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標題: 2022年第一季度苏州新房市場行情综述市場回暖尚早 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2022-11-17 13:11
標題: 2022年第一季度苏州新房市場行情综述市場回暖尚早
导语：受春節假期與疫情两重影响，阳春三月開启，姑苏楼市金三却暗淡结束。回顾第一季度，姑苏于2月周全下调了房貸利率，虽然吴中區、相城區及吴江區網签放量，但商品室第成交仍無亮点可言，除非有响應的政策利好出台，不然短時間内难有改观。

主编手记

2022年第一季度，姑苏市區的網签量受疫情影响较着，履历2月份的大幅下滑後，在3月仍未回到1月份的成交程度，因而可知，姑苏市場照旧难言回暖。

不但如斯，姑苏楼市區域、版块块分解加重，房價差距也愈来愈大。不少高库存版块網签照旧艰巨，只能以價换量，新區狮山、园區奥體版块等优良版块的高價楼盘，倒是供不该求，如狮子山澜庭千人介入摇号，中签率只有约16.4%。但即使如斯，也难改姑苏总體網签量处于低位程度的究竟。

如前所述，3月房貸利率降幅創2019年以来月度最大降幅，房貸情况宽松，姑苏首套利率為4.60%，放款速率也较着加速。但是，纵有反复利好，因為疫情延续影响，将来收入存在不肯定性，至關一部門的購房者仍然张望。

為了晋升市場热度，規复市場信念，各大開辟商新居促销花腔百出，频推“特價房”，但销量仍不见转機。

為此，姑苏市從需求端動身，在政策层面上放松限售限購，好比二手房限售5年改3年、非姑苏戶口購房者3年内社保缴纳累计2年就可以買房，由本来的持续缴纳满2年，酿成如今累计2年，不消持续。上述新政從2022年4月11日起頭履行。

5月份，姑苏将迎来2022年首場土拍。2021年9月、11月举行两場土拍，大部門涉宅地块都是底價成交，呈現了央企國企刚强的為楼市康健有序成长站台的場合排場。履历了這两場毫無牵挂、波涛不惊的土拍，姑苏房企在本年首場土拍會有何表示，是不是继续躺平？仍是在新政的刺激下，仍有足够的热忱踊跃拿地，一切有待实践查验，這也将進一步影响将来姑苏房地產市場的供给及代價趋向。

2022年第二季度已至，海内疫情此起彼伏，“銀四”反弹或無望，“红蒲月”可否准期所致，咱们拭目以待！

市場解读

据天猫好房&乐居買房数据监控中間顯示，2022年第一季度，姑苏全市商品室第網签套数达11647套，同比大跌约39%。姑苏6區中，網签套数前三位排名别离為吴中區、相城區、吴江區，不外各區網签量同比均有分歧水平下跌，同比跌幅都超30%。

按月份来讲，1月的網签成交表示比2月、3月好，出格是2月份因為春節的原因，全市新居網签仅2585套，环比1月（4675套）降低约48％。本年春節，姑苏新居成交了94套，同比客岁春節時代上涨超40％，一度激發業内热议。在2月第三周，新居網签量起頭大涨，但受疫情影响姑苏楼市成交继续低迷。在傳统金三旺季到来後，姑苏成交走势则较着上扬，3月姑苏網签套数达4387套，环比2月上涨约70%。

虽然姑苏3月数字相對于抢眼，但同比2021年3月降低约45%，姑苏金三楼市谈不上火热，特别是疫情频频，“回暖”都言之過早。另外一方面，3月房貸利率降幅創2019年以来月度最大降幅，房貸情况宽松，姑苏首套利率為4.60%，在重点都會中最低。由此激發一些業内小道動静称，姑苏的调控政策将放松，限購、限售、限價中會继续放松，针對這球版代理,一说法，姑苏住建局举行了辟谣。

总而言之，規复置業者信念预期，促使市場回归火热，還為時過早。

區域热門

區域網签方面，各區域都是走高的态势，吴中區商品室第共網签3073套，是2022年第一季度独一一個破三千套的區域，一举夺魁，但比拟2021年同期仍是较着下滑，仅3月就同比削减约一半。位居第二的相城區網签套数共2585套，不外金三表示也還不及1月的阐扬。第三位则是吴江區，共網签2380套，3月成交表示與1月大致至關。受春節假期叠加疫情影响，除园區外，苏州區、高新區金三旺季均不如1月。

（数据统计截止2021年3月31日）

固然市場宏观层面有益好呈現，但從現实成交及去化环境来看，姑苏楼市行情仍然淡漠，3月的市場略微好過2月，但实在仍是处在低位，总體去化相對于迟钝。連系4月1日姑苏市天然資本和计划局官網公布姑苏市區存量室第用地信息汇总表来看，吴中區存量室第項目总数位列第一，項目数达104個，相城區存量室第用地总面积位列第一，总面积达549.9公顷。别的，吴江區的存量室第库存也较多，到达了96個，园區和苏州區的存量室第用地储蓄则继续連结低位。

（数据统计截止2021年3月31日）

截至今朝，姑苏已建成轨交1号線、2号線、3号線、4号線、5号線，在建6号線、7号線、8号線、S1線。按照規划，S1線将于2023年開通运营，六、七、8号線将于2024年開通运营。2022年第一季度，國度成长鼎新委公布了關于调解姑苏市都會轨道交通第三期扶植计划方案的批复，触及姑苏轨交2号線北延段、4号線北延段、7号線北延段，這也将為相城區渭塘、黄埭、苏相互助區带来新的利好。

成交察看

從項目網签数据来看，吴中區網签量能夺冠，主如果由于热点版块木渎、甪直、太湖度假區、尹山湖的項目吸引了一眾置業人群，好比碧桂园伴山澜湾雅苑、大境風華、璟萃雅园、碧桂园东方云境、西津月、湖东将来、云栖隐山等楼盘2022年第一季度網签都超100套。

此中碧桂园伴山澜湾雅苑網签254套，跻身全市前三甲。從其網签代價来看，年後优惠推動结果是比力凸起的，该盘虎年春節後特價房勾當不竭，建面约83㎡房源，总價區電熨斗,間约127-140万元/套，最高直降22.7万元。

值得一提的是，在2022年第一季度的楼盘網签10强榜单中，相城區也一举包辦了5個席位，可谓史無前例的“高光時刻”，此中不乏華侨城龙湖启元、铂悦春和万象、仁恒溪云雅园這類单價破3万元/㎡的高價盘。别的，第一季度的網签10强榜单中，旭辉與新但愿互助開辟的林溪雅苑（锦麟铂悦府）桂林一枝，一举包括了金额榜、面积榜、套数榜三項冠军，表示甚是亮眼。

据CRIC姑苏機構统计，姑苏楼市從201運彩線上投注，6年起就進入了改良期間，從成交均價、成交套均面积都可印證這一点。若以总價300-500万元作為姑苏改良室第的一個参考區間，從销量排行榜单看，均價在2.8万/㎡-3.3万/㎡之間、120㎡-150㎡的三至四房改良型室第項目華侨城龙湖启元、铂悦春和万象、仁恒溪云雅园不但盘踞了全市成交榜前10，還包辦了第一季度改良商品室第贩賣前三，阐明改良型室第項目逐步筋骨疼痛噴劑,成了房產市場成交的主力军。

在榜单中，相城區另有万科玉玲珑、凤起和鸣雅苑（园玺）也联袂入围，阐明该區已愈来愈成為姑苏家庭改良的主流選擇。

不异的环境產生在新區科技城，该版块的两個項目大悦澜庭與浅悦静庭，都是2021年新區網红盘，同為改良型定位，本年一季度也是联袂并進、相互成绩。從代價上来看，两個楼盘的均價28500元/㎡都谈不上親民，可是大悦澜庭的定位更偏重于高端改良，除建面约129㎡、137㎡、143㎡四房以外，還主推建面约165㎡大平层產物，方针購房群體也是以有了更多分层。相较而言，浅悦静庭建面约102-142㎡，总價更低，合适經濟比力丰裕的初次置業者，而且項目自带4.7万方贸易综合體——星悦里，平常糊口更便當。总之，两個楼盘區位上風较為较着，同享周邊的交通、全龄段教诲配套資本。

地皮市場

2022年第一季度，姑苏没有地皮出讓規划，但年度首批集中供地出炉。5月9日，2022年度姑苏第一轮集中供地将正式開启，全市估计出讓15宗宅地，起拍总價约227亿元，最高起拍楼面價约27000元/㎡，最高限定楼面價约31050元/㎡。

首轮土拍供地規划中，园區、苏州區、高新區、相城區、吴中區、吴江區均有宅地出讓，焦点版块包含湖东、車坊、娄葑、狮山、平江新城、高铁新城、吴江太湖新城等。

值得注重的是，在這一轮集中供地規划中，所有出讓地块地块均設置了中断價、一次报價有用區間，同時包管金下调至20%（2021年第二次集中供地包管金為50%，第三次集中供地包管金為30%）。

2022年第一季度共有6個新項目初次入市，别离是颐和玲珑花圃、悦湖东方、狮子山澜庭（院）、四時星光璟园、四時印象澜庭、城投地產朗诗乐府。

此中，颐和玲珑花圃地点地块是在2021年6月姑苏初次集中土拍中，南京安居地產以总價约40亿元拿下的苏园土挂(2021)02号地块，折合楼面價25224元/㎡，溢價率15%。不到一年就完成拿地、引進万科互助開辟、公然表态、認筹開盘。

据领會，颐和玲珑花圃2022年3月24日首批室第拿證，建面约242㎡、248㎡、255㎡，总體均價童顏針, 约41928元/㎡，总價區間910-1122万/套， 1402组客戶抢230套房，至4月4日17時，所推房源全数售出。

悦湖东方地点地块也是在姑苏2021年第一次集中土拍中，被中海地產以底價103949万元拿下，成交楼面價4418元/㎡，2022年3月25日開盘，总體均價约25527元/㎡，总價區間约247-388万/套。項目地点的吴江太湖新城商超林立，各類糊口配套齐备，且小區自带邻里中間與生鲜菜場，平常糊口便當，周邊教诲資本丰硕。

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