房屋被查封导致買賣合同無法履行,房屋溢價损失该由谁来承担?
2015年11月，晋忠忠在收集和房產中介寻觅中意的屋子，没想到很快就經由過程某房產中介得悉汪顷果出售濟南某小區的一处衡宇信息，颠末看房和和家人商榷，大師一致認為這套衡宇很符合。随後汪顷果與晋忠忠經由過程房產中介签定了《衡宇交易合同》，商定甲方汪顷果志愿出售濟南某小區衡宇；该衡宇無典質、無租赁，甲方许诺和包管此房產無任何权属等胶葛；两邊商定成交代價為116万元，此中乙方晋忠忠在合同签定時向汪顷果付出定金2万元，并自合同签定時将《衡宇所有权證》交由某房產中介，用于打點房產買賣的後续手续，并作為对房產買賣平安性的担保。合同中也明白標出对付违约责任两邊的商定，如甲、乙任一方未按本合同的商定實行相干义務，每過期一日，违约方應向衡宇交易的相对于方付出本合同总房價款3‰的违约金，或违约方承當合同总房價30%的违约金，详细承當哪種违约责任，由守约方選擇。
但是這套屋子的归属却其實不简略。据领會，汪顷果和黎琪琪原是伉俪瓜葛，二人婚姻瓜葛存续時代加入房改采辦了涉案衡宇，并获得衡宇所有权證，衡宇所有权报酬汪顷果，共有报酬黎琪琪。厥後汪顷果和黎琪琪因豪情决裂在民政部分协定仳離，商定涉案衡宇归黎琪琪所有，但两邊并未打點產权過户挂号手续。後黎琪琪对《衡宇交易合同》具名追認。
合同签定後，晋忠忠依约向汪顷果付出了定金2万元，同時向房產中介交纳了衡宇佣金总计28000元。2015年12月，晋忠忠與汪顷果、黎琪琪及某房產中介事情职员依约到濟南市房產買賣中間打點網签時，因衡宇被法院查封，網签手续未能打點，晋忠忠應付的68万元（免費娛樂城，除定金外）首付款未再付出。尔後交易两邊没有實時消除合同，就涉案衡宇的溢價丧失也协商不可，晋忠忠于2017年7月诉唇膏推薦,至法院，哀求消除《衡宇交易合同》、付出违约金、承當溢價丧失等。
法院重审時代，原告晋忠忠提煙花泡泡機,交评估申请书，哀求以2017年7月11日原一审告状日為基准，评估涉案衡宇的市場價值，法院予以准予。2020年9月，山东某评估测绘公司作出估價陈述，認定涉案衡宇2017年7月11日的市場评估总價為2103600元。评估陈述投递各方當事人，均未在指定的刻日內提出贰言。
法院經审理認為，依法建立的合同，对各方當事人均具备法令束缚力，均應严酷實行合同义務，不然應承當响應的民事责任。本案中，原告晋忠忠與被告汪顷果、黎琪琪协商一致签定衡宇交易合同後，依约交纳了購房定金，合同已建立并實行。得悉涉案衡宇被查封後，晋忠忠基于对汪顷果的信赖，未實時行使消除权，系當事人对本身权力的处罚。後两邊就衡宇溢價丧失协商不可，原告晋忠忠告状時请求消除合同，一审、二审、再审及發還重审時代，被告汪顷果、黎琪琪对付消除合同没有贰言，法院予以确認。
审理
违约责任和衡宇溢價谁承當？
經法院审理認為，本案争议的核心問题是：违约责任简直定及衡宇溢價和其他丧失的承當。
案件审理中法官得悉，汪顷果于2015台南茶訊,年2月就签收了法院投递的顾全裁定。在晓得或理當晓得其財富已被查封或冻结的環境下，依然出售被查封的衡宇组成违约，法院認為汪顷果應承當响應的违约责任。因為两邊商定了违约金的计较方法，現原告晋忠忠選擇依照总房款116万元的30%主意违约金34.8万元，对此法院予以支撑。
对付合同未實時消除而扩展的丧失，法院認為，固然汪顷果曾在2016年1月份暗示晋忠忠可以另行采辦其他衡宇，但同時也表白若是晋忠忠没有看中其他衡宇，则可待涉案衡宇解封後继续實行合同，且汪顷果屡次许诺可以或许尽快解决查封事宜，并在晋忠忠還没有付出商定首付款的環境下就交付衡宇钥匙、讓晋忠忠装修衡宇来暗示本身的朴拙。晋忠忠也選擇信赖和期待以至没有實時消除合同。法院認為，汪顷果應答丧失的扩展承當重要责任。黎琪琪與汪顷果仳離時，商定涉案衡宇归黎琪琪所有，但两邊并未實時打點過户手续。固然黎琪琪对付出售被查封的衡宇主觀上没有错误，但客觀上致使衡宇交易合同没法继续實行，黎琪琪作為衡宇配合出賣人，應與汪顷果对外配合承當响應的民事责任。
本案中，按照買賣老例，交易两邊在打點網签後，買受人應依照合同商定付出首付款。因涉案衡宇被查封，没法打點網签，晋忠忠对付合同可能没法继续實行應有必定的预期，但晋忠忠既未在公道刻日老手使消除权，也未依照商定付出首付款以昭示请求继续實行合同，以至合同是不是继续實行持久处于不肯定状况，晋忠忠对丧失的扩展及胶葛的產生也存在错误，并應承當次要责任。而濟南某房產中介在合同签定前，已盘問到涉案衡宇存在限定買賣情景，但未告诉晋忠忠，以至固然促成為了合同的签定，但產生了實行不克不及的後果并使交易两邊發生胶葛，房產中介存在错误，也應承當必定的民事责任。因房產中介已刊出，响應的法令後果應由其谋划者程刚承當。
裁判
原告获赔50余万元
濟南市历下區人民法院三级高档法官 戚文波
本案中固然两邊商定了违约金的计较方法，但原告晋忠忠以商定的违约金不足以补充現實丧失為由，请求以告状日作為评估時候節點肯定衡宇代價及丧失，并没有不妥。评估陈述投递後，各方當事人均未在指定的刻日內提出贰言，且判定步伐正當，估價结論有根据，法院予以确認。故法院認定合同消除時，涉案衡宇溢價為943600元（即2103600元-116万元）。对付溢價丧失的承當。我國《合同法》第一百一十三条划定，當事人一方不實行合同义務或實行合同义務不合适商定，给对方造成丧失的，丧失补偿额理當至關于因违约所酿成的丧失，包含合同實行後可以得到的长处，但不得跨越违背合统一方订立合同時预感到或理當预感到的因违背合同可能酿成的丧失。本案中，因被告汪顷果、黎琪琪不克不及供给可正常買賣的衡宇使原告晋忠忠长处受损，起首應付出商定的违约金，违约金不足以补充丧失的，补足差额。综合各方在合同签定、實行中的违约及错误水平，連系房款交付及衡宇升值環境，法院裁夺被告汪顷果、黎琪琪配合承當55%的责任，原告晋忠忠承當40%的责任，被告程刚承當5%的责任。
综上，按照我國《合同法》、《最高人民法院關于合用
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