房產買賣律師——借亲属名义買房無法過户可起诉要回出資以及增值
北京房地產專業律師靳雙权專業代理修護面膜推薦，二手房買賣、借名買房、房產担任、确权、腾退房屋、公房纠缠、央產房、军產房等房產纠缠案件。從業十五余年，带领專業房產法律團队，辦理了大量房地產案件，积累了丰富的诉讼經历，現将這些案件改编為案例，希望可以帮手到读者。(點击頭像可来電咨询)原告诉称
赵某聪向一审法院起诉请求：1.解除我與赵某杰于2011年1月3日签订的协议书；2.判令赵某杰向我抵偿購房款85万元，中介处事費23400元、契税2400元、工本費80元、房屋增值款3543600元。
赵某杰上诉请求：1.撤除原判，發回重审或改判驳回赵某聪原审诉讼请求；2.判令赵某聪承担本案诉讼費用。
事實和出处：一、原审法院把该断定报告作為裁判的按照是事實不清。本案中评估报告并未核實涉案房屋的权属證明原件，也未将复印件與原件核对。断定报告按照中介公司部分成交價格数据来源作為本案评估按照，是以2019年9月份和2020年4月到6月份的成交價格作為参照按照，本案時辰节點就是在2020年7月评估的，却没有2020年7月的成交價格，明顯按照不足。
不同意原审法院的判决功效。
被告辩称
赵某聪辩称，一审認定事實清楚，法律适用正确，请求驳回上诉请求，連结原判。
法院查明
赵某聪與赵某杰系姐弟關系，赵某鹏系二人之父。2010年8月16日，赵某鹏、赵某杰、赵某聪签定房產协议，内容如下：赵某鹏于2002年3月出資以赵某聪名义購買北京市西城區（原宣武區）一号楼房一套，經父儿女三人协商，对该楼房的尔後產权、操纵权达成协议如下：一、自2010年7月此後的剩余貸款費用由赵某杰负责承担。二、该楼房房產暂放在赵某聪名下，但所有权與赵某聪無關，待貸款付清後，轉至赵某杰名下。過户前赵某杰必须将赵某聪個人出資購買的房屋過户给赵某聪的名下……。赵某鹏、赵某杰在该协议當事人处签名，赵某聪未签名。
孩子長不高,
2011年1月3日，赵某鹏、赵某杰、赵某聪另签定协议书，内容如下：赵某聪于2011年1月6日代赵某杰出資28.2万元给宣武區一号赵某聪名下的92平米房產還齐貸款并协助赵某杰将此房過户到赵某杰名下。赵某杰在2011年2月15日前代赵某聪出資28.2万元给X号房屋赵某杰名下的35平米還齐貸款，并协助赵某聪将此房過户到赵某聪名下。雙方代還貸款数相互抵消，過户費用、税費等均由新户主负责……赵某聪、赵某杰、赵某鹏均在协议书落款处签名。
2011年1月6日，赵某聪清偿了房屋的全部貸款本息。并将房屋過户至赵某杰名下。另，赵某鹏向法院出具声明，表示涉案合同虽有赵某鹏签字，但协议内容為束厄局促赵某聪與赵某杰雙方的权利义務，當然协议中有约定利息的情况，但赵某鹏放弃相關权益，由赵某聪在本案中一并处理，赵某鹏将涉案合同中的权利义務全部轉讓给赵某聪，赵某鹏不作為本ku casino có hợp pháp không,案當事人参加诉讼。
另查，2019年5月8日，赵某聪以赵某杰為被告，以赵某鹏、吴某文、B銀行為第三人，以合同纠缠為由诉至东城法院，哀求依法确認位于北京市X号房屋房屋血氧飽和度檢測儀,归赵某聪所有，赵某杰协助赵某聪辦理上述房屋過户手续。在上述案件审理中，法院查明以下事實：
2009年12月份，赵某宏構為買房人向賣房人邓某辉購買北京市东城區（原崇文區）X号房屋房屋，購房款总计85万元。2009年12月28日，邓某辉出具收条，写明收到赵某杰購房定金5万元。2009年12月29日，邓某辉出具收款證明，写明收到赵某杰購房首付款共计35万元，其中現金5万元，銀行轉账收款30万元。2010年1月14日，邓某辉出具收条，写明收到赵某杰交来余款50万元，该房屋款項已结清。2010年1月18日，赵某杰登記房屋所有权人。依照赵某聪銀行卡及赵某聪代理人赵某鹏銀行存折交易記录顯示，2009年12月28日，赵某聪向赵某鹏轉款5万元，同日，赵某鹏将该笔5万元取出。
2009年12月29日，赵某聪向類風濕性關節炎,邓某辉轉款30万元。2010年1月9日，赵某聪向赵某鹏轉款23万元。2010年1月14日，赵某鹏連同赵某聪的23万元向邓某辉轉款50万元。赵某鹏認可其多轉的金额系借给赵某聪用于其支出購房款。至该案庭审時，涉案房屋仍有两笔抵押权登記未辦理注销。抵押权人分袂為B銀行和吴某文。赵某杰称無法提前還清貸款，赵某聪亦不同意代其了借主债務以解除涉案房屋的抵押权。二抵押权人表示涉案房屋抵押权合法有效，担保的债務未清偿前不同意放弃抵押权。法院經审理認為涉案房屋的原產权人按照與赵某杰签订的房屋買賣合同，将房屋過户至赵某杰名下，自房屋產权登記于赵某杰名下時，其依法成為房屋新的所有权人。現赵某聪哀求确認涉案房屋產权归其所有的诉请，缺乏法律按照，法院不予支持。
但依照赵某聪提交的两份协议及購房款支出情况，法院可以認定購買涉案房屋的全部購房款均為赵某聪直接或經過進程第三人赵某鹏所付，赵某聪與赵某杰之間存在借名買房的合同關系。按照雙方签定的落款日期為2011年1月3日的协议书的约定，赵某聪已依约還除毛膏推薦,清了房屋剩余貸款，并将房屋過户至赵某杰名下，赵某杰應依约将其名下房屋貸款還清後，协助赵某聪辦理過户手续。現赵某杰虽违反上述协议的约定，但因房屋現有两個有效的抵押权存在，故在上述抵押权未消灭前，赵某聪哀求赵某杰协助其辦理涉案房屋過户手续的诉讼请求，属于法律上的不能履行，無法支持。因履行不能给赵某聪所變成的损失，可另案主张。综上，法院，驳回了赵某聪的诉讼请求，此後，赵某聪不服一审判决，提起上诉，二审法院經审理驳回赵某聪上诉，連结原判。
庭审中，赵某聪提交中介費收据、契税發票、房產成工本費收据以證明上述費用均由赵某聪支出。經质證，赵某杰对其真實性認可，證明方针不予認可。但表示認可中介費、契税、工本費由赵某聪交纳，赵某聪所述数额亦属實。
赵某杰提交上述案件庭审笔录、赵某杰為產权人的涉案房屋產权證书、赵某杰與B銀行于2010年2月9日签订的《個人授信协议》、還款账户的銀行流水等證据。證明赵某杰貸款30万元，且该貸款由赵某杰偿還，该笔貸款是赵某杰向赵某聪支出的購房款。该笔录顯示赵某聪陈述诉讼请求事實出处時，表示一号房屋是以赵某聪名义举辦貸款，父母代赵某杰還款。剩余28.2万元貸款也是由赵某鹏還的。X号房屋貸款30万元也是父母在還，X号房屋全款購買，其中607200元由赵某聪出資，剩余房款是赵某鹏向朋友借债……經质證，赵某聪表示涉案房屋為全款購買，没有購房貸款。赵某聪切當收到了涉案房屋抵押貸款30万元，但系因赵某聪向他人借债，以涉案房屋抵押貸款偿還债務，30万元與涉案房屋無關，其實不是購房款，且貸款一贯由赵某聪偿還。
另查，赵某杰于2010年1月18日得到涉案房屋產权證。
诉讼中，赵某聪申请对涉案房屋的市場價值举辦评估，經评估涉案房屋市場價值总额為439.36万元。对于该评估结論，赵某聪予以認可，赵某杰表示评估的市場價值過高，不予認可。
法院認為，依法創建的合同受法律保护，當事人该當按照约定全面履行自己的义務。按照涉案协议书约定，赵某聪已依约還清了一号房屋剩余貸款，并将一号房屋過户至赵某杰名下，赵某杰應依约将X号房屋貸款還清後，协助赵某聪辦理涉案房屋的過户手续。鉴于因赵某杰原因导致涉案房屋無法過户至赵某聪名下，涉案合同方针無法實現，故赵某聪哀求解除雙方于2011年1月3吃角子山君機，日签订的协议书的诉讼请求于法有据，法院予以支持。
合同解除後，尚未履行的，终止履行；已履行的，依照履行情况和合同性质，當事人可以哀求恢复兴回复状、采用其他补救法子，并有权要求抵偿损失。鉴于因赵某杰原因导致赵某聪無法實現对涉案房屋的所有权，故赵某聪哀求赵某杰抵偿赵某聪購買涉案房屋支出的購房款、中介費及辦理產权登記支出的契税、工本費等必要費用于法有据，法院予以支持。赵某聪哀求赵某杰抵偿涉案房屋增值部分的價值，亦于法有据，法院予以支持。
赵某杰所述氣墊粉餅,其支出了30万元購房款的意見，鉴于生效判决已确認購買涉案房屋的全部購房款均為赵某聪直接或經過進程第三人赵某鹏所付，且赵某杰提交的貸款合同系在其得到涉案房屋產权證今後签订，该貸款其實不是購房貸款，赵某聪虽認可其收到了30万元貸款，但并不認可系赵某杰支出的購房款，表示系因赵某聪向他人借债，以涉案房屋典日本必買藥妝,质貸款偿還债務。赵某杰亦未提交其他證据證明上述款項是涉案房屋購房款，故赵某杰此項抗辩意見，法院不予采信，赵某杰表示涉案房屋评估的市場價值過高的意見，亦按照不足，法院不予采信。
二审中，雙方均未供應新證据。本院对一审法院查明的其他事實予以确認。
裁判功效
一审判决：一、解除赵某聪與赵某杰于2011年1月3日签订的协议书；二、赵某杰自判决生效後十五日内向赵某聪抵偿購房款85万元，中介处事費23400元、契税2400元、工本費80元、房屋增值款3543600元。
二审判决：
驳回上诉，連结原判。
房產律師靳雙权點评
當事人对自己提出的诉讼请求所按照的事實或回嘴对方诉讼请求所按照的事實有责任供應證据加以證明。没有證据或證据不足以證明當事人的事實主张的，由负有举證责任的當事人承担不利後果。
依照相關規定，當事人申请重新断定，存在如下情形之一的，人民法院该當准许：（一）断定人不具备相應資格的；（二）断定步调严重违法的；（三）断定意見明顯按照不足的；（四）断定意見不能作為證据操纵的其他情形。赵某杰所持断定步调违法的上诉意見，法院不予采纳。
原审法院認定因赵某杰原因导致涉案房屋無法過户至赵某聪名下，导致赵某聪無法實現合同方针，将赵某聪與赵某杰于2011年1月3日签订的协议书予以解除并無不妥。解除合同後，赵某聪哀求赵某杰抵偿赵某聪購買涉案房屋支出的購房款、中介費及辦理產权登記支出的契税、工本費等及房屋增值部分的價值，于法有据，法院予以支持亦無不當。
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