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標題: 【法视界】二手房買賣合同的31個法律要點+3個典型案例 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-4-27 16:45
標題: 【法视界】二手房買賣合同的31個法律要點+3個典型案例
1.二手衡宇交易合同胶葛案件發生的一部門缘由是賣方提高房價回绝實行原合同，或賣方成心迟延、不實時共同買方打點相干手续，致使買方不克不及定期打點貸款手续，進而没法實行合同。另外一部門缘由是買方在合同签定後實行终了前，再也不具有購房資历，或受貸款数額限定而没有能力继续實行合同，從而請求消除合同，返還定金或購房款等等。另有一些是部門中介機構供给的合同文本的重要條目商定不明白，輕忽乃至是决心躲避本理當明白商定的刻日，好比首付款的付出時候、打點還款解押手续的時候、打點銀行面签的時候等等。因為刻日商定不明白，致使衡宇交易合同不克不及顺遂實行，激發交易两邊争议。

3.衡宇交易合同不合用《中华人民共和國民事诉讼法》第三十三條第一項和《最高人民法院關於合用〈中华人民共和國民事诉讼法〉的诠释》第二十八條關於不動產胶葛專属統领的劃定，應依照民事诉讼法關於合同胶葛統领的劃定肯定有統领权的法院。(最高院（2018）最高法民申1175号)

4.合同商定實行地址的，以商定的實行地址為合同實行地。合同對實行地址没有商定或商定不明白，争议標的為给付貨泉的，接管貨泉一方地點地為合同實行地;交付不動產的，不動產地點地為合同實行地;其他標的，實行义務一方地點地為合同實行地。即時结清的合同，買賣举動地為合同實行地。合同没有現實實行，當事人两邊居處地都不在合同商定的實行地的，由被告居處地人民法院統领。(民事诉讼法司法诠释第十八條)

5.衡宇交易合同的實行必要交易两邊共同打點各類手续，而合同中并不是對所有手续都商定完整，對付合同中没有商定的手续，交易两邊大多經由過程中介機構或自行德律風接洽，是以案件审理中交易两邊大多提交灌音、微信截圖等證据来證實買賣進程，這種證据常必要司法判定。

6.采辦二手房起首要核實清晰現有的户籍挂号環境，是不是出賣人本人及其家庭的户籍，這触及出賣人可否現實将户籍迁出。若是出賣人在获得衡宇產权時便是經由過程二手房買賣，则可能呈現所挂号的户籍為前手衡宇交易合同賣方的情景，這類環境下，出賣人客觀上没法履即将户籍迁出的义務。

8.理當商定好违約责任，特别是跨越必定時限後按日计较的违約责任，如许可以鞭策出賣人尽快實新屋通水管,行义務。同時應注重违約责任仅能起到鞭策賣方尽快迁出的感化。因户口迁出系行政構造的行政本能機能，不属於法院的受案范畴，一旦呈現未能迁出的情景，買方也仅能請求賣方付出违約金或补偿丧失，没法經由過程诉讼實現强迫對方将户口迁出的目標。因户口問題其實不影响衡宇的現實利用和過户挂号，以是以此為由請求消除合同也常常不克不及获得法院的支撑。若買方采辦该衡宇的目標就是為了落户或後代上學，可以在合同中明白商定未按商定迁出户口作為合同消除的前提，在该前提成绩時，買方可以告状請求消除合同，并另行采辦其他衡宇。

9.涉案衡宇挂号有别人的户籍也可能影响衡宇再次出售時的價值，或衡宇再次出售時触及该事項的违約责任，是以即便買方本身没有落户的需求，也應就该事項與賣方举行协商并在合同中有所商定。出賣人也應注重買賣衡宇是不是存在非本人或家庭挂号的户籍，和本身是不是可以或许履即将户籍迁出的义務，從實際環境来看，该類案件中賣方常常是由於客觀前提所限没法實行该义務。因為该項违約责任常常在跨越必定時限後按日计较，賣方一旦未實行迁出义務，将承當较高金額的违約金。

10.衡宇中介機構理當审查買賣衡宇可否上市買賣、是不是存在共有、是不是設有典質权、是不是已被國度構造采纳强迫辦法，買賣衡宇是不是為出賣人家庭名下独一住房，訂約當事人是不是具有民事举動能力、是不是有没有权代辦署理的情景、采辦人是不是具有購房資历等等。若是衡宇中介機構违背忠厚居間义務，紧张侵害拜托人长處，给拜托人造成丧失的，理當按照其错误水平承當响應的侵害补偿责任。

11.第三生齿頭采辦伉俪一方名下房產，買受人不但應證實口頭合同建立并見效，還需證實無权處罚情景，其组成善意获得。(北京二中院(2015)二中民终字第11634号)

12.伉俪瓜葛存续時代，對付怙恃為後代出資采辦衡宇所给付首付款性子不明時，應依法認定為@怙%T259N%恃對伉%ahS5k%俪@两邊贈與。(北京一中院(2015)一中民再终字第07430号)

13.名為衡宇交易，但連系衡宇所有权属性、遗言內容等身分综合阐發，應認定两邊之間形成為了實為贈與的法令瓜葛。(北京三中院(2016)京03民终7576号)

14.伉俪一方私行讓渡共有房產，與第三人買賣的進程疑點重重，且買賣两邊不克不及作出公道诠释的，應認定歹意通同。(北京二中院(2015)二中民终字第01000号)

15.两邊當事人基於統一笔金錢前後签定《商品房交易合同》和《告貸协定》，并商定如告貸到期，了偿告貸，《商品房交易合同》再也不實行;若告貸到期，不克不及了偿告貸，则實行《商品房交易合同》。在合同、协定均依法建立并已見效的環境下，理當認定當事人之間同時建立了商品房交易和民間假貸两個民事法令瓜葛。该举動不违背法令、行政律例的强迫性劃定。告貸到期，告貸人不克不及定期了偿告貸。對方當事人請求并經由過程實行《商品房交易合同》获得衡宇所有权，不违背《担保法》第四十條、《物权法》第一百八十六條有關制止流押的劃定。(《最高人民法院公報》2014年第12期)

16.告貸合同两邊當事人經协商一致，终止告貸合同瓜葛，創建商品房交易合同瓜葛，将告貸本金及利錢轉化為已付購房款并經對账清理的，不属於《中华人民共和國物权法》第一百八十六條劃定制止的情景，该商品房交易合同的訂立目標，亦不属於《最高人民法院關於审理民間假貸案件合用法令若干問題的劃定》第二十四條劃定的作為民間假貸合同的担保。在不存在《中华人民共和國合同法》第五十二條劃定情景的環境下，该商品房交易合同具备法令效劳。但對轉化為已付購房款的告貸本金及利錢数額，人民法院理當連系告貸合等同證据予以审查，以避免當事人将超越法令劃定庇護限額的高額利錢轉化為已付購房款。(引导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪剛诉新疆鄂尔多斯彦海房地產開辟有限公司商品房交易合同胶葛案)

17.在触及學區房交易合同案件中，買受人申請對涉案學區房學位举行举動顾全的，經审查申請人的哀求权具备合法性，且不采纳顾全辦法可能致使其没法利用學位或蒙受其他侵害的，法院可以作出制止利用涉案衡宇及该衡宇所對應户口的學位的顾全裁定。（北京海淀法院(2016)京0108民初16170号）

18.出賣人将衡宇出售後又轉賣别人，後買受人是不是尽到需要的审查义務，是不是付出了公道對價，和其與出賣人是不是存在特别瓜葛等，均是果断後買受人與出賣人是不是组成歹意通同的根据。（云南省昆明中院(2012)昆民一终字第35号）

19.在顶名打點購房及按揭貸款的情景下，顶名方主意顶名协定無效，并回绝协助将衡宇权属挂号在拜托方名下的，法院應查明两邊告竣的顶名协定內容，和顶名协定是不是為其真實意思暗示，是不是存在《合同法》第五十二條劃定的合同無效的情景，進而作召盘名协定是不是有用的認定。在認定顶名协定有用的環境下，應依照顶名协定商定的名為顶名协定、實為拜托代辦署理的內容并综合斟酌案件其他究竟确認衡宇的現實采辦人。（(2011)河民初字第406号）

20.衡宇交易两邊為回避税收而签定“阴阳合同”，并以代價虚低的“阳合同”打點產权過户，侵害了國度长處，响應代價條目應認定為無效。“阳合同”的其他條目如不违背法令劃定的，继续有用;继续有用的條目與“阴合同”對應條目分歧的，應認定為對“阴合同”相干內容的變動。((2012)海民初字第2192号)

21.因遭到房產新政和违約举動配合感化，导致衡宇交易合同没法實行，两邊當事人均有权消除合同。當事人存在违約举動，仍理當承當违約责任。人民法院在审理此類案件時，還需斟酌房產新政等身分，基於日本面霜,公允原则認定违約金数額。((2011)浙甬民二终字第692号)

22.國度履行房產新政，當事人已預感到購房存在庞大贸易危害，并在合同中對國度房貸政策變革致使按揭不克不及作出本身的许诺。這類情景不属於形式變動，不克不及消除衡宇交易合同。((2010)浙甬民二终字第514号)

23.衡宇交易两邊還没有签定书面購房合同，但两邊已在衡宇权属挂号中間具名确認了《存量房自行成交網上签約申請表》《存量房交易合同信息表(自行成交)》(即“網签”)，且已明白了合同的價款、衡宇信息的，理當認定两邊的交易合同已建立。((2010)二中民终字第05439号)

24.當衡宇的現實面积與合同商定的面积呈現偏差的時辰，按照合同相對於性原则，只有直接的合同當事人之間可以主意权力或承當义務。衡宇是不是轉賣，其實不影响权力人根据合同主意权力。((2008)北民初字第270号)

25.按照蚁害隐藏性、持久性、難以根治的特色應公道分派交易两邊权力义務。買受人并不是專業人士，仅通晓蚁害的表象，且出賣人付出的抵偿金額與現實侵害不可比例，故出賣人仍需承當响應的瑕疵担保责任。蚁害與地動、雷電等天然灾難有本色區分，衡宇出賣人不得以不成抗力為由規避質量瑕疵担保责任。（(2009)沪一中民二(民)终字第1622号）

27.伉俪一方以本身名义讓渡挂号在本身名下的共有衡宇，配頭明白暗示分歧意讓渡，經审理衡宇交易合同不存在违背《合同法》第五十二條劃定情景的，法院應認定有用，但買受人請求继续實行的，不该予以支撑。法院應释明買受人可以主意消除合同，善意買受人有官僚求出賣人承當包含补偿衡宇差價丧失在內的违約责任。计较衡宇差價丧失時，應综合斟酌出賣人的可預感水平和買受人對诉讼成果的公道預期，以分歧意一方配頭到庭作出回绝讓渡衡宇之暗示的時候為節點计较衡宇差價丧失，因诉讼延续而扩展的丧失，買受人應自行承當。((2016)京03民终716号)

28.法令劃定衡宇交易理當采纳书面情势签定合同。以口頭情势訂立合同時出具房款收据，@若%71a88%是對交%98Q1p%易@的標的和数目存在争议，且不克不及有用證實“一方已實行重要义務，對方接管的”，该合同還没有依法建立。買受人可以按照缔約差错责任哀求补偿機遇长處丧失，但不克不及請求對方补偿房價上涨丧失。((2015)渝二中法民终字第1037号)

29.銀行房貸政策调解是當局為增强房地產買賣举行的政策调控，该调控政策什麼時候出台和详细內容若何，當事人签定衡宇交易合同時均不成展望。購房人确有證据證實其因銀行房貸政策调解而没法實行付款义務，且合同没有明白商定即便購房人没法得到銀行貸款也應承當继续實行合同义務的，可参照最高人民法院《關於审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問題的诠释》第二十三條的劃定處置，容许當事人消除合同，購房人不承當违約责任。(老虎機英文，(2010)佛中法民一终字第1761号)

30.交易两邊以回避國度房地產買賣税收為目標而告竣的改名條目無效後，如不影响两邊合同買賣目標的實現，且其他條目的继续實行無损大眾长處，则该條目無效其實不致使合同其他條目無效。從保護诚笃信誉原则和鼓動勉励買賣的合同法精力動身，應支撑两邊按照合同目標，并按照合同感應夜燈推薦,其他有用條目继续實行。((2012)扬民终字第0058号)

31.衡宇差價丧失是典范的機遇本錢丧失，這類機遇本錢丧失的补偿，其實是無奈下的强迫買賣。在审讯實践中有填平法和收益法两種常見方法，在一房二賣的環境下可合用收益法，将出賣人轉賣的代價减去涉案合同的買賣代價，以此作為出賣人的违約收益，對買受人举行补偿。其理論根本在於不克不及讓出賣人在一房二賣的违約举動中得到不法长處。((2013)二中民终字第06171号)。

(本案重要揭露了不诚信的售房伉俪，一方以不知情為由哀求确認合同無效被驳，并被判令承當违約责任。)

根基案情

本案确當事人重要有買房人张某，賣房人杨某和王某伉俪、某地產中介公司。2015年10月14日，张某與杨某的拜托代辦署理人王某、居間人某地產中介公司签定《北京市存量衡宇交易合同》。合同签定後，杨某在该合同中补签了署名。合同商定张某采辦杨某位於密云區云秀花圃牡丹園XX衡宇一套，衡宇总價為92万元，签定本合同時付出定金1万元，首付款60万元、拟貸款32万元，首付款付出時候為2015年11月16日，杨某於2015年10月20日前打點典質刊出手续。合同還商定杨某存在回绝實行本合同或将衡宇出售给别人等举動的，张某可以請求杨某承當违約责任及补偿其他丧失，违約责任為衡宇总價的20%，并有权選擇继续實行衡宇交易合同或消除合同。签定合同當日张某按合同商定将定金1万元交予王某，王某為张某出具了定金收据。另，杨某、张某與某地產中介公司签定的《居間辦事合同》商定，衡宇交易合同签定後，因杨某缘由导致衡宇未能在規按期限過户的或現實上没法完成過户的缘由包含但不限於杨某成心或非成心迟延、不肯出售衡宇、共有权人分歧意出售衡宇、衡宇所有权人認為合同签定人属於無权代辦署理等，某地產中介公司所收取张某的居間辦事用度不予退還，张某可以直接向杨某追偿。後张某将中介辦事费1.3万元交予某地產中介公司。

同年11月初，张某從某地產中介公司得悉杨某提出终止合同。杨某提出因為张某未向其付出定金1万元，组成违約，故其可以消除合同。原审审理中，經法院扣問，杨某明白暗示分歧意继续實行合同;同時，杨某未申請法院對合同商定违約金予以酌减。两邊均承認，因密云區房價上涨，涉案衡宇亦增值。本案审理中，王某以确認合同無效胶葛為由，向原审法院告状請求确認杨某、张某就涉案衡宇签定的《北京市存量衡宇交易合同》無效。原审法院审理後，於2016年2月26日裁决驳回王某的诉讼哀求。上述裁决已產生法令效劳。张某告状至原审法院請求杨某付出违約金18.4万元，居間辦事费1.3 万元。一审法院依照合同商定判令杨某付出违約金18.4万元，补偿居間辦事费1.3 万元。杨某不平提出上诉，二审法院予以保持。

法官说法

本案重要触及合同效劳和违約责任两個關頭問題。對付此類案件，法院一般按照買房人的诉讼哀求分類處置：

一是在買房人哀求继续實行的環境下，只要買房人可以或许證實其“有来由信赖其為伉俪两邊配合意思暗示的”，据此主意继续實行的，存在如下情景之一時，法院可以支撑買受人請求继续實行合同的诉讼哀求，判令出賣人及其配頭配合打點過户手续：1.買受人举證證實出賣方配頭@晓%6nJw9%得或理%H9k12%當@晓得交易事宜而未暗示否决的;2.買受人已依照合同商定付出價款,并占据利用衡宇,出賣方配頭未在公道時代提出贰言的;3.出賣方配頭有自動共同腾退、交付衡宇等介入@實%qxWp1%行或接%N96Pr%管@實行举動的。以上究竟，除當事人签訂的相干书面文件以外，也應連系微信記實、德律風記實、灌音文件和中介證言等證据質料综合考量。

二是在買房人哀求消除合同，請求賣房人承當违約责任的環境下，亦要按照其详细诉讼哀求予以處置，一般有如下两種環境：1.請求按照合同商定付出必定数額的违約金，對此法院還需释明是不是哀求對违約金举行调解，尔後按照案件详细環境肯定违約金数額;2.除請求付出违約金外，還哀求补偿响應的衡宇差價丧失，對此法院参照评估陈述或等同地段的衡宇代價肯定應予补偿的详细数額。

温馨提醒

買房人在采辦衡宇時，必定要核實是不是属於伉俪或家庭共有衡宇，對付上述衡宇必定請求其配頭或共有人具名或出具书面定見，以避免在實行進程中呈現胶葛，可以或许證實其“有来由信赖其為伉俪两邊配合意思暗示的”，是可以哀求继续實行的。固然也能够哀求消除合同，尔後按照合同的商定和案件現實環境来主意响應的违約金或差價补偿，上述情景亦可以在两邊的合同中予以商定。

(此案重要揭露在衡宇交易合同進程中，因户口迁徙問題激發的相干胶葛。)

根基案情

本案确當事人有两方，一是買房人第某、翁某，另外一方是賣房人刘某。2017年6月11日，第某、翁某與刘某签定《北京市存量衡宇交易合同》，商定刘某以370万元将涉案衡宇出售给第某、翁某。6月17日，第某、翁某及北京某中介機構签定減肥茶,《弥补协定》，商定刘某過户後2月內向衡宇地點地户籍辦理構造打點完成原有全数户口迁脱手续，并保存5万房款咳嗽怎麼辦,在户口迁出之日由第某、翁某以現金情势交付。如因刘某本身缘由未@准%3vQ27%期或没%qDylW%法@将相干户口迁出，應向第某、翁某付出衡宇总價款10%的违約金并继续實行全数户口迁出义務。7月7日，第某、翁某获得涉案衡宇所有权。两邊均承認诉争衡宇內遗留有别人户口，并不是經第某、翁某容许迁入。第某、翁某以刘某违約未迁出户口為由，诉至法院哀求刘某付出违約金37万元，一审法院應刘某申請，對付违約金调解為7+10万元(自裁决見效之日，以总房款370万為基数，依照逐日千分之一的利率计较至現實迁出之日，但总額不跨越10万);刘某不平提出上诉，二审法院保持原裁决。

法官说法

户口迁徙問題在衡宇交易合同胶葛案件中较為常見，法院對付此類問題的處置原则通常是：買受人告状哀求出賣人迁出户籍的，不属於人民法院民事案件的受理范畴。可是，對付衡宇交易合同中商定出賣人應迁出户籍的，當事人一方不實行合同义務或實行合同义務不合适商定的，理當承當付出违約金或补偿丧失等违約责任。本案就是违背商定判令补偿违約金的一個案例。

温馨提醒

建议買房人在采辦衡宇之初，具体领會衡宇內的户籍環境，是不是属於售房人，另有無其他的户口，可否迁出，本身是不是在乎涉案衡宇內是不是有户口，尔後在合同中明白加以商定，商定迁出的時候和违約责任;出格是采辦學位房的更要查實涉案衡宇的學位是不是已利用，對此最幸亏合同中明白商定。

案例三：合同關頭條目商定不明、當庭又没法得到一致定見，法院裁决合同消除

(本案重要揭露在合同條目商定存有歧义時對付合同實行可能發生的影响)

根基案情

賣方為郝某，買方為史某。北京市向阳區砖谯楼南里XX衡宇(如下简称诉争衡宇)房產所有證挂号在郝某名下。2014年7月31日，高某作為郝某拜托代辦署理人與史某签定《北京市存量衡宇交易合同(掮客成交版)》及《弥补协定》，商定郝某将诉争衡宇以310万元的代價出售给史某，當日付定金10万元，在網签完成後，2015年1月31日前史某交付郝某残剩房款300万元，但未商定打點網签的详细截止時候，厥後，郝某将涉案衡宇交付史某，可是史某一向未打點網签，亦未付出後续金錢。郝某将史某诉至法院哀求消除涉案合同、返還衡宇并付出违約金。史某扣减6万元定金。史某不平提起上诉，二审保持原判。史某反诉請求继续實行，并請求過户至其名下，并請求郝某付出响應的违約金。經查，史某未打點網签的缘由在於其正在出售其名下的其他衡宇，筹备待出售後再打點涉案衡宇的網签手续，故一向拖着未辦，目標是少缴税款。

一审法院認為，两邊签定的涉案合同及弥补协定均正當有用，可是鉴於史某确切存在延迟打點網签的情景，涉案协定签定不敷严谨，极易激發歧义，故将涉案协定消除，同時按照本案史某占据涉案衡宇的情景，扣减6万元定金。史某不平提起上诉，二审保持原判。

法官说法

對付本案合同應否消除，重要斟酌如下三點：一是按照中介公司的報告和郝某向史某發函，表白史某确切存在迟延打點網签的環境。二是诉争衡宇的签約進程不严谨，涉案衡宇交易合同及《弥补协定》內容亦极易讓人發生歧义，好比“在網签完成後，2015年1月31日前史某交付郝某残剩房款300万元”，该條目并無明白如在2015年1月31往後未打點完網签是不是仍應交付300万元，极易激發争议，對今後實行造成為了停滞。三是争议發生後，虽經法院主持调處，但各方不同极大，不具有從新告竣新的协定的前提。

就违約责任承當問題，法院認為史某迟延不打點網签應承當重要责任，某房產中介公司供给的合同存在多處抵牾不完整的地方也應负必定责任，郝某签約當天未带齐售房的相干質料且未對合同举行知识性审核也應负必定责任。故判令消除合同、返還衡宇，未支撑其违約金哀求，可是斟酌到史某已現實占据诉争衡宇长达一年有余，且造成合同消除史某應承當重要责任，故史某已交定金應抵偿郝某的部門丧失，法院按照责任比例裁夺郝某退還定金4万元给史某。

温馨提醒

本案争议核心在於涉案衡宇交易合同是不是應予消除及违約责任承當問題。按照庭审查明的有關究竟和證据可以看出，两邊合同中關於付款前提的商定极易激發歧义，两邊在1、二审中對此没法告竣一致定見，也没法告竣新的协定。此種情景下，法院認為该合同已不具有继续實行的根本，應予消除。法院按照本案详细環境肯定的违約责任比例是得當的。這個案例提示大師，在签定协定時理當细心核阅合同條目，防止歧义產生，不然呈現争议後，没法依照合同條目處置，乃至呈現合同不克不及實行的後果。

东营市中级人民法院

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