成。

可分摊共有部位的分類與确认：

依照共有構筑面积的操纵成果和處事东西，首要可分成四類：
a）全幢共有部位：指為幢處事的共有部位，由整幢举辦分摊。

b）成果區間共有部位：指專為某几個成果區處事的共有部位，由其所處事的成果區分摊。
c）成果區共有部位：指專為某一成果區處事的共有部位，由该成果區分摊。例如某栋楼内，專為某一商業區，或辦公區處事的保镖值班室、衛生間、打點用房等。這一類專為某一成果區處事的共有構筑面积，應由该成果區分摊。
d）层共有部位：由于成果設計不同，共有構筑面积有時也不相同，各层的共有構筑不同時，则應區分各层的共有構筑面积，由各层各自進行分摊。例如各层的衛生間、公共走道等各不相同時，可分层各自分袂举辦分摊。

如果一幢楼各层的套型一致，共有構筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必對共有構筑举辦分類，而可以以幢為单位，按幢举辦一次共有構筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。更例如只有一個產權主的独立别墅，不用分摊直接求構筑面积。

對于多成果的综合楼或商住楼，共有構筑面积的分摊比较复杂，一般要举辦二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在對共有構筑面积分摊之前，應首先對本幢楼的共有構筑面积举辦认定，决定其分摊层次和归属。

不應分摊的共有部位：

a)作為人防工程的構筑面积；

b)独立操纵的地下室、半地下室、車库、車棚；

c)為多幢處事的保镖室、設备用房、打點用房；

d)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等構筑物；

e)用作公共古迹的市政拔擢的構筑物。

共有面积分摊的基本原则：

1、產權各方有合法權属分割文件或协议的，按文件或协议規定實行；

2、無產權分割文件或协议的，可按相關房屋的構筑面积按比例举辦分摊。

即：有协议按协议，無协议按比例；谁操纵谁受益谁分摊；先整體後局部（自上而下）！

房屋共有構筑面积：所有權属参與共有構筑面积分摊的各產權人；分摊後不劃分各產權人在共有部位中的權界；一經分摊任何人不得擅自侵犯和改變原操纵成果。

共有面积分摊的根底结交app,模型：

按相關構筑面积举辦共有部位分摊，按下式计算：

δSi=K·Si

K=ΣδSi/ΣSi

式中，K為面积的分摊系数；Si為各单元参加分摊的構筑面积，㎡；δSi為各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；ΣδSi為需要分摊的分摊面积总和，㎡；ΣSi為参加分摊的各单元構筑面积总和，㎡。

先求分摊系数K，再求分摊面积δSi。

1、单一成果住宅楼共有面积的分摊辦法：

第一步：计算整幢住宅楼的总構筑面积S

第二步：计算各套房屋的套内構筑面积Si

第三步：计算整幢住宅楼的共有構筑面积ΣδSi=S-Σsi-不分摊的共有構筑面积

第四步：计算分摊系数K=整幢住宅楼的共有構筑面积ΣδSi/整幢住宅楼的套内面积的总和Σsi

第五步：计算各套房屋分摊的共有構筑面积δSi=K·Si

2、商住楼共有面积的分摊辦法：

第一步：按住宅和商業的不同操纵成果按各自的構筑面积依比例将全幢共有構筑面积（至多见的如全幢外半墙面积）分摊成住宅和商業两部分。

第二步：住宅部分，将分摊得到的幢共有面积，加上住宅部分本身的共有面积，依照第一種情况所述的辦法和计算公式，按各套的套内構筑面积分摊计算各套房屋分摊的共有面积。

商業部分，将分摊得到的幢共有面积，加上本身的共有面积，按各层的套内構筑面积依比例分摊至各层，加上各层的共有面积，得到各层总的共有面积。依照第一種情况所述的辦法和计算公式，按各套的套内構筑面积分摊计算各套房屋分摊的共有面积。

3、多成果综合楼共有面积的分摊辦法：

第一步：将全幢房屋共有面积分摊至各成果區

第二步：将成果區間的共有面积分摊值各成果區

第三步：将前两步所得共有面积與成果區共有面积一起举辦内部分摊

以此類推，采用由整體到局部的分摊模式直至将所有共有面积分摊至各套（户）。

各套（户）套内構筑面积+各套（户）分摊的共有面积=各套（户）構筑面积

分摊示例：

某楼撞由車库、商業、住宅、辦公用房四個成果區组成，構筑面积共34218.55㎡。

各成果區套内構筑面积分袂是：車库495.38㎡、商業639.53㎡、住宅25049.23㎡、辦公用房163.65㎡。

在各成果區内且单独為本成果區分摊的共有部分面积依次為：16.65㎡、158.00㎡、6609.78㎡、0㎡。

不在该成果區内但单独分摊给该成果區的共有部分面积依次為：0㎡、0㎡、222.11㎡、0㎡。

跨成果區分摊的共有部分面积分袂有：全楼共同分摊設备用房、管道井等共有部位面积共745.92㎡；商業、住宅共同分摊的共有部分面积共118.30㎡。

共有面积数据计算表：

其中：

商業所得跨成果區分摊的面积分袂為

745.92×（（639.53+158）÷（26347.79+6784.43））=17.96（㎡）

118.30×（（639.53+158）÷（（639.53+158） +（25049.23+6609.78）））=2.91（㎡）

商業共得分摊面积為158+17.96+2.91=洗牙粉,178.87（㎡）

kucasino,则商業部分的分摊系数為178.87÷639.53=0.279690

住宅所得跨成果區分摊的面积分袂為：

745.92×（（25049.23+6609.78）÷（26347.79+6784.43））=712.75（㎡）

118.30×（（25049.23+6609.78 ）÷（（639.53+158） +（25049.23+6609.78）））=115.39（㎡）

住宅共得分摊面积為6609.78+222.11+712.75+115.39=7660.03（㎡）

则住宅部分的分摊系数為7660.03÷25049.23=0.305799

車库所得跨成果區分摊的面积分袂為

745.92×（（495.38+16.65）÷（26347.79+6784.43））=11.53（㎡）

車库共得分摊面积為16.65+11.53=28.18（㎡）

则車库部分的分摊系数為28.18÷495.38=0.056886

辦公用房所得跨成果區分摊的面积分袂為

745.92×（163.65 ÷（26347.79+6784.43））=3.68（㎡）

辦公用房共得分摊面积為3.68（㎡）

则辦公用房部分的分摊系数為3.68÷163.65=0.022487

房產圖绘制：

房產分幅平面圖：全面反响房屋及其用职位處所置和權属等状况的根底圖。是測绘分丘、分户圖的底子資料。

房產分丘平面圖：绘制房屋產權證附圖的根底圖。是分幅圖的局部圖。

房產分户平面圖：房屋產權登記發證的按照，通常作為核發房屋所有權證和地盘操纵證的附圖操纵。也称分层分户圖。

地籍圖與宗地圖：

地籍圖：用来说明和反應地籍盘問造访區域内各宗地的分布、境界、位置和面积，經過地盘登記具有法律效益的專業地圖。

宗地圖：經過進程實地盘問造访绘制，包括一宗地的宗地號、地類號、宗地面积、界址點和界址點號、界址邊长、邻宗地號及邻宗界址示意線等内容的專業地圖。

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