最高院:如何認定購房者在法院查封前已签訂買賣合同(附房屋買受人...
履行贰言之诉中，案外人解除履行的，法院應基於在案證据可以或许證實的两邊签定相干合同環境、商定的权力义務內容及實行等两邊買賣的究竟并連系各自主意的法令瓜葛特性举行综合审查果断，認定两邊签定商品房交易合同的真實意思及两邊之間的法令瓜葛性子，严酷审查交易两邊之間是不是存在交易合同瓜葛。案情简介
1、陈俊峰、张立平系伉俪瓜葛。2011年5月16日，丽湖公司别離與陈俊峰、张立平签定226份《商品房交易合同》，商定陈、张二人采辦丽湖公司衡宇226套，衡宇单價3000元/平方米（現實采辦单價1800元/平方米），总價款83229930元，并打點了存案挂号。同日，陈、张二人與中金天盛公司签定《委拜托款协定》，商定中金天盛公司代其付出購房款。後，中金天盛公司向丽湖公司完玉成額汇款。
2、2011年5月16日，丽湖公司别離與陈俊峰、张立平各签定一份《商品房回購合同书》，商定丽湖公司回購上述226套衡宇事宜。以後，丽湖公司未按回購合同的商定向陈俊峰、张立平付出回購金錢。
3、在河海公司與丽湖公司的項目讓渡合同胶葛一案中，河海公司根据見效判决书申請辽宁高院履行包含案涉衡宇在內的全部房地產項目，陈俊峰、张立平提起履行贰言被驳回後，向辽宁高院提起案外人履行贰言之诉。
4、辽宁高院一审認為，本案存在六大分歧常理的地方，两個天然人以如斯大額資金采辦大量房產，陈俊峰、张立平與丽湖公司之間不属於真正的商品房交易合同瓜葛，應為以案涉226套衡宇的交易合同為担保的假貸法令瓜葛，裁定驳回陈俊峰、张立平告状。陈俊峰、张立平上诉至最高法院。
5、2018年3月31日，最高法院再审裁定驳回上诉，保持原裁定。
裁判要點及思绪
本案的争议核心為陈俊峰、张立平與丽湖公司寵物洗澡按摩刷,之間是不是存在真實衡宇交易瓜葛。最高法院從交易合同的界说、衡宇交易合同瓜葛的根基法令特性動身，基於在案證据可以或许證實的两邊签定的相干合同環境、商定的权力义務內容及實行等两邊買賣的究竟并連系各自主意的法令瓜葛特性举行综合审查果断，認定两邊签定交易合同的真實意思及两邊之間的法令瓜葛性子。详细而言：
序号
案件究竟
最高法院認為
结論
1
天然人在衡宇還没有開辟完成的情景下一次性采辦226套商品房并一次性全額付出購房款
贸易危害斟酌，该買賣自己不合适常理
認定陈俊峰、张立平與丽湖公司之間不属於真正的商品房交易合同瓜葛
2
陈俊峰、张立平以靠近那時市場出售代價的一半采辦案涉衡宇
不合适開辟商凡是可以或许讓利的幅度，反而與民間假貸用於担保的衡宇作價凡是低於現實市場出售代價的特色吻合
3
丽湖公司收到購房人付出的全数購房款後按月给付李某某居間用度
不合适常理，而按月给付利錢是民間假貸中常見的情景
4
签定回購合同，在購房人已全額付出了購房款的情景下仍保有經由過程回購权力
此種買賣模式不合适商品房交易合同的買賣習气
5
丽湖公司主意其分三個月向李某某付出的525万元系给付的利錢
可對上述阐述作出公道诠释
法院在审查案外人是不是合适《履行贰言和复议劃定》第二十八條、第二十九條劃定的案外人是不是已與衡宇所有权人签定正當有用的书面交易合同時，凡是會從如下角度動身予以审查：
1、是不是存在真正的衡宇交易意思暗示，重點审查案外人與被履行人之間是不是存在歹意通同侵害申請履行人长處，逃躲债務、轉移被履行人財富的可能性。审查內容重要有2方面：1. 是不是存在乎思暗示，即案外人與衡宇所有权人之間就案涉衡宇是不是已創建衡宇交易瓜葛。最高人民法院在大都案例中采纳的做法是：按照《最高人民法院關於审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問題的诠释》第五條劃定：“商品房的認購、訂購、預訂等协定具有《商品房贩賣辦理法子》第十六條劃定的商品房交易合同的重要內容，而且出賣人已依照商定收受購房款的，该协定理當認定為商品房交易合同。”，然後审查案涉合同是不是合适《商品房贩賣辦理法子》第十六條劃定，@是%1wRk8%不%1wRk8%是對理%H9k12%當@明白的重要內容予以記录。2. 是不是合适正常買賣習气，如本案。
2、商品房交易合同是不是正當有用。最高法院有概念認為，合同無效應严酷依照《合同法》第五十二條劃定的無效情景举行果断。咱們注重到，在至關一部門案例中，申請履行人經由過程《物权法》第一百九十一條第二款的劃定，即“典質時代，典質人未經典質权人赞成，不得讓渡典質財富，淡水抽水肥,但受讓人代為了债债務歼灭典質权的除外。”主意案外人與被履行人之間签定的交易合同無效。對此，最高法院的立場较為同一且明白，認為《物权法》第一百九十一條第二款并不是针對典質財富讓渡合同的效劳性强迫性劃定，该條目所規范的是物权举動，其實不能直接否認合同效劳，终极認定衡宇交易合同系两邊當事人真實意思暗示，內容不违背法令、行政律例的强迫性劃定，應属正當有用。
3、警戒“名不符實”的衡宇交易合同。此類“交易”合同不具备房產贩賣的真實內容，不以房產贩賣為重要目標。在房款交纳的方法上，相干金錢未打入出賣人账户，相干金錢仅開具收條，未開具交纳房款發票。在诸多方面卡利百家樂，均存在有异於平凡的商品房交易情势。凡是，此類“交易”合同本色因此返本贩賣、售後包租、商定回購、贩賣房產份額等方法不法吸取資金，此類做法可能组成不法吸取大眾存款罪，最少也是行政構造理當采纳惩罚辦法的违法举動。因為该類合同未能構成真正的商品房交易意思暗示，不具有商品房交易合同的焦點條目，是以不属於真實有用的衡宇交易合同。
4、當事人之間签定的衡宇交易合同是不是正當有用的證實责任。不動產的交易合統一般都是书面的，是不是正當有用重要触及交易合同是不是為預約合同、是不是系捏造和是不是名為交易等，查清相干究竟後便可依照實体法的規范审查果断。對這個問題,在司法實践中更多的争议在於交易合同的签定時候是不是系在人民法院查封诉争不動產以前。對此，買受人起首理當承當證實在查封前已签定正當有用书面交易合同的举證责任。
若申請履行人對買受人举示的證占有贰言，则應承當反證的举證责任，如對構成時候申請司法判定以肯定交易合同是不是系倒签等。可是,不動產交易合同在房管部分已存案的,则因存案合同的公示性而無需買受人進一步举證證實。在案外人向法院提交衡宇交易合同、付款收條、交房确認书等證据後，法院會開端認定當事人之間存在真正的衡宇交易瓜葛，若是當事人一方對案外人證實的究竟存在贰言的，法院會請求其供给開端證据證實對方所述举動為子虚，當事人一方不克不及仅以“本案存在大量违法举動及疑點”為由，認為其因客觀缘由不克不及自行采集相干證据，請求人民法院依权柄查询拜访采集證据。
按照《民诉法诠释》第一百零九條劃定，只有在當事人對讹诈、勒迫、歹意通同究竟的證實，和對口頭遗言或贈與究竟的證實，人民法院确信该待證究竟存在的可能機能够解除公道猜疑的，方認定该究竟存在。可是，绝大大都情景下，申請履行人對付其主意的“案外人與被履行人存在歹意通同侵害其正當权柄的举動”，難以举證證實。若是贰言一方不克不及直接举證證實该交易合同存在合同無效事由的，法院将認定交易合同建立并見效。
5、是不是在法院查封前签定。關於查封時候的認定，人民法院投递回證的备考栏記录的查封時候與地皮衡宇权属挂号的查封時候纷歧致的，因為在查封前签定衡宇認購书并打點網签的，衡宇被查封後没法举行網签。若是不動產挂号中間显示網签時候在法院查封以後的，地皮衡宇权属挂号中間作為有权打點地皮衡宇权属挂号的法定機構，其作出的该項挂号表仍具备公示效劳，在人民法院投递回證的备考栏所载事項與地皮衡宇权属挂号的法定機構出具的證實文件所载明的內容呈現纷歧致的環境下，有關地皮衡宇权属挂号事項的認定，因地皮衡宇权属挂号的法定機構出具的證實文件属於直接證据，人民法院投递回證所载內容属於間接證据，按照證据證實力巨细的比力、認定例则，應以地皮衡宇权属挂号的法定機構出具的證實文件為准。如合同未記录签定時候，也未举行存案，则没法肯定是不是在查封前签定。
6、正确掌控法院审查案外人以購房消费者身份解除履行案件的理念。履行贰言之诉不但触及案外人和被履行人的长處，還触及到申請履行人的长處。人民法院审理履行贰言之诉案件，應周全斟酌分歧當事人之間的厉害瓜葛，充實庇護各方當事人的正當权柄。《最高人民法院關於人民法院打點履行贰言和复议案件若干問題的劃定》第二十九條的劃定，目標在於增强對作為弱势者的衡宇消费者权力的出格庇護，在所購商品房系用於栖身且買受人名下無其他用於栖身的衡宇的特别環境下，将對衡宇消费者保存权力的庇護置於對房地產開辟企業债权人款項债权的庇護之上，付與衡宇消费者對買受衡宇享有解除强迫履行的民事权柄。現實上，该劃定付與合适必定前提的商品房買受人對房地產開辟企業所享有的哀求轉移所購衡宇所有权之债权，優先於其他债权人對衡宇開辟企業所享有的款項债权的效劳，是對债权同等原则的冲破。同時，這一劃定使此種情景下的買受人采辦商品房的举動發生了匹敌衡宇開辟企業款項债权人的效劳，冲破了合同相對於性原则，但又缺少足以發生公信力的公示方法，對買賣平安和作為被履行人的房地產開辟企業其他款項债权人的长處影响庞大，也增长了被履行人和案外人經由過程履行贰言歹意通同回避强迫履行的品德危害。是以，人民法院在合用《最高人民法院關於人民法院打點履行贰言和复议案件若干問題的劃定》第二十九條劃定對案外人权力予以出格庇護時，理當從严审查、严酷掌控。如严酷审查被履行人和案外人签定的交易合同是不是真實有用，是不是签定在人民法院查封以前，是不是倒签；所購商品房是不是系用於栖身且買受人名下無其他用於栖身乾癬藥膏,的衡宇；付出衡宇價款的證据是不是充實，付款究竟是不是真實，已付出價款是不是跨越合同商定总價款的百分之五十等。在依法庇護案外人正當权力的同時，也要确切避免被履行人和案外人歹意通同侵害申請履行人长處的举動產生。
相干法令劃定
1.《最高人民法院關於审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問題的诠释》
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等协定具有《商品房贩賣辦理法子》第十六條劃定的商品房交易合同的重要內容，而且出賣人已依照商定收受購房款的，该协定理當認定為商品房交易合同。
2.《商品房贩賣辦理法子》
第十六條 商品房贩賣時，房地產開辟企業和買受人理當訂立书面商品房交易合同。
商品房交易合同理當明白如下重要內容：
（一） 當事人名称或姓名和居處；
（二） 商品房根基状态；
（三） 商品房的贩賣方法；
（四） 商品房價款简直定方法及总價款、付款方法、付款時候；
（五） 交付利用前提及日期；
（六） 装潢、装备尺度许诺；
（七） 供水、供電、供热、燃气、通信、門路、绿化等配套根本举措措施和大眾举措措施的交付许诺和有關权柄、责任；
（八） 大眾配套修建的產权归属；
（九） 面积差别的處置方法；
（十） 打點產权挂号有關事宜；
（十一） 解决争议的法子；
（十二） 违約责任；
（十三） 两邊商定的其他事項。
3.《最高人民法院關於人民法院打點履行贰言和复议案件若干問題的劃定》
第二十八條 款項债权履行中，買受人對挂号在被履行人名下的不動產提出贰言，合适以下情景且其权力可以或许解除履行的，人民法院應予支撑:
（一） 在人民法院查封以前已签定正當有用的书面交易合同；
（二） 在人民法院查封以前已正當占据该不動產；
（三） 已付出全数價款，或已依照合同商定付出部門價款且将残剩價款依照人民法院的請求交付履行；
（四） 非因買受人本身缘由未打點過户挂号。
第二十九條 款項债权履行中，買受人對挂号在被履行的房地產開辟企業名下的商品房提出贰言，合适以下情景且其权力可以或许解除履行的，人民法院應予支撑:
（一） 在人民法院查封以前已签定正當有用的书面交易合同；
（二） 所購商品房系用於栖身且買受人名下無其他用於栖身的衡宇；
（三） 已付出的價款跨越合同商定总價款的百分之五十。
法院裁决
如下為最高人民法院在裁决书“本院認為”部門就此問題颁發的定見：
本院認為，本案二审争议核心為陈俊峰、张立平與丽湖公司之間的法令瓜葛性子。陈俊峰、张立平主意與丽湖公司之間系商品房交易合同瓜葛，丽湖公司主意與陈俊峰、张立平签定商品房交易合同系為担保的假貸瓜葛。《中华人民共和國合同法》第一百三十條劃定：交易合同是出賣人轉移標的物的所有权於買受人，買受人付出價款的合同。買受人付出衡宇對價的目標在於获得衡宇所有权是衡宇交易合同瓜葛的根基法令特性。因為本案@两%66voV%邊對签%23N84%定@的商品房交易合同外觀情势表示的法令瓜葛是不是與两邊真實意思暗示一致存在争议，故本案需基於在案證据可以或许證實的两邊签定的相干合同環境、商定的权力义務內容及實行等两邊買賣的究竟并連系各自主意的法令瓜葛特性举行综合审查果断，認定两邊签定商品房交易合同的真實意思及两邊之間的法令瓜葛性子。
起首，陈俊峰、张立平作為天然人，一次性采辦226套商品房的举動自己其實不属於凡是情景下天然報酬利用或投資举行商品房交易的情景。即便如陈俊峰、张立平主意其系以炒房為目標举行的多量量團購，但在案涉衡宇尚没有開辟完成的情景下一次性采辦226套商品房并一次性全額付出購房款，且丽湖公司在收到購房款後也没有為陈俊峰、张立平開具付清購房款的發票，從该買賣自己的贸易危害斟酌亦具备必定不合适常理的地方。
其次，陈俊峰、张立平與丽湖公司两邊签定的案涉226套《商品房交易合同》商定的衡宇单價為3000元/平方米，总面积約為27775平方米，总價款83229930元。陈俊峰、张立平自認現實購房单價為1800元/平方米，現實付出購房款為5000万元。陈俊峰、张立平與中金天盛公司签定《委拜托款协定》商定的代付購房款亦為5000万元，中京华所對丽湖公司的审核定見载明，2011年5月17日丽湖公司收到中金天盛公司轉款83229930元，同日經由過程翊华公司轉回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司現實轉给丽湖公司5000万元。上述本案查明的究竟足以證實中金天盛公司代陈俊峰、张立平付出的金錢金額為5000万元，陈俊峰、张立平上诉主意翊华公司轉回中金天盛公司的33229930元與本案無關，與究竟不符。陈俊峰、张立平称對外声称和合同上签定单價3000元/平方米是為了避免影响丽湖公司地產項目標市場贩賣代價，（2016）辽民终529号民事裁决查明的究竟显示，丽湖公司以1500元/平方米的代價将丽湖名居小區55套衡宇出售给耿某，股东會决定载明為保護市場代價不乱，以2800元/平方米的代價對出售给耿某的衡宇举行存案挂号。上述陈俊峰、张立平的報告及另案見效裁决查明究竟表白，本案陈俊峰、张立平與丽湖公司签定的商品房交易合同商定的購房價3000元/平方米應與那時案涉項目衡宇對外市場買賣代價相吻合，陈俊峰、张立平并没有證据證實该市場贩賣價在那時属於虚高價。据此，陈俊峰、张立平以1800元/平方米采辦案涉衡宇，靠近那時市場出售代價的一半，其實不合适商品房交易買賣中開辟商凡是可以或许讓利的幅度，反而與民間假貸用於担保的衡宇作價凡是低於現實市場出售代價的特色吻合。而上述見效民事裁决亦認定耿某與丽湖公司签定的商品房交易合同不具备真實性。
第三，丽湖公司與李某某签定的案涉《居間合同》商定丽湖公司须向其付出525万元居間辦事费。丽湖公司應在購房款到账當日向李某某付出三分之一的辦事费，即175万元，今後每满一個月付出三分之一，直到全数付出终了。本院查明的究竟表白，丽湖公司也於2011年5月17日、6月17日、7月15日别離向李某某付出了175万元，总计525万元。此中两笔轉款的付款用處载明為暂支利錢款。丽湖公司主意付出李某某的525万元系利錢與其財政記录相吻合。因為陈俊峰、张立平系一次性全額付出購房款，丽湖公司收到了購房人付出的全数購房款的情景下却按月给付促進该笔買賣的李某某居間用度，明显也不合适常理，而按月给付利錢是民間假貸中常見的情景。
第四，陈俊峰、张立平與丽湖公司签定商品房交易合同後又别離签定了《商品房回購合同书》，商定丽湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的代價付出回購款後两邊签定的商品房交易合同自行消除。最晚可以拖延至2011年9月16日，但應给付拖延時代溢價款。如丽湖公司未能按約按時間给付回購款，则除非陈俊峰、张立平赞成，丽湖公司無权再回購。上述回購合同显示的丽湖公司作為衡宇出賣方，在購房人已全額付出了購房款的情景下仍保有經由過程回購的方法将衡宇取回的权力，與衡宇交易合同瓜葛中買受人付清購房款後，出賣方即负有交付衡宇并打點產权過户义務的凡是权力义務內容纷歧致，而與今朝實践中以還没有建成的預售商品房為告貸担保時采纳的由出賣方在告貸到期前保有衡宇回購权的常見方法相吻合。且案涉回購合同商定按原購房價回購，仅商定付出延期回沙龍百家樂，購溢價款，對自该金錢產生至商定的回購日前丽湖公司占用陈俊峰、张立平購房款三個月是不是给付利錢等并未商定，連系丽湖公司主意的其分三個月向李某某付出的525万元系给付的利錢，则可以對此作出公道诠释。陈俊峰、张立平主意因為丽湖公司與河海公司就案涉衡宇所有权問題發生了胶葛，為削减丧失而與丽湖公司签定回購合同。但本院审理中，两邊明白系於2011年7月19日签定案涉《商品房回購合同书》，而河海公司系於2011年8月29日才就案涉衡宇所涉胶葛向营口仲裁委員會提交仲裁申請，陈俊峰、张立平報告的签定回購合同的缘由與究竟不符，也不具备公道性。
综上所述，虽然丽湖公司并未供给證實其與陈俊峰、张立平之間以案涉226套《商品房交易合同》為假貸供给担保的直接證据，但陈俊峰、张立平與丽湖公司签定的商品房交易合同從所購衡宇数目、現實購房单價與市場買賣價的差别、付出的購房款数額和所谓的居間用度的付出方法、丽湖公司在一按期限內保有回購权等究竟，均與以付出購房款获得衡宇所有权為目標的衡宇交易合同瓜葛的法令特性不符，而與民間假貸中以签定商品房交易合同并举行存案的方法為假貸供给担保的凡是做法相吻合。一审基於在案證据對两邊签定合同的真實意思經公道性阐發果断認定陈俊峰、张立平與丽湖公司之間不属於真正的商品房交易合同瓜葛，系以案涉226套衡宇的交易合同為担保的假貸法令瓜葛，并經向陈俊峰、张立平释明後，陈俊峰、张立平明白回绝變動诉讼哀求的情景下，裁定驳回陈俊峰、张立平的告状，認定究竟及合用法令并没有不妥。
案件来历
《陈俊峰、张立布衣間假貸胶葛二审民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民终234号】
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與衡宇買受人权力庇護相干的11個裁判法则
1. 衡宇出賣人出具的贩賣發票中载了然衡宇详细信息，其內容與商品房交易合同载明的信息符合，且两邊合同已現實實行，可以認定當事人之間签定的衡宇交易合同系两邊真實意思暗示。
案例1：《建銀國際本錢辦理（天津）有限公司、梁伟军申請履行人履行贰言之诉再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申4104号】
2. 衡宇交易合同，情势上應具有《商品房贩賣辦理法子》第十六條劃定的商品房交易合同的重要內容；在乎思暗示方面，應包括商品房的交付利用前提及日期、打點產权挂号有關事宜。
案例2：《李全锐、乔改伟申請履行人履行贰言之诉再审审查與审讯监视民事裁定书》【（2019）最高法民申3703号】《王俊學、梁學忠再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2017）最高法民申583号】
3. 衡宇申購@协%m92l2%定對衡%281U8%宇@交易事宜作出明白商定，具有交易合同重要條目，應認定當事人合适已签定书面交易合同的前提。
案例3：《中國农業銀行股分有限公司重庆渝北支行與宋春梅申請履行人履行贰言之诉一案再审民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申3912号】
4. 衡宇認購书不彻底具有《商品房贩賣辦理法子》第十六條劃定的商品房交易合同重要內容，買受人即便已付款入住，亦不克不及認定當事人之間已签定正當有用的书面交易合同。
案例4：《何佑玲、四川石化扶植投資有限公司再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申4400号】
5. 買受人因借名貸款與出賣人签定衡宇交易合同，衡宇挂号在第三人名下的，現實出資采辦方因與出賣方之間構成真實衡宇交易瓜葛，可解除法院對第三人名下衡宇的强迫履行。
案例5：《中國銀行股分有限公司大連西岗支行、鄂尔多斯市东胜都會扶植開辟投資團体有限责任公司履行贰言之诉再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申3846号】
6. 衡宇買受人與出賣人之間已签定书面交易合同的，申請履行人不克不及仅以“房價低於市場代價、交易两邊之間存在紧密親密私家瓜葛”為由揣度交易两邊之間不存在真實交易瓜葛。
案例6：《刘爱娟、董國旺申請履行人履行贰言之诉再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申5554号】
7. 商品房的認購、訂購、預訂等协定具有《商品房贩賣辦理法子》第十六條劃定的商品房交易合同的重要內容，而且出賣人已依照商定收受購房款的，该协定理當認定為商品房交易合同。
案例7：《北京长富投資基金、宋國勋申請履行人履行贰言之诉二审民事裁决书》【最高人民法院（2019）最高法民终617号】
壯陽藥品,8. 在人民法院投递回證的备考栏所载事項與地皮衡宇权属挂号的法定機構出具的證實文件所载明的內容呈現纷歧致的環境下，有關地皮衡宇权属挂号事項的認定，應以地皮衡宇权属挂号的法定機構出具的證實文件為准。
案例8：《何昕垚、周作智申請履行人履行贰言之诉再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申2075号】
9. 履行構造已打點查封挂号，可是存在未依規张贴封條或举行通知布告等步伐瑕疵，不影响查封效劳。
案例9：《陈愈泽、交通銀行股分有限公司陕西省份行案外人履行贰言之诉再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申1404号】
10. 签定交易合同時衡宇處於另案查封状况，以後消除查封的，不影响法院對案外人是不是合适在法院查封前已签定正當有用交易合同的認定。
案例10：《葛兰、陈健鸣再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申2896号】
11. 查封裁定作出未投递，不影响法院對案外人是不是合适在法院查封前已签定正當有用交易合同的認定。
案例11：《康宝、交通銀行股分有限公司陕西省份行再审审查與审讯监视民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申3091号】
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