房屋善意先買賣优先恶意後抵押
【一审法院查明的案件事實】 2020年5月27 日，乙與丙 、丁民間借貸纠缠一案，一审法院作出( 2020)苏1006民初1701 号民事判决： 一、 丙應于本判决發生法律效力之日起十 日 内 向乙支出借债本金177300元及利息 ( 以借债本金 177300元為基数， 自2019年6月27 日起至2020年5月22 日止 ，按年利率18%计算； 自2020年5月23 日起至實际给付之 日止 ，按年利率24%计算 ) ；二、丙應于本判决發生法律效力之 日起十日 内向乙支出律師費6000元； 三、如丙不能 履行上述第一、二項判决，则乙有权以丙設定抵押 的K市308室房屋[不動產登記證明為苏 ( 2019 ) 吴桥區不動產證明第0延時噴霧,018288 号]折價或以拍賣、變賣该財產的價款，在满足第一顺序的 抵押债权後在上述第一、二項债权范围内优先受偿； 四、丁对丙的上述第一、二項债務就乙依照上述第三 項實現抵押权後仍不能清偿的部分承担連带清偿责任； 五、丁承担保證责任後，有权向丙追偿；六、驳回乙的其他诉讼请求。2020年5月27 日，關于乙與丙、 丁民間借貸纠缠一案，一审法院作出 ( 2020 ) 苏1006民 初1702号民事判决：一、丙應于本判决發生法律效力之日起十日 内向乙支出借债本金428825.01元及利息、违约金 ( 以借债本金428825.01元為基数，自2019年6月15 日起至 實际给付之日止 ，按年利率24%计算 ) ；二、丙應于本判 决發生法律效力之日起十日 内向乙支出律師費12000元；三、如丙不能履行上述第一、二項判决，则乙有权 以丙設定抵押的K市308室房屋 [不動產登記證明為苏 ( 2019 ) 吴桥區不動產證明第0002265号]折價或以拍賣、變賣该財產的價款， 在上述第一、二項债权范围内优先受偿；4山君機怎麼玩,、丁对丙的上述第一、 二項债務承担連带清偿责任；五、丁承担保證责任後，足跟痛貼膏,有权向丙追偿；六、驳回乙的其他 诉讼请求。
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上述两判决發生法律效力後，依照乙的申请，一审法院于2020年8月24 日立案實行，案号為( 2020)苏1006执2945 号和 ( 2020 ) 苏1006执2948号。 在實行過程中，一审法院于 2020年9月16 日作出 ( 2020 ) 苏1006执2945、2948号實行裁定书、裁定：拍賣、變賣被實行人丙名下位于K市308室的不動產。後甲提出實行异议 ，一审法院于2020年9月29 日作出 ( 2020 ) 苏 1006执异193号實行裁定书，裁定驳回甲的异议请求。甲不服该裁定，遂向一审法院提起實行异议之诉。
一审法院另查明，甲供應的一份落款日期為2007年 5月12 日的《吴桥市城市房屋拆迁补偿安置协议》复印件顯示，K市為拆迁安置小區，拆迁安置协议书中载明的被拆迁报答陈忠保。
2009年8月6 日，陈** ( 丙父亲 ) 、丙、丁三人作為甲方與乙方甲签订一份《房地產買賣协议 书》，雙方约定：甲方将坐落在K市308室，房屋構筑面积118.3平方米，含車库25.13平方 米，包括该房產内現有行動辦法出售给乙方，成交價276000元 ，乙方于2009年8月10 日前付贰拾贰万元给甲方，甲方须将该房 地產的《拆迁安置补偿书》 原件、所有签字人的户口簿、身份證复印件及该房地產的钥匙交给乙方；乙方须在2009年8 月25 日前付肆万元给甲方。别的壹万陆仟元在乙方得到该房地產的《房屋產权證》及《地盘操纵證》 五日内付清；甲方保證上述房地產的权属清楚，若發生與甲方有關的產权纠缠 或债权债務，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方變成的經济损失，由甲方负责抵偿；甲方在得到上述房地產的《房屋產权證》及《地盘操纵證》後须立即通知乙方過户，并無条件地供應相關手续，负全权责任帮乙方過户到位，如甲方不配合乙方過户，甲方的行為属毁约行為，應负违约责任；本房產與戊無關。戊為本协议見證方。 2009年8月6日、2009年10月14日，丙、丁分袂出具 收条，载明收到甲購房款26万元、1万元。入账日期為2010年11月和2011年11月的收据顯示，甲缴纳了案涉房屋物業費。（2019）苏01刑更70号刑事裁定书载明：江苏省K市吴桥區人民法院于2013年11月26日作出（2013）*江刑初字第045号刑事判决，認定被告人丙犯贩賣毒品罪，判处有期徒刑八年，于2013年12月20日被交付實行。（2019）苏01刑更7*号刑事裁定书裁定对罪犯丙减去有期徒刑八個月（刑期至2019年2月18日止）。K市308室室房屋登記在丙名下，不動產权證书号為苏（2019）吴桥區不動產权第0009938号，抵押权报答乙。
【一审的争议焦點】：一、甲是否是对K市308室房屋享有足以消除實行的實體权利；二、甲主张改判、撤除（2020）苏1006民初1701号判决书是否是属于實行异议之诉审豪情挽回,理范围。
關于争议焦點一，一审法院認為，甲不享有足以消除實行的實體权利。首先，本案乙是案涉房屋的抵押权人，依照生效的（2020）苏1006民初1701号民事判决书、（2020）苏1006民初1702号民事判决书，乙有权以丙設定抵押的案涉房屋折價或變現價款在其享有的债权范围内优先受偿。一审法院依照乙的申请，按照上述生效法律文书作出拍賣、變賣案涉房屋的（2020）苏1006执2945、2948号實行裁定书，于法有据。其次，依照《最高人民法院關于人民法院辦理實行异议和复议案件若干問题的規定》第二十八条的規定：“金錢债权實行中，買受人对登記在被實行人名下的不動產提出异议，符合如下情形且其权利可以也许消除實行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法盘踞该不動產；（三）已支出全部價款，或已按照合同约定支出部分價八里通馬桶,款且将剩余價款按照人民法院的哀求交付實行；（四）非因買受人自己原因未辦理過户登記。”甲認為其依照该規定享有的物权期待权具有优先于抵押权的效力。对此，一审法院認為，即使甲享有物权期待权，但在（2020）苏1006民初1701号民事判决和（2020）苏1006民初1702号民事判决已确認乙对案涉房屋的法定优先受偿权前提下，甲消除實行的诉请不能得到支持。
關于争议焦點二，經一审法院释明可寻求其他权利救济門路，但甲对立在本案中提出哀求改判、撤除（2020）苏1006民初1701号判决书的诉请，该诉请已超出實行异议之诉审理范围，本案不予理涉。
【一审判决】综上所述，甲的诉讼请求没有事實及法律按照，依法應予驳回。据此，依照《中華人民共和國民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之規定，判决：驳回甲的全部诉讼请求。案件受理費9861元，通知书記費1200元，合计11061元，由甲承担。
【二审查明的事實】本院二审期間，當事人围绕上诉请求依法提交了證据，本院组织當事人举辦了證据交换和质證。甲提交了（2021）苏10*2执异6*号實行裁定书，證明與甲案情相同的案件，廣*法院裁定支持了案外人阻却實行的请求。乙质證認為，对證据的真實性無异议，但该裁定书作出後申请實行人提起了實行异议之诉，現實行异议之诉還在审理中，裁定书并未生效。对甲提交的證据本院認為，该實行裁定书作出後，申请實行人提起了實行异议之诉，現案件尚在审理過程中，故对该證据不予認定。
經审理查明，一审法院認定事實根底属實，本院依法予以确認。另查明，2014年9月18日，甲與K市万安燃气有限公司签订了《城市管道燃气供用气合同》，合同载明的用气地址為K市308室。甲一审提交了丙的结婚證、户口本、拆迁协议等复印件，房屋质量保證书、住宅操纵说明书原件。2019年4月10日，丙與甲通電话，丙哀求甲搬出案涉房屋，甲不同意称要經過進程诉讼解决。後甲向K市吴桥區人民法院起诉哀求丙就案涉房產协助辦理過户登記，K市吴桥區人玄關門設計，民法院于2020年11月25日作出（2019）苏1025民初4605号之一民事裁定书，認為丙在出售案涉房屋後，未按约定协助甲辦理不動產轉移變更手续，丙在明知案涉房產已出售的情况下，仍在此房屋上設定抵押緊身褲，，且經查問，丙名下的此外一处拆迁安置房亦在出售後，由其抵押给他人，丙多次在出售给他人的房屋上恶意設定权利负担，可能涉嫌犯罪，應将線索移送公安機關侦查，裁定驳回甲的起诉。丙于2019年3月6日得到案涉房產的登記證书，一审法院于2020年8月28日对案涉房產举辦了查封。丙一审陈述，甲居住在案涉房產中，其向乙借债時已奉告有人居住在案涉房屋中。乙一审中陈述，經人介绍認识丙，其在接收丙以案涉房屋辦理抵押借债時，并没有去看過房子，也没有派人過去；當時借债時中介A某上去看了一下，A某说没有問题。一审庭审中法官當庭联系A某，A某陈述他是經营房屋買賣的中介，他对乙有些印象，不記得丙了，不記得是谁介绍他和丙認识的，但是他和丙不熟悉，他没有去過吴桥現場看過房子，有可能是其他介绍人去看過房子。甲提交的K市不動產登記中心出具的《不動產登記資料查問功效證明》顯示，在本市甲、朱**名下無房產。甲同意将剩余房款6000元交付法院實行。經過進程接洽瓜葛案件查問顯示，乙在K市作為债权人有件民間借貸纠缠案件（含丙2件），其中7件案件中债務人向乙供應了房屋抵押。
【二审的争议焦點】：甲就案涉房產是否是享有消除乙與丙、丁民間借貸纠缠案實行的权益。本院認為，甲就案涉房產享有消除乙與丙、丁民間借貸纠缠案實行的权益。出处：
1、甲提交的證据可以也许證明其與丙于2009年签订了《房地產買賣协议书》，購買案涉房產，其已向丙支出了绝大部分購房款，并盘踞案涉房產。甲亦同意将剩余房款交付法院實行。因案涉房產系拆迁安置房，丙于2019年刑满释放後方领取了房產證，甲于2019年亦娛樂城詐騙ptt，因辦理產权起诉丙，故甲对未能辦理過户登記并無毛病。甲已取得了購買房屋的盘踞、操纵和收益的权利，只需要丙履行辦理過户，全数《房地產買賣协议书》轉讓房屋所有权之方针便可以實現，即甲得到完整的房屋所有权。此時，甲享有的不再是纯挚的债权，事實上挨近于完整的所有权，丙只是名义上的所有权人，甲取得了事實上的所有权，并已具有所有权的权利外觀，具有一定的公示力。同時，物权法第一百九十条、民法典第四百零五条都規定在後抵押权不得对抗在先承租权。本案中，虽是房屋買賣，不是租赁，但民法典規定精神在处理在先权利與在後权利的保护顺位時有参考價值。因此，甲就案涉房產得到的权利，其盘踞对在後設定的抵押权具有公示力，乙應对甲的权利负有适當的注意义務。
2、乙在向丙出借债項時对丙并不了解，丙亦陈述在借债時奉告乙案涉房產已被他人盘踞，乙作為多起接收抵押借债案件的债权人，在知晓案涉房產可能在他人的盘踞操纵之下，房屋上有他人权利的可能性已明顯存在，且对借债人不了解的情形下，却未進一步调查了解案涉房產是否是已被出賣或是否是有其他权利人，以至于乙的抵押权與甲在先权利產生冲突，乙未尽到必要的注意义務。
3、甲購買的系拆迁安置房，購房用于居住，于2009年就購買并支出價款，因房屋性质及丙的原因致房產不能過户，乙在2019年設定抵押权，甲根底上没有控制風险的機會，如果由甲承担该笔交易風险，有违公平。設定抵押权在後的乙，系多起接收抵押借债案件的债权人更具有盘問造访的便利和防范風险的优势，赋予其对在先权利的注意义務以避免权利冲突，符合诚信原则和公平哀求。本案中，乙如果不是直接接收抵押，而是适當了解房產的實际权利情况，评估風险，就會避免在丙不能偿還借债時與甲就案涉房產發生权利冲突。
4、當然乙在案涉房產上設定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但甲在抵押之前已實际盘踞该房產，并支出绝大部分價款，同意将剩余價款交付法院實行，对未辦理產权登記無毛病。乙在後設定抵押权時未尽到必要注意义務，存在毛病，且甲名下無其他用于居住的房屋，故依照保留权优先的原则，综合考虑上述成分，甲的权利具有优先保护的必要。因此，可以認定甲对案涉房產享有消除乙抵押权實行的合法权益。对于甲的确权诉请，因房產上設定的抵押登記尚未解除，甲对案涉房產享有的實體权益虽能消除本案實行，但未达到确权的法定条件，故对甲该項诉讼请求，不予支持。至于甲请求改判、撤除据以實行的民事判决的诉请，非本案實行异议之诉案件审查的内容，本院对此不予理涉。
【二审判决】综上，甲的上诉请求創建，本案經本院审判委员會研讨决定，依照《最高人民法院關于人民法院辦理實行异议和复议案件若干問题的規定》第二十七条、第二十八条，《中華人民共和國民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二項，《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一項之規定，判决如下：
一、撤除江苏省K市吴昊區人民法院（2020）苏1006民初6714号民事判决；
二、不得實行位于K市308肉品批發商,室室的房產。
三、驳回甲的其他诉讼请求。
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