上海房產律師:二手房買賣常見纠纷热點與避坑指南
【交房方法】第四條 甲、乙两邊赞成，甲方於____年___月___日前腾出该衡宇并通知乙方举行驗收交代。乙方應在收到通知之日起的___日內對衡宇及其装潢、装备環境举行檢驗。檢驗後_________________為衡宇轉移占据的標記。签定技能：
本條目是對付買賣房產交房時候、打點入住交代手续的商定，條目看似简略實则弥足首要，事件中常常呈現到期不腾房的為難場合排場，更紧张的是此類問題處置難度很大。
1.作為賣方来说，必定要規劃到位，按交房時候做好筹备事情，不然輕易過期交房，要承當违約责任，付出违約金；
2.按照本條商定，賣方理當實行通知買方交房的义務，一旦呈現胶葛，可能會由於本身没能通知對方，或没法證實已通知對方而堕入被動；
3.轉移占据的標記，凡是有两種選擇，一個是签定交代书，一個是交钥匙。交钥匙固然简略直接，但對付交付细節都未触及，以是建议選擇签定交代书作為衡宇轉移占据的標記。签定交代书時必定注重條目內容，由於《交代书》凡是是中介事前筹备的格局文本，對付两邊存在争议的事項和本身的权力作出许诺或抛却。
老王建议：
1.交房時候的商定要沉思熟虑，必定要给本身留足够的時候；
2.合同商定明白的通知方法，短信、微信、邮件、书面通知函、投递地點等，最佳商定發出即视為投递，不然，可能會由於對方歹意拒收而没法通知對方；
3. 签定交代书時要严谨、谨严。好比原本违約方存在過期交房、過期付款，按合同商定理當向守約方付出违約金，但《交代书》商定：甲方已将该房地產及合同附件所列之從属举措措施、装备交付乙方，經乙方驗收後認為甲方的交付举動彻底合适该合同所劃定的交付時候、前提及尺度，乙方赞成接管。
上述商定很輕易被認為：守約方在驗收衡宇時承認违約方交付举動合适合同商定的時候、前提及尺度，即守約方赞成并接管违約方過期交付衡宇的举動，守約方若是再主意對方過期交房的违約金，會因该商定而得不到法院的支撑。
4、常見争议：
【實務案例1】出售独一住房，栖身需付房錢。
上海市浦东新區人民法院审理的顾佳豪與杜惠彬衡宇交易合同胶葛案号：（2017）沪0115民初20798号認為：“原、被告签定的《房地產交易合同》系两邊真實意思暗示，且不违背法令、行政律例的强迫性劃定，正當、有用，两邊當事人均應遵守合同的商定，周全實行义務。現被告未按約交付系争衡宇并仿照照旧在此中栖身利用，属於违約，原告請求被告交付系争衡宇，應予支撑。原告請求被告迁出系争衡宇的诉請，已為交付衡宇诉請所包括，故本院再也不赘述。原告主意的房錢丧失，現實為参照房錢尺度請求被告补偿的丧失，公道有据，本院予以支撑，連系两邊對系争衡宇月房錢尺度的定見，本院酌情确認被告依照每個月1,500元的尺度，补偿原告2016年10月1日起至現實交付系争衡宇之日止的丧失。”
【實務案例2】租約未到期，没法定時交房组成违約。
上海市普陀區人民法院审理的查莹與徐林衡宇交易合同胶葛案号：（2019）沪0107民初12580号認為：“原、被告就系争衡宇签定的《上海市房地產交易合同》是两邊真實意思暗示，两邊均應依照商定周全實行。原告依照合同商定付出了全数購房款，但被告隐瞒系争衡宇出租環境，致使原告在付出全数房款并获得系争衡宇產权證书以後没法現實占据、利用系争衡宇，组成违約，理當承當响應的违約责任。因被告落空接洽，未能妥帖處置交房事宜，原告為保護本身权柄，與第三人告竣解約协定，并為此付出了响應的用度，理當视為被告過期交付衡宇酿成的丧失，現原告据此主意该笔丧失，斟酌到第三人與被告之間對付租赁合同提早消除违約金的商定、被告的错误水平等身分，本院予以支撑。關於户口户口迁出违約金，未能依照合同商定，在原告获得產权證书以後5日內，打點系争衡宇內的户口户口迁脱手续，依照合同商定承當违約金，原告已於2019年4月29日打點系争衡宇內的户口户口迁脱手续，法确認被告户口户口详细的迁出時候，到打點户口户口迁脱手续行政审批的時候不该全数归责於被告的错误，综合上述身分對被告理當承當的户口户口迁出违約金的数額予以認定。徐林經本院正當傳唤，無合法来由拒不到庭加入诉讼，视為其抛却全数答辩权力，不影响本案的依法裁判。”
【實務案例3】隐瞒重大質量問題，消除合同、补偿丧失。
上海市第一中级人民法院审理的李xx、仲xx、李xx與吴x衡宇交易合同胶葛案号：（2012）沪一中民二（民）终字第3222号中一审法院認為：“依法建立的合同，對當事人具备法令束缚力。當事人理當依照商定實行本身的义務，不得私行變動或消除合同。本案中，吴x與李xx方签定的《上海市房地產交易合同》系两邊真實意思暗示，两邊當事人均應固守。固然《上海市房地產交易合同》中對付系争衡宇的質量未举行明白商定，但按照诚笃信誉原则及買賣習气，出賣方供给的系争衡宇應合适相干的規范請求，具备正常的利用功效。本案的重要争议核心在於吴x請求消除《上海市房地產交易合同》的前提是不是成绩？對此，法院認為，起首，合生國際花圃一期3#和5#～10#楼近况完损檢测陈SEO,述系開辟商泽宇公司因發明包含系争衡宇在內的衡宇存在問題而拜托有關具备天資的判定機構作出的判定陈述，在两邊签定合同以前，判定機構已举行現場檢测，故该陈述可合用於本案系争衡宇。其次，鬆江區洞泾镇长兴东路1288弄61号衡宇質量檢测判定陈述系法院拜托有關具备天資的判定機構對付61号衡宇所作出的，因判定進程中将7#楼作為一個总体，相干的数据及结論均是针對7#楼的，故该份陈述一样合用於本案系争衡宇。再次，連系上述两份判定陈述可以看出，系争衡宇在出賣以前，南北向均匀歪斜率已跨越國度及處所有關規范關於同類修建布局歪斜限值4‰的請求，并呈延续扩展之势；系争衡宇的沉降及歪斜将會影响其主体布局平安。最後，李xx方辩称签定衡宇交代书之往後系争衡宇的所有危害均已轉移给了吴x，但所谓的“危害”是指不成归责於两邊當事人的@事%34Sjp%務或举%z3wkw%動@對標的物發生的影响，且该危害是對付未来的預期，即签定合同時，危害還没有發生。但两邊签定合同之時，系争衡宇已存在上述的質量問題，紧张影响吴x對系争衡宇的利用，故對付李xx方的辩称定見，法院不予采信。综上，李xx方的举動已然组成底子违約，导致吴x不克不及實現合同目標，已合适了法定消除前提。吴x据此主意消除合同正當有据，法院予以支撑。
合同消除後，對付已實行部門，應以恢回复复兴状為原则，故李xx方應返還吴x已付房款5,480,000元，吴x應将系争衡宇返還李xx方，并在了债系争衡宇典質貸款後，协助李xx方将產权過户至其名下。
關於吴x主意的补偿佣金、契税及房款、佣金、契税的利錢丧失，系属因李xx方违約造成吴x的丧失，李xx方理應补偿。但關於房款的利錢丧失，因吴x分三次付出房款，别離為2011年7月6日付出200,000元，7月10日付出1,450,000元，8月3日付出3,830,000元，故房款利錢丧失中以1,650,000元為本金部門自2011年7月10日起算，以3,830,000元為本金部門自2011年8月3日起算。
原审法院审理後於二〇一二年十月十六日作出裁决：1、消除原告吴x與被告李xx、仲xx、李xx於2011年7月10日签定的《上海市房地產交易合同》；2、被告李xx、仲xx、李xx於本裁决見效之日起十五日內返還原告吴x房款5,48預防痘痘,0,000元；3、原告吴x於本裁决見效之日起十五日內向被告李xx、仲xx、李xx返還座落於上海市鬆江區洞泾镇长兴东路1288弄合生國際花圃62号衡宇；4、原告吴x於本裁决見效之日起十五日內向中國工商銀行股分有限公司上海市鬆江支行了债上述衡宇典質貸款的本金和利錢，并打點典質权挂号刊出手续；原告吴x於上述衡宇典質权挂号刊出之日起旬日內协助被告李xx、仲xx、李xx打點上述衡宇的產权過户手续；5、被告李xx、仲xx、李xx於本裁决見效之日起十五日內补偿原告吴x佣金54,800元、契税164,400元及房款、佣金、契税的利錢丧失（此中以1,650,000元為本金自2011年7月10日起算，以3,830,000元為本金自2011年8月3日起算，以54,800元為本金自2011年8月3日起算，以164,400元為本金自2011年8月10日起算，均按中國人民銀行同期貸款利率计较至被告現實付出之日）。若是负有款項给付义務确當事人未按本裁决指定的時代實行给付款項义務，理當按照《中华人民共和國民收納纸巾盒,事诉讼法》第二百二十九條之劃定，更加付出拖延實行時代的债務利錢。案件受理费51,774元，由被告李xx、仲xx、李xx包袱。”
二审法院認為：“鉴於上诉人李xx、仲xx、李xx與被上诉人吴x在签定《上海市房地產交易合同》以前，開辟商泽宇公司已發明包含系争衡宇在內的合生國際花圃7幢衡宇墙体歪斜较大而拜托專業檢测機構举行檢测，明白系争衡宇南北向歪斜，向南均匀歪斜率8.21‰；以後在审理他案中又經判定，明白衡宇向南歪斜率在7.87-15.80‰之間,均匀歪斜10.60‰，跨越國度同類修建布局歪斜值限值，會影响主体布局平安；特别是本案审理中判定职員又向法院明白系争衡宇南北向总体向南歪斜，均匀歪斜10.60‰，會影响到衡宇主体布局平安。综上，本案衡宇質量問題，非颠末修葺便可解决的衡宇一般瑕疵。鉴此，李xx方交付的衡宇将使吴x栖身、利用系争衡宇的合同目標没法實現，是以李xx方组成底子违約，吴x据此請求消除两邊合同，正當有据，應予支撑，同時國度法令劃定，李xx方還理當承當返還房款、补偿利錢及其他用度的责任。”
【實務案例4】隐藏瑕疵或不是决心隐瞒，不承當责任。
上海市徐汇區人民法院审理的於桂玲與任霞佩、王永庭衡宇交易合同胶葛案号：（2018）沪0104民初19053号認為：“原、被告签定的衡宇交易合同，系當事人真實意思暗示，正當有用，两邊應固守實行。原告認為被告决心隐瞒衡宇真實環境，但從两邊報告中可看出，原告現實去現場檢察衡宇，衡宇現場存在有吊顶，被告也没法决心隐瞒。原告供给的證据也不足以證實衡宇內存在的管道紧张影响其糊口栖身和衡宇質量，且原告据以主意的违約责任條目也不合用於衡宇內存在管道的情景，原告的诉讼哀求缺少合同和法令根据，對原告的该項诉讼哀求本院不予支撑。被告已於素顏霜推薦,2018年8月14日将户口迁出系争衡宇，按照合同商定，原告理當向被告付出残剩的房款30万元。原告未按約付款已组成违約。但斟酌到原告未付出尾款事出有因，故對被告主意過期付款违約责任的诉讼哀求本院不予支撑。”
【實務案例5】衡宇未交付，不克不及获得占据权。
上海市徐汇區人民法院审理的李云與张伟、贾艳杰解除波折胶葛案号：（2020）沪0104民初599号認為：“李云系基於與张伟的交易合同而获得產权人身份。在系争衡宇仍未現實交付的環境下，李云未基於交易合同获得衡宇占据，该两邊之間的交易合同還没有實行终了。現李云直接根据其衡宇所有权人身份告状张伟、贾艳杰解除波折，無法令根据。李云在與张伟之間交易合同瓜葛下享有的权力，其可另行主意。在李云未基於交易合同获得包含衡宇占据权能在內的全数所有权权能的環境下，其向张伟、贾艳杰主意占据利用费無法令根据。故本院對李云的全数诉讼哀求均不予支撑。
【實務案例6】一般的質量瑕疵，不足以颠覆衡宇買賣。
上海市闸北區人民法院审理的周建平與魏华、王琳衡宇交易合同胶葛案号：（2015）闸民三（民）初字第105号認為：“依法建立的合同，對當事人具备法令束缚力。當事人理當依照商定實行本身的义務，不得私行變動或消除合同。原、被告签定的《上海市房地產交易合同》系两邊真實意思暗示，於法不悖，均應按約實行。按照两邊在审理中的報告及證人證言，原告曾两次現場觀察系争衡宇，也曾發明系争衡宇存在墙面起皮等漏水的陈迹，對系争衡宇的状态理當负有一般的注重义務。後原告與被告签定了衡宇交易合同及衡宇交代书，應视為對衡宇交代近况的承認。原告認為被告成心隐瞒漏水等環境，但并未供给證据證實，本院難以采信。但系争衡宇由被告交予原告不久，原告即發明该衡宇存在向楼下衡宇漏水的征象，因该漏水征象并不是外觀瑕疵，而属於隐藏瑕疵，被告認為曾告诉原告系争衡宇渗水的環境，但即便是被告供给的證人證言亦未说起系争衡宇存在向楼淚溝,下渗水的環境；何况，從本案查明的究竟来看，原告入住系争衡宇不久後，就發明系争衡宇存在質量問題，即與中介、被告就系争衡宇的修复問題举行了协商與沟通。故本院認為作為系争衡宇出賣人的被告在出售衡宇時存在瑕疵交付的举動，若是合同正常實行，被告理應按照法令劃定，就系争衡宇的隐藏瑕疵承當担保责任，补偿原告相干的修复用度。但本案是二手房交易合同胶葛，出賣人對交易標的物的瑕疵所负有的担保责任與一手房有所區分，現被告已實行其重要的交房义務，原告亦應按約實行其付款义務。原告認為，因系争衡宇存在紧张漏水、漏气的環境致使原告没法現實生髮噴霧，利用衡宇，需借房栖身，故原告認為買賣有危害，才未缴纳税费和實時打點貸款。但被告供给了系争衡宇的電费、煤气票据等信息後，原告又称其确切栖身在系争衡宇，原告的報告先後抵牾，有违根基的民事勾當中理當遵守的诚信原则。本院認為，原告現實在系争衡宇中栖身，亦利用了煤气及自然气，原告認為存在紧张漏气的環境本院難以采信。對付系争衡宇的漏水環境，按照《接访接洽单》的記录，原告向被告反應後，被告與楼下業主、居委會干部、维修职員拟上門补缀，但原告前妻回绝開門，致补缀未成，但就维修事宜两邊均未再采纳响應的辦法，原、被告對此均存在响應的错误。鉴於系争衡宇中的漏气、漏水環境其實不影响原告現實栖身，原告無权行使抗辩权，中断實行其付款义務。對付付款能力一節，原告仅供给了其前妻刘剑芬的账户，但原告與刘剑芬已仳離，財富互相自力，没法證實原告有继续如約的能力。原告供给的貸款預約单上的日期，亦晚於合同商定的付款及過户時候。斟酌到系争合同的現實實行環境，原告延迟付款的举動已構成為了根赋性违約，被告反诉請求消除合同於法有据，應於支撑。合同消除後，被告已收取的房款100万元應返還原告。因系争衡宇确切存在渗、漏水的環境，故司法判定用度應由被告承當。综上，原告請求继续實行合同、打點過户手续及請求被告付出响應违約金、修复用度等的全数诉讼哀求缺少究竟和法令根据，本院不予支撑。因被告在合同實行進程中亦存在不妥的地方，對合同消除负有必定责任，故對付违約金一節，本院按照被告的错误水平，酌减為5万元；至於衡宇占用费一節，被告的丧失已根基涵盖在违約金當中，且被告現實占用的100万元房款所發生的利錢，亦應一并返還给原告，两相权衡後，本院認為可以互相抵销，不必另行互相付出。据此，按照《中华人民共和國民法公例》第四條、《中华人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十一條之劃定，裁决以下：1、原告(反诉被告)周建平與被告(反诉原告)魏华、王琳就本市闸北區芷江西路XXX弄XXX号XXX室签定的《上海市房地產交易合同》消除；2、被告(反诉原告)魏华、王琳應於本裁决見效之日起旬日內返還原告(反诉被告)周建平購房款100万元；3、原告(反诉被告)周建平應於本裁决見效之日起旬日內给付被告(反诉原告)魏华、王琳违約金5万元；4、原告(反诉被告)周建平應於本裁决見效之日起旬日內搬離上址衡宇，将衡宇返還给被告(反诉原告)魏华、王琳；5、驳回原告(反诉被告)周建平的全数诉讼哀求；6、驳回被告(反诉原告)魏华、王琳的其余反诉哀求。本诉案件受理费2,300元，由原告周建平包袱。反诉案件受理费1,850元，由反诉被告周建平包袱540元，反诉原告魏华、王琳包袱1,310。司法判定费15,000元，由被告(反诉原告)魏华、王琳包袱。如不平本裁决，可在裁决书投递之日起十五日內，向本院递交上诉状，并按對方當事人的人数提出副本，上诉於上海市第二中级人民法院。”
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