【法官说法】债权轉讓形成的房屋買賣合同關系合法有效,房地產公司...
案情回顾2006年2月8日，刘某與某房地產公司签订《商品房買賣合同》購買某商厦119号摊位。由于政府对于網款式商铺規劃拔擢的規定的變化，案涉商铺在2014年7月25日前無法辦理《房地產权證书》。2014年7月25日後，该公司辦理了445個商铺的房地產权證书，而包括刘某在内的200余家未及時辦理。2017年10月26日，刘某向蔡某借债200000元并将上述摊位抵押给了蔡某，同時奉告该房地產公司将其與该公司签订的《商品房買賣合同》中名字由刘某更换為蔡某，该公司也按照刘某哀求对合同中的名字举辦了改换。2018年，该房地產公司因其他案件，其公司財產被冻结，缺乏資金為蔡某辦理產权證。蔡某诉至法院，哀求房地產公司按照合同约定辦理產权證书并承担违约金。
裁判功效
一审法院認為刘某将其得到的债权轉讓给蔡某并奉告了房地產公司且取得了该公司的認可。刘某的轉讓行為系各方真實意思的表示，不违反法律的禁止性規定，其基于除膠噴劑,债权轉讓组成的房屋買賣合同關系合法有效。房地產公司未按照合同约定履行合同义務，该當承担违约责任。蔡某请求该公司继续履行過户义務，于法有据。但因该房地產公司因自己原因导致被法院查封無法履行過户新竹汽車告貸，义務，在其查封解除後继续履行過户义務，由此產生的延迟辦證的违约金應由该房地產公司承担。某房地產公司不服，認為一审認定违约金過高，遂提起上诉。
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市三中法院字幕機,审理後認為，按照一审判决認定的违约金计算法子，其违约金為77421.73元，占購富遊娛樂城,房款40.12%。二审中蔡某大白表示只主张43402.73元，综合考虑到雙方毛病、和案涉房屋相關损失情况，蔡某在二审中主张的违约金系对自己权利的惩罚。故二审改判認定违约金為43402.73元。
法官说法
《中華人民共和國民法典》第二百零九条第一款規定：“不動產物权的設立、變更、轉讓和消灭，依法登記，發生效力；未依法登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”刘某在支出全部購房價款今後，房產公司并未完成過户登記，刘某并未實际得到案涉商铺的不動產物权，而是得到相應的债权。刘某将自己得到的债权举辦合法轉讓，且奉告了房地產公司，该债权的轉讓系各方真實意思的表示，不违反法律的禁止性規定，基于债权轉讓组成的房屋買賣合同關系合法有效，房產公司理當依照合同约定向受讓人履行合同义務。《最高人民法院關于审理商品房買賣合同纠缠案件适用法律若干問题的解释》第十四条規定：“由于出賣濕氣去除方法,分缘由，買受人在如下克肉毒桿菌,日届满未能得到不動產权属證书的，除當事人有出格约定外，出賣人该當承担违约责任：（一）商品房買賣合同约定的辦理不動產登記的克日；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付操纵之日起90日酵素梅子,；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额難以必定的，可以按照已付購房款总额，参照中國人民銀行規定的金融機構计收過時貸款利息的標准计算。依照上述司法解释的規定，斥地商未按照约定履行辦證义務的，購房者有权要求其履行义務并承担過時辦紗窗清潔神器,證的违约金。在此，要提醒購房者，房地產等不動產物权的設立、變更、轉讓和消灭，依法登記，發生效力；未依法登記，不發生效力。購房者要得到物权應以登記公示作為標识表記標帜。購房者在签订商品房買賣合同後，應全面跟踪合同履行情况出格是產权證书的辦理情况，發現斥地商怠于履行合同约定义務的，要及時举辦沟通，了解原因，以便及時合法合理庇护自己权利。
文/民三庭 唐寅
编辑 校正/张琪琦 范辉
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