出售房屋時連同地下室一起出售後發現無法過户能否要求降低违约金
朱某桂向本院提出诉讼哀求：裁决陈某力补偿朱某桂80万元。究竟和来由：2020年8月6日，陈某力将其所有的座落于北京市西城區一号衡宇所有权及配套地下蕴藏室利用权賣给朱某桂，交易合同总成交價1060万元，两邊于當日签定《北京市存量衡宇交易合同》《弥补协定》及《许诺书》，某中介公司供给居間辦事。
两邊商定衡宇過户後陈某力将配套地下蕴藏室利用权讓渡给朱某桂利用，現衡宇產权已颠末户终了，陈某力拒不移交配套的地下蕴藏室利用权。综上，朱某桂認為，陈某力拒不移交地下蕴藏室利用权属违约举動，為了保护本身正當权柄，故诉至法院，恳请法院依法裁决支撑朱某桂诉讼哀求。
被告辩称
陈某力辩称，分歧意朱某桂的诉讼哀求。1．蕴藏室的许诺與衡宇交易合同是两個法令瓜葛，其實不是房款的合同的附合同或是構成部門，與衡宇交易無關與房價無關，其實不是朱某桂采辦该衡宇的一個需要前提。2．朱某桂所提出的80万元代價太高，该蕴藏室只有8平方米，如按80万元计较，每平方米跨越10万，跨越其買賣的室第。實在只是一個蕴藏室，代價不该當是根据朱某桂提出的所谓自行查询拜访為根据。
3．不管在衡宇成交以前仍是在衡宇過户以前，某中介公司和陈某力均已告诉朱某桂该蕴藏室是没有產权的，也不具有過户的這個前提。而且在该衡宇過户以前，陈某力明白向朱某桂提出若是由于蕴藏室的缘由不克不及交付的缘由，两邊可以取缔交易，已明白告诉了朱某桂该蕴藏室不克不及買賣過户的這個条件。但是朱某桂依然赞成過户。两邊在签订這個许诺的進程治療關節炎藥膏，中朱某桂也是有错误。汽車補漆，
4．如今蕴藏室是不克不及讓渡，其實不是陈某力分歧意讓渡，而是因為单元要收回，故陈某力不存在违约。其错误水平是很是小的，请法庭予以裁夺。5．该蕴藏室仍是要交還的，交還单元後陈某力没法赢利，也現實没法获得长处。
综上，固然陈某力在衡宇签订交易合同時鲁莽的向朱某桂签订的一個许诺，没有想到蕴藏室是单元這麼果断分歧意的讓渡。其實不是主觀上就想着經由過程這個蕴藏室去处朱某桂去買衡宇或是组成一個子虚的鼓吹成心。自己确切是一個究竟熟悉上的一個毛病。请法庭予以斟酌買賣中朱某桂的错误和陈某力的错误，综合斟酌裁夺最後的這個补偿数额。
某中介公司述称，未触及某中介公司，不颁發定見。
陈某力向本院提出反诉哀求：1．判令确認陈某力與朱某桂签订的關于地下蕴藏室讓渡《许诺》無效；2．朱某桂向陈某力付出房款20万元；3．朱某桂向陈某力付出過期付款的违约金30万元。
究竟和来由：2020年8月6日，陈某力與朱某桂签订衡宇交易合同及弥补协定，约定2021年8月6日前完成该衡宇的過户買賣手续。朱某桂付出100万元定金，陈某力交付钥匙将衡宇给朱某桂利用。同日陈某力继母在没有告诉陈某力的環境下代陈某力签订關于地下蕴藏室利用权讓渡《许诺》，许诺在打點终了過户手续後将该衡宇配套的蕴藏室利用权讓渡给朱某桂。
该蕴藏室產权归单元所有。利用权是在初始分派衡宇時单元分给我继母利用的，陈某力继母為涉案衡宇產权的初始人。该衡宇打點過户以前，陈某力继母向单元申请若何打點地下室利用权讓渡手续，获得复兴是地下室為公有財富，利用权职工也無权讓渡。陈某力继母當即将此事告诉朱某桂，提出從新签订地下室利用权讓渡许诺，并告诉某中介公司，提出如朱某桂因地下室利用权問题影响其采辦衡宇，可以遏制该衡宇買賣。
但朱某桂和某中介公司并未复兴提出贰言，依然继续推動衡宇買賣。在衡宇過户買賣日以前陈某力继母又书面向局構造辦事处提出衡宇已签订交易合同行将打點過户，申请打點地下室利用权變動手续，但局構造辦事处的回答是：该蕴藏室属于单元的公產，無权出售，也不容许出租和出讓利用权。現產权单元的局構造辦事处已明白复兴不容许讓渡，加上本许诺仅仅是许诺讓渡给朱某桂，没有明白商定讓渡的價款和前水瓶推薦,提，衡宇交易合同中也没有關于蕴藏室價款的商定，是以该讓渡许诺属于無效合同，请予以确認。
另，根据两邊签订的《弥补协定》第二款第6項的约订户口迁出包管金20万元，于打點衡宇权属轉移挂号前的两個事情日内付出。現衡宇已颠末户，也没有户口未迁出，已具有付款的前提，可是朱某桂無端回绝赞成理房通付出上述金錢，导致陈某力至今没有获得该20万元的房款，是以朱某桂已组成违约，應根据衡宇交易合同第七条承當违约责任。鉴于，根据第七条商定朱某桂承當的违约责任應是总成交價款的日万分之五，折合逐日就是五万元，究竟结果朱某桂大部門房款已付出，只是20万元未付，违约数额不高，是以陈某力自動将违约金酌减為30万元。
衡宇交易合同的违约责任的商定是两邊真正的意思暗示，法院理當尊敬當事人意思自治原则，合同诚笃信誉原则，按约實行原则，合同既然是這麼高额商定的，本就理當严酷的履行。在衡宇交易合同的實行中陈某力没有任何违约的問题，反而在没有收到尾款的環境下尽可能共同了对方的過户，為包管两邊顺遂買賣做出了妥协，陈某力已将违约金自動酌减，请法庭没必要再行酌减。综上，请法庭驳回本诉的诉讼哀求，支撑陈某力的全数反诉哀求。
朱某桂辩称，分歧意陈某力的全数反诉哀求。1．以無权处罚為由主意《许诺书》無效缺少法令根据。2．针对第二項反诉哀求，地下室是利用权的讓渡，是商品房交易合同的價款组成，是不成朋分的一部門，固然没有写在衡宇交易合同傍邊，可是構成部門。如今是陈某力回绝實行，违约在先。根据先實行抗辩原则，朱某桂有权暂缓付出衡宇價款20万元。
3．分歧意付出违约金。两邊商定20万的付出方法是經由過程理房通方法付出，朱某桂已将款打到的這個理房通账号，并且根据理房通付出方法的三方协定，商定即使朱某桂没有做任何的這個确認或點击确認，理房通作為第三方都有权根据這個三方协定条目举行金錢的劃轉。另，如法院認定违约，申请对违约金举行酌减。
某中介公司述称，不触及某中介公司，不颁發定見。
法院查明
2020年8月6日，陈某力（出賣人）與朱某桂（買受人）签定《北京市存量衡宇交易合同》，商定：所售衡宇為北京市西城區一号衡宇；衡宇成交代價為3300000元，衡宇家具、家電、装潢装修及配套举措措施装备等作價為7300000元，定金為1000000元；出賣人收到全数定金後10日内将衡宇交付買受人；過期付款跨越15日，出賣人不消除合同的，買受人自合同商定應付款刻日届满之第二天起至現實付出之日止，按日计较向出賣人付出成交总價款万分之五的违约金。
當日，陈某力（出賣方、甲方）與朱某桂（買受方、乙方）、某中介公司（居間方、丙方）签定《弥补协定》：成交总價款為10600000元，定金為1000000元，此中2020年8月6日前将第一笔定金100000元自行劃轉付出甲方，2020年8月13日前将第二笔定金900000元以第三方担保付出方法付出甲方；打點权属轉移挂号手续前两個事情日将第一笔購房款9380000元以理房通付出的方法付出甲方；甲乙两邊一致赞成，應于签约後15日内配合前去户籍辦理部分核實户口的迁出環境，丙方陪伴，乙方從本协定商定的購衡宇成交总價款中保存200000元作為户口迁出包管金，于打點权属轉移挂号手续前两個事情日以理房通方法付出甲方；
甲乙两邊任何一方過期實行本弥补协定约界说務的，每過期一日，违约方應按日计较向守约方付出衡宇总價款万分之五的违约金。同日，陈某力（吴某霞）與朱某桂签定书面许诺，内容為：本人许诺，西城區一号配套的地下蕴藏室在打點產权轉移挂号手续後讓渡给買方利用。
2021年7月26日，朱某桂經由過程理房通方法付出9580000元包含如约付出房款9380000元、户口迁出包管金200000元。當日，陈某力（甲方、出賣方）與朱某桂（乙方、買受方）签定《如约付出辦事协定》，商定：……（產物条目二）户口迁出包管金200000元，自乙方将第一笔存管資金存入資金存管專用账户之日起至丙方按本协定商定的劃轉前提将存管資金劃轉至甲方或甲方代辦署理人理房通付出账户之日止，最长不跨越90個天然日；……。
2021年7月28日，案涉衡宇挂号在朱某桂名下。
2021年7月28日，单元出具《告诉书》，载明：吴某霞同道位于西城區一号住房，現利用的地下室為我单元產权（公產），無权在出售该套住房時連同地下室一同出售；也不容许出讓利用权或出租给其别人；如發明以上環境，我单元當即收回地下室，职工在利用地下室時代，呈現任何平安問题，由该职工賣力。
2021年10月28日，一号向本院出具回函，载明：其单元于2021年7月28日出具的《告诉书》所载内容属實；北京市西城區一号衡宇無配套地下室，该地下室衡宇所有权證為一号；陈某力（吴某霞）将住房出售，不容许将其利用的地下室交给别人利用。
經法院提醒，2021年10月28日，朱某桂向本院出具《户口核實環境阐明》，载明北京市西城區一号衡宇没有任何职员户口。
1、庭审中，朱某桂承認某中介公司事情职员在過户（2021年7月28日）前告诉朱某桂户口没有問题，可是朱某桂過户後也没去查户口是不是存在問题。
2、庭审中，各方均确認地下蕴藏室面积為8.28平方米。
3、庭审中，就户口迁出包管金部門，必要朱某桂點击确認後陈某力方可收到，朱某桂屡次暗示回绝點击确認。
裁判成果
1、本裁决見效後七日内，陈某力补偿朱某桂210000元；
2、本裁决見效後七日内，朱某桂付出陈某力金錢200000元及违约金10000元；
3、驳回朱某桂的其他诉讼哀求；
4、驳回陈某力的其他反诉哀求。
房產状師靳雙权點评
朱某桂與陈某力签定合同後，衡宇已完成轉移挂号手续，現两邊另有两部門争议，一部門為地下蕴藏室没法交付，一部門為户口迁出包管金還没有現實付出。
關于地下蕴藏室問题，朱某桂與陈某力签定许诺书，商定陈某力将该地下蕴藏室交朱某桂利用。連系一号的定見，该地下蕴藏室客觀上没法交由朱某桂利用。陈某力以無权处罚為由主意许诺應無效，缺少法令根据。陈某力没法實現许诺，不是以致使许诺無效，因就许诺没法實現补偿朱某桂丧失。地下室蕴藏室面积為8.28平方米，連系衡宇地點的位置及衡宇代價比拟等身分，法院酌情肯定，陈某力應补偿朱某桂21万元。
關于户口迁出包管金問题，某中介公司事情职员在衡宇轉移挂号以前已告诉不存在户口問题，朱某桂获得权属挂号後公道刻日内未核實该環境，後經法院提醒，朱某桂才于2021年10月28日确認户口不存在問题。但朱某桂仍回绝經由過程理房通步伐點击确認确保陈某力能收到户口迁出包管金金錢。朱某桂将金錢轉入理房通账户時不存在违约，但厥後在具有付款前提時，其并未經由過程理房通确認付款致使陈某力未收到金錢，违背了其作為買受人應完成的付款义務，组成违约。
陈某力主意违约金，朱某桂申请酌减，連系過期付款金额、時候及错误等身分，法院酌情肯定朱某桂應向陈某力付出违约金1万元。同時，鉴于朱某CNC加工,桂回绝經由過程理房通點击确認付款，其應直接付出陈某力户口迁出包管金20万元。至于朱某桂向理房通账户付出的20万元，其可另行解决退回問题。
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