房屋買賣,你该怎麼交税?
房屋買賣中，經常會听到满五唯一、買家承担全部税費等词汇，這些都涉及房屋買賣所需要缴纳的各種税，這些税比较复杂，特别等闲混淆。本文就来梳理一下二手房房屋買賣中涉及的各種税。因個人從開房商处購買的一手房，買方只涉及契税和印花税，相对付比较简单，而房地產斥地公司涉及的各種税又比较复杂，自有專業的人员去操作，本文只涉及二手房屋買賣。
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案例|困扰：
张三于2016年1月1日出資300万元在北京市通州區購買了一处房屋，房產證上記實的構筑面积是89.99平米，该房屋是张三家唯一住房。2022年1月5日，张三将该房屋以450万元的價格賣给李四。
問题：
2022年的房屋買賣中，张三和李四分袂需要缴纳哪些税？缴纳多少？
案例|解读：
房屋買賣，買賣雙方均需要交税。其中，賣方/轉讓方/賣房人涉及個人所得税、增值税、附加税、地盘增值税和印花税，買方/受讓方/買房人/購房人涉及契税和印花税。
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一、賣方所涉税種
（一）個人所得税
個人出賣房屋，属于財產轉讓，需要就“財產轉讓所得”按20%的税率缴纳個人所得税。財產轉讓所得是指賣房收入减去房產原值和合理費用後余额，房產原值是購房的成本，合理費用是指實际發生的住房装修費用、住房貸款利息、手续費、公證費等。如果有財產轉讓所得，就意味着賣房人賺錢了，就賺錢部分，賣房人應缴纳20%的個人所得税。如果没有財產轉讓所得，则意味着賣房人亏錢了，自然也就無需缴纳個人所得税。
房產原值和合理費用均需要供應相應的凭證以供税務機關核實，相關凭證包括購房合同、發票或建造成本、費用支出的有效凭證等。如果賣房人無法供應相關凭證，税務機關在契税征档案中也查問不到上次的交易費用，那麼税務機關就没辦法确認賣房人賺了多少錢，這時候就适用核定征收，依照賣房收入的1%-3%来核定征税。目前，大部分省份從促進房產交易的角度考虑，均适用1%的征收率。
有些情况下，賣房人不供應相關凭證，适用核定征收率可以很好地节省税负。但在亏錢的情况下，如果無法供應相關凭證，则有可能會增加税负。
關于個人所得税，國家给以了一些税收优惠，泛泛听的比较多的就是“满五唯一”。“满五唯一”的意思是個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，得到的所得免征個人所得税。5年的起算時辰以產权證和契税發票上的時辰必定，哪個早就以哪個為起算點。
此外，担任/遗赠，离异析產，将房產無偿赠與近亲属或抚養人/赡養人的，也免征個人所得税。
（二）增值税
賣房人轉讓自建自住的房屋的免征增值税，這一種情形比较少見，我們首要谈判出賣購買所得房屋的情形。
賣房人出賣的房屋持有不满2年的，應按收入的5%缴纳增值税。這里的收入是不含增值税的收入，如果收入中包括增值税的，需要先举辦價税分离。比如案例中，张三賣房收入是450万元，價税分离後，不含税收入應為450÷（1+5%）=428.5714万元，增值税為428.5714×5%=21.4286万元。
賣房人出賣的房屋持有已满2年的桃園叫蜜斯,，除北上廣深外的其他地區，免征增值税。北上廣深地區的政策是，如果出賣的房屋是普通住宅的，同样免征增值税，如果出賣的房屋是非普通住宅的，则要用收入减去成本後的差额，适用5%的税率计算增值税。非普通住宅的標准有很多，包括容积率、購房價款等，但最好記的就是看面积是否是超過144㎡，未超過的属于普通住宅，超過的则有可能不服凡，具體可咨询下當地的房管部門。
（三）附加税
附加税是大家習惯性的称呼，目前我國并没有叫“附加税”的税種。附加税是指城市庇护拔擢税、教导費附加和地方教导税附加。顾名思义，附加税是凭仗性的税，计算基数就是需要缴纳的增值税数额，不需要缴纳增值税時，也就不需要缴纳附加税。
城市庇护拔擢費的税率有三档，纳税人地址地在市區的，税率為7%，在县城、镇的，税率為5%，在其他地方的，税率為1%。教导費附加費率凡是是3%，地方教导費附加費率凡是是2%。因计算基数是應缴纳的增值税，计算基数比较低，所以附加税相对付比较少。比如，案例中的张三，應交增值税5.7143万元，城建税即使按7%计算，附加税总额也只有21.4286×（7%+3%+2%）=2.5714万元。
（四）地盘增值税
個人出賣住房的，免征地盘增值税。個人出賣非住房的（如商铺），则需要缴纳地盘增值税。地盘增值税比较复杂，大部分人轉讓的又都是住房，所以關于地盘增值税的内容不再展開。
（五）印花税
買賣房屋需要按“產权轉移书据”贴花，税率為万分之五，计算基数是房屋買賣合同总金额。如果合同中房屋價款和增值税是分离的，计算基数就不包括增值税，否则，就要包括增值税。
二、買方所涉税種
（一）契税
契税是買房人要交的税種，税率為3%-5%，各省有自己的規定，房屋性质不同税率也會不同，对于住房来说，大多数省份規定的税率都是3%。契税的计算基数是不含增值税的購房总價。關于契税的具體政策為：
買房人購買的房屋是家庭唯一住房的，面积為90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积為90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
買房人購買的是家庭第二套改進防護面罩，性住房，面积為90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积為90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改進性住房是指已具备一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。对于北上廣深地區的買房人，则第二套房即适用3%的税率。
買房人購買的是第三套及以上住房的，适用3%的税率。
此外，買房人初度購買公有住房的，和离异析產、担任等情形，免征契税。
（二）印花税
印花税是買賣雙方都要缴纳的税種，買方需要缴纳的印花税與賣方一样。
提示|建议：
房屋買賣，是涉及個人所得税、增值税、印花税、契税等多個税種的，交易雙方在交易中，要充分考虑税務的影响。把税務成分考虑進去，才能真正算清得失。
法規|按照：
1、《國家税務总局關于個人住房轉讓所得征收個人所得税有關問题的通知》
三、纳税人未供應完整、准确的房屋原值凭證，不能正确计算房屋原值和應纳税额的，税務機關可依照《中華人民共和國税收征收打點法》第三十五条的規定，对其實行核定征税，即按纳税人住房轉讓收入的一定比例核定應纳個人所得税额。具體比例由省级地方税務局或省级地方税務局授权的地市级地方税務局依照纳税人出售住房的所处區域、地理位置、建造時辰、房屋类型、住房平均價格水平等成分，在住房轉讓收入1%-3%的幅度内必定。
2、《國家税務总局關于個人轉讓房屋有關税收征管問题的通知》（國税發(2007)33号）
三、依照《財政部、國家税務总局、拔擢部關于個人住房所得征收個人所得税有關問题的通知》（財税字〔1999〕278号）的規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，得到的所得免征個人所得税。
（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時辰达5年以上。
1.個人購房日期的确定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時辰、房款收据開具日期或房屋產权證上注明的時辰，依照孰先原则必定；個人購買的其他住房，以其房屋產权證注嫡期或契税完税凭證注嫡期，按照孰先原则必定。
2.個人轉讓房屋的日期，以销售發票上注明的時辰為准。壯陽藥,
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直辖市范围内纳税人（有配偶的為夫妻雙方）仅具备一套住房。
四、《國家税務总局關于個人住房轉讓所得征收個人所得税的有關問题的通知》（國税發〔2006〕108号）第三条所称“未供應完整、准确的房屋原值凭證”，是指纳税人不能供應房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效凭證，或契税征管档案中没有上次交易價格或建造成本、費用支出金额等記录。凡纳税人能供應房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效凭證，或契税征管档案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金额等記录的，均應按照核實征收法子计征個人所得税。
3、《國家税務总局關于個人得到房屋拍賣收入征收個人所得税問题的批复》（國税函〔2007〕1145号）
依照《國家税務总局關于加强和規范個人得到拍賣收入征收個人所得税有關問题的通知》（國税發38号）和《國家税務总局關于個人住房轉讓所得征收個人所得税有關問题的通知》（國税發108号）規定精神，個人經過進程拍賣市場得到的房屋拍賣收入在计征個人所得税時，其房屋原值應按照纳税人供應的合法、完整、准确的凭證予以扣除；不能供應完整、准确的房屋原值凭證，不能正确计算房屋原值和應纳税额的，统一按轉讓收入全额的3%计算缴纳個人所得税。
4、《財政部、國家税務总局關于全面推開营業税改征增值税试點的通知》（財税〔2016〕36号）
五、個人将購買不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；個人将購買娛樂城體驗金888，2年以上（含2年SEO,）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人将購買不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；個人将購買2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去購買住房價款後的差额按照5%的征收率缴纳增值税；個人将購買2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
5、《關于调处房地產交易環节契税、营業税优惠政策的通知》（財税(2016)23号）
一、關于契税政策
（一）对個人購買家庭唯一住房（家庭成员范围包括購房人、配偶和未成年儿女，下同），面积為90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积為90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对個人購買家庭第二套改進性住房，面积為90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积為90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改進性住房是指已具备一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
刘旭旭律師
2022年4月25日
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