审判實務:買賣型以房抵债合同的性質及效力(法官超详解析)
交易型以房抵债合同订立于债務實行期届满前，则實在質為非典范担保合同，一般認定為担保有用，但债務人不得基于该合同主意移轉衡宇所有權。若该合同订立于债務實行期届满後，则實在質為债務實行方法變動协定，一般亦認定為有用，债權人可以基于该合同主意移轉衡宇所有權；如债務人認為衡宇價值遠超欠款，可主意合同撤消權。〔案号〕
一审：（2014）浦民一(民)初字第18263号
二审：（2015）沪一中民二（民）终字第1283号
02
案情简介
原告：罗某。
被告：上海XM房地產開辟有限公司（如下简称XM公司）。
2010年1月7日，罗某與XM公司签定了27份预售合同，商定罗某向XM公司采辦商品房27套。当日，两邊签定弥补协定1，商定：若XM公司于2010年8月7日前向罗某退還其已付出的購房款3000万元和抵偿用度455万元，预售合同主動消除，不然XM公司按商定向罗某交付衡宇。第二天，罗某将3000万元轉账至XM公司。
2012年8月6日,两邊签定弥补协定2，商定：鉴于XM公司向罗某所借3000万元至今仍未能奉還，两邊赞成實行预售合同，但如果XM公司于2012年12月31日前向罗某付出3250万元，则打點衡宇回購手续。2013年11月6日，两邊签定回購协定1，商定：XM公司分批付出3655万元的衡宇回購款，罗某在收到回購金錢後，撤消响應预售合同。以後，XM公司仅乐成回購了此中2套衡宇。2014年3月5日，两邊签定回購协定2，商定：XM公司于2014年3—5月分批付出罗某回購款，如XM公司定期付清，则撤消预售合同。
2014年6月，25套衡宇產權批准挂号至罗某名下。
罗某告状至上海市浦东新區人民法院，哀求法院判令将已出租的2套衡宇的租赁合同移至罗某名下，并将2014年1月1日起至6月30日的房錢交付给罗某。XM公司提起反诉，哀求法院判令27份协定及其從合同（含预售合同、弥补协定一、弥补协定二、回購协定一、回購协定2）無效，并将25套衡宇的產權規复挂号至其名下。
03
裁判成果
上海市浦东新區法院經审理認為：
1、本案合同名為交易，實為假貸
1.從合同订立的目標看。两邊商定预售合同消除及回購事宜，弥补协定2還将購房款表述為告貸，故订立预售合同的真實目標是担保XM公司告貸债務的實行。
2.從合同實行的方法看。两邊商定了打點衡宇的交代時候，但并未定時交代，後续订立的多份协定亦未触及交房事宜，明显违反商品房交易的正常買賣習气。
3.從權力义務的對等看。27份预售合同总额為50308020元，罗某仅能證實其已付出3000万元，罗某在未全额付出房款的情景下，就得到衡宇所有權，两邊權力义務较着不合错误等。是以，本案合同的性子應認定為名為商品房交易合同，實為告貸合同。
2、本案合同中流押条目無效
虽然两邊当事人签定预售合同并打點商品房存案挂号的举動其實不致使典質權的建立，但足以在两邊当事人之間建立一種非典范的担保瓜葛，應遵守物權法有關制止流質的原则。故预售合同因违背相干法令而無效，以预售合同為根本而签定的相干弥补协定、回購协定等作為從合同，此中触及衡宇交易和回購的条目，也属無效。
据此，上海市浦东新區法院作出裁决：
1、罗某與XM公司之間签定的27份预售合抽化糞池,同無效；
2、罗某與XM公司签定的弥补协定一、弥补协定二、回購协定一、回購协定2中触及衡宇交易和回購的条目無效；
3、罗某應于裁决见效之日起30日内将27份预售合同指向的27套衡宇產權規复挂号至XM公司名下；4、驳回罗某的诉讼哀求。
一审裁决後，罗某不平并上诉至上海市第一中级人民法院。
上海一中院經审理後認為：
1、關于预售合同及弥补协定1的性子及效劳問题
纯真從上述合同的内容来看，其實不能直接得出两邊之間存在假貸瓜葛的结論，可是連系两邊的現實實行举動和弥补协定2载明的内容，足以認定，弥补协定1中两邊之間就3000万元金錢的真實意思暗示系假貸瓜葛，两邊就系争衡宇签定的预售合同本色是為了担保两邊假貸瓜葛的實行。至于上述合同的效劳問题，罗某與XM公司签定预售合同并打點存案挂号，仅是XM公司供给告貸担保的方法，即两邊弥补协定1商定的經由過程XM公司退款并消除预售合同的方法實現告貸的了偿，作為一種非典范的担保方法，上述合同的商定并未违背法令、律例的强迫性劃定，是以，上述合同應為有用，只是债務到期後未經清理，XM公司不得据此直接获得用于担保的衡宇补偿债務。
2、關于弥补协定二、回購协定一、回購协定2的性子及效劳問题
起首，從法令制止流質的缘由看，上述合同系在两邊债務實行刻日届满以後签定，其實不存在罗某操纵上風职位地方迫使XM公司签定合同的情景，是以與制止流押的立法不符。其次，從合同的签订及實行進程来看，三份合同是债務實行刻日届满後签定的，反應了两邊在数年間對付债務了债举行了屡次商量，XM公司亦實行合同回購了部門衡宇，是以合同表現了当事人的真實意思暗示。最後，從主體資历角度来看，XM公司系專業的房地產開辟企業，對衡宇代價上涨應有更加清楚的果断，是以，其签定合同時對付响應的後果應有预感，亦應答其商事举動承当响應责任。
综上，上述三份合同應系两邊在债務實行刻日届满後协商一致告竣的以房抵债的新合同，且上述合同亦付與XM公司在响應宽期限内消除以房抵债合同的權力，其實不存在违背法令、律例强迫性劃定的内容，應為正当有用。即使XM公司認為上述合同商定的内容显失公允，其亦應在法令劃定的刻日老手使合同撤消權，而不克不及以此為由主意合同無效。
据此，上海市第一中级人民法院作出裁决
：1、撤消原审裁决；2、驳回XM公司的原审反诉哀求。
04
案例评析
本案的重要争议核心就在于预售合同、弥补协定一、弥补协定二、回購协定一、回購协定2中衡宇交易合同（条目）的性子及效劳。這種衡宇交易合同即為本文所称的交易型以房抵债合同，依其订立的時候分歧，可分為债務實行期届满前签定的合同與债務實行期届满後签定合同两種。本案中预售合同與弥补协定1中的相干条目属于前者，弥补协定二、回購协定1及回購协定2则属于後者。
1、债務實行期届满前签定的交易型以房抵债合同
此類交易型以房抵债合同是指，在债務實行期届满前，债權人與债皮秒,務人订立合同，商定若债務人按约奉還欠款，则衡宇交易合同主動消除，不然實行衡宇交易合同。此類合同的性子和效劳在理論和實務界争议较大。
1.否認交易合同的性子，認為此類合同為名為交易實為非典范担保合同。（1）有概念認為此類合同属于讓與担保合同，并将其诠释為一種债權担保瓜葛而非零丁的担保物權，该轨制是基于習气法構成的。故實在質為讓與担保合同，一般認定為有用。（2）因為讓與担保因此先讓渡所有權為担保的，與實践不符，是以有學者提出了後讓與担保的观點，即签定交易合同時仅商定了交付担保標的物的债權，如债務人不實行债務，债權人可經由過程主意實行交易合同交付標的物以實現了债，属于所有權担保。但後讓與担保實現時必要對担保物举行清理，不克不及直接以物抵债，故實在質為後讓與担保合同，一般認定為有用。（3）也有概念認為此類合同雷同于代物了债合同，鉴于一般概念認為代物了债合同属要物合同，故有主意诺成性代物了债合同，有主意代物了债预约，但根基認為此類合同不组成流押，而且理当以處罚清理的方法實現。故實在質為代物了债合同，一般認定為有用。（4）實務中有很多判例将這種合同認定為名為交易實為告貸担保的合同，当事人之間组成通谋賣弄，本色上属于非典范流押合同，理当認定為無效。如廣西嘉美房地產開辟有限责任公司與杨伟鹏商品房贩賣合同胶葛案［（2013）民提字第135号］，该案最高院認定交易合同系非典范担保合同，组成流押，應認定為無效。上海市高档人民法院也偏向于该概念，但認為若交易合同中商定清理条目的除外。
2.否認交易合同的性子，認為该類合同為名為交易實為典質合同。有概念認為讓與担保與後讓與担保都没有自力的存在價值，均為典質的一個變形，最後担保的實現方法均為将標的物拍賣、變賣或协定折價。
3.必定交易合同的性子，認為這種合同是附消除前提的交易合同。《最高人民法院公報》曾于2014年第12期公布案例表达了這個概念，認為当事人之間存在交易和假貸两個法令瓜葛，交易合同和告貸协定之間并立又接洽，交易合同為告貸供给担保，告貸合同為交易合同设消除前提，两份合同均有用，债務人對實行哪份协定具备選擇權。当事人之間仅商定到期實行交易合同，并未商定物權直接變動，是以不组成流押。此外，如债務人認為交易合同显失公允，可另行主意撤消權。
笔者認為，這種交易型以房抵债合同中的担保與典質担保之間的區分仍是较為较着的，與交易合同的性子差别更大，應属于一種其他類型的担保。不管将签定這種交易型以房抵债合同的举動定性為讓與担保或後讓與担保或代物了债，均可归為非典范担保。该非典范担保是習气法上已呈現的担保類型，只是尚缺法令明文劃定。在没有成文法明白規按時，這類担保不成能有對世效劳，是以仅能将其認定為债權的担保而非物保，實在現其實不具备優先受偿的特色，但不成是以否認该担保的效劳。
此外，對付房產来讲，這種非典范担保也具备必定公示性，若签定了预售合同或網签合同，可以避免债務人在還款前将衡宇出售，必定水平上防止了担保物的價值减损。這種交易型以房抵债合同所担保的债權可以經由過程對標的物举行拍賣、變賣、协定折價的方法實現。其并未商定在债務不克不及了偿時将標的物直接移轉给债權人，不合适流押或流質的组成要件。笔者認為，不宜對流押或流質作扩展诠释，制止流押或流質的初志是避免因债權人和债務人之間的不服等职位地方而發生的暴利，并且如今制止流押的立場已趋于和缓，若標的物的價值與债務的数额相差不大，一概認定為流押或流質可能構成為了對意思自治的加害，因此這種非典范担保不该認定為流押。以是，在這種交易型以房抵债合同的商定没有违背法令、律例的强迫性劃定的情景下，一般應認定為有用。别的，這種交易型以房抵债合同在情势上是一個交易合同，若债權人主意實行交易合同，鉴于所谓的交易合同因缺少合意而從未建立，该主意是没法获得支撑的。
關于预售合同和弥补协定1的性子及效劳。两份合同均签定于债務實行期届满前，從两邊当事人的現實實行环境并連系弥补协定2的内容来看，可以認定两邊当事人之間本色上為假貸瓜葛，签定预售合同的目標就是担保债務的實行。故這两份合同即為债務實行期届满前签定的交易型以房抵债合同。其名為交易，實為非典范担保，该非典范担保并未商定若债務不克不及了债则衡宇归XM公司所有，是以其并不是流押。這两份合同商定并未违背法令、行政律例的强迫性劃定，故理当認定為有用。但两邊当事人從未告竣過衡宇交易的合意，是以作為情势存在的交易合同是未建立的，故罗某不克不及基于预售合同與弥补协定2的商定，主意XM公司将系争衡宇的所有權移轉至本身名下。
2、债務實行期届满後签定的交易型以房抵债合同
此類交易型以房抵债合同是指，债務人到期不克不及了偿告貸，與债權人签定一份衡宇交易合同，商定债務人将其所有的衡宇出售给债權人，并注明债權人已付出房款。有關此類合同效劳的定见较為同一，理論界和實務界會商也较少。起首，一般認為此類交易型以房抵债合同的本色為一份债務實行方法變動协定，重要内容為以衡宇给付替换到期款項债務的實行，是以两邊当事人之間具备移轉衡宇所有權的合意。其次，流押或流質条目是指债務實行期届满前，债權人與债務人商定担保物直接归债權人所有的条目。之以是劃定流押或流質条目無效，主如果為了避免债權人操纵本身的上風职位地方而得到暴利，但债務到期後，债權人已再也不具备上風职位地方，此時债務人與债權人签定的以房抵债合同，理当视為两邊当事人基于同等职位地方發生的合意，属于私法自治的范畴，法令再也不强迫干與。是以，對付此類交易型以房抵债合同，不该将其認為流押或流質合同進而認定其無效，其属于有用的债務實行方法變動合同，债權人有權根据合同请求债務人交付衡宇。
關于弥补协定二、回購协定1與回購协定2的性子和效劳問题。当XM公司未能在弥补协定1约按期間内付出欠款以後，两邊又就欠款的付出事宜告竣新的合意，并别離签定上述三份协定。三份协定均商定若XM公司能依照最新协定付出欠款，则可以回購衡宇，因此上述三份协定属于债務實行期届满後签定的交易型以房抵债合同。對付這種合同，因為其签定時候位于债務實行期届满後，故不组成流押。這三份合同是两邊于数年間频频商量的成果，理当認為两邊就订立這三份合同举行了充實的考量，是以合同内容是两邊真正的意思暗示。而此合同對物業辦理费、水電费的缴纳、房錢的归属問题举行了具體的商定，两邊也移交了系争衡宇利用阐明书，可以認為两邊之間达成為了移轉衡宇所有權的合意。168娛樂城,從本色上来讲，這三份合同是罗某與XM公司在债務不克不及了偿情景下，就债務付出的方法告竣的一個變動协定。這三份合同其實不存在违背法令、律例强迫性劃定的内容，以是理当認定為有用。若本案中衡宇還没有過户，罗某有權哀求法院将標的衡宇過户至其名下。别的，三份合同是不是显失公允则不是本案要會商的問题，若XM公司認為這三份合同显失公允，可以在法按期間行使撤消權。
值得一提的是，最高人民法院曾就当事人协商一致终止告貸合同并订立商品房交易合怜悯形下，若何肯定两邊法令瓜葛的性子举行過案例阐發，認為其所述案例中两邊在债務實行期届满後签定交易合同并不是是對告貸的担保，而是商定将两邊之間假貸法令瓜葛變動為衡宇交易合同瓜葛，该商定只要不存在法定無效情景，應認定為有用。该文中案例與本案牍例分歧的地方在于该案中的交易合同明白商定将两邊之間的告貸本息轉為購房款，该商定表白旧的债務瓜葛經两邊协商一致归于歼灭，以前告貸的性子轉為購房款，并就衡宇交易告竣合意。
3、本案审理進程中碰到的其他問题
本案二审审理進程中，适逢最高人民法院《關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的劃定》（如下简称《民間假貸劃定》）出台并见效。《民間假貸劃定》第24条明白了若是当事人以签定交易合同的方法為民間假貸供给担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院理当依照民間假貸法令瓜葛审理；当事人對峙请求實行交易合同的，法院應裁定驳回告状；若裁决见效後告貸人不實行裁决所肯定之义務，出借人可以申请拍賣交易合同標的物以了偿告貸。
（一）《民間假貸劃定》第24条评析
就《民間假貸劃定》第24条自己而言，其避開清偿務實行期届满前签定的交易型以房抵债的效劳問题，仅就若何處置作出了步伐上的劃定，即對付根据合同主意移轉衡宇所有權的哀求，法院應直接裁定驳回告状。《民間假貸劃定》并無否認前述公報案例對交易合同的效劳認定，也没有否認非典范讓與担保合同的效劳，其主如果夸大清理步伐的需要性。以是說《民間假貸劃定》第24条属于為保障债務人长處、同一裁判成果的權宜之策。
（二）本案是不是合用《民間假貸劃定》
最高人民法院就《民間假貸劃定》的時候效劳作出了專門的通知，夸大若非确認民間假貸合同的效劳問题，则《民間假貸劃定》實施前受理、還没有审结的案件不合用《民間假貸劃定》。是以，本案中關于衡宇所有權移轉的問题，從法令規范的時候效劳上看不合用《民間假貸劃定》。别的，《民間假貸劃定》载明的合用情景是债權人哀求實行交易合同美白牙膏,，而本案是衡宇所有權已移轉的状况下，债務人哀求确認交易合同無效并将衡宇規复挂号至其名下，并不是《民間假貸劃定》所载明的哀求實行衡宇交易合同。是以，從法令規范的假设前提上来看，本案也不合用《民間假貸劃定》。
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