房産仲介的秘密:有這10件事永遠不會告訴你
比年來，二手房市場發展迅猛，大巨细小的仲介機構也如雨後春筍般應運而生。房産仲介的存在，為衡宇買賣雙方搭建起橋梁，大風雅便了雙方買賣的達成。但是現實中，由於二手房買賣自己程式比較複雜，加上仲介长处為上的功利心，經常有房産仲介陵犯買賣雙方长处的事務發生，特别是當仲介拍著胸脯大打包票時，常常也隱匿了很多你不晓得的事變，而這些他們並不會告訴你。事一低價房源多為“釣魚”
無論是仲介公司門店的玻璃櫥窗上，還是網站的房源資訊中，總能找到一些價格和位置都特別合適的房源資訊，有些還配有詳細直觀的各個房間、廳室、廚衛的照片，十分誘人。但是，若是你與他們获得聯繫後，他們會告訴你，這個屋子已經賣了，隨後便向你推薦其他價格貴很多的屋子。其實，這些看上去性價比很高的房源，只是吸引購房者的“誘餌”，其功效就是讓購房者主動走進門店，或打電話過去諮詢，以便讓業務員有機會接觸到更多的潛在購房者或租房者。
據鄭州一家知名仲介機構相關負責人流露，一些看上去能夠令購房者“心動”的房源，要麼底子就不存在，要麼被挂低了價格，要麼就是已經售出或租出。據介紹，仲介機構常常發佈一些“價位明顯低於等同地段”的衡宇資訊，當顧客現場看房時，對方會以“該房源已租出或已售”為由轉而推薦其他“更好房源”。“平凡顧客常常遭到低價的誘惑，很難辨別衡宇資訊的真實性。”他説，“有的乃至憑空製造出業主底子無意出售或不存在的房源並在各種渠道散佈，要麼低價吸引顧客，要麼高價托高房價。”
事二看房順序隐藏玄機
在二手房市場買賣中，凡是情況下仲介可收取3%的佣金，現實中，這部門費用凡是都由買家承擔。是以，一些標榜免佣金或超低佣金的仲介機構頗受購房者的歡迎。那麼，免佣養肺茶,金的情況下，仲介機構真的不消賺錢了嗎？
記者走訪鄭州市區多家品牌衡宇仲介公司後领會到，仲介公司的利潤重要來自佣金，是以，彻底免佣金是不成能的，一些仲介所謂的“免佣金”不過是宣傳噱頭，為的是吸引生手買家的眼球。説到底，全國沒有免費的午饭，仲介也一樣不會為買賣雙方義務打工，“超低佣金”、“免佣金”的背後是佣金的轉嫁。仲介可以通過提高衡宇售價，或在其他服務環節加收伏務費等手腕來撈取“變相佣金”。這请求我們在和仲介“談價錢”時，必須跟仲介明確約定服務收費項目和數額，這樣才能防止上當受騙。
事三免佣金可能只是“噱頭&rd兒童生日禮物,quo;
有些購房者會發現，跟隨仲介看房時，有時候本身對一套屋子並不是特別滿意，可是常常當時卻很“動心”乃至當場稀里糊涂地下單。之以是會這樣，其實是有缘由的，此中與仲介的推銷伎俩有著極大的關係。
有時候，當仲介周全领會客戶的具體需求以後，若是本身手頭有類似的房源，但可能在某些方面與客戶的请求有些差距，這時，為了提高推薦樂成的可能性，有經驗的仲介業務員一般不會貿然帶客戶急於去看這套房，而是採取迂迴戰術，對看房顺序作出有針對性的放置。凡是情況下，仲介會先放置客戶去看不那麼抱负的房源，這類房源的缺點很是明顯，要麼環境極差，要麼戶型佈局極分歧理，這時仲介會認同客戶提出的各種缺點，有時乃至會主動指出客戶沒有看到的错误，如斯一來也加深了客戶對其的信赖度。待做足了鋪墊之後，仲介就會不動聲色地提出去看事前準備好的房源，有了以前房源的對比，當客戶看到這套住房的時候，會忽然産生莫名的好感，是以極易作出購買的決定。
事四有些情況下仲介佣金可協商
國家規定佣金可收取3%，當購房者提出少付一些佣金的時候，都會被仲介公司以“當局規定標準，不克不及更改”為由而拒絕，但事實上，3%的仲介費不是死的，有時候仲介佣金也是可以協商的。
據在鄭州市從事房産仲介多年的小王介紹，一般情況下，有的經紀人手頭有必定權力，佣金可以打折，但凡是不成能主動讓利。若是購房者所購衡宇房款數額較大或是衡宇所處區域屬於非熱點區域，佣金費用是可以磋商的，一般扣頭几多與房源的搶手水平有必定關係。别的，想要獲取扣頭，提出请求的時機也很首要，凡是，房産仲介機構在月尾、季末、半年度都會有績效稽核，這個時候，有些經紀人為了衝業績，也會願意在佣金方面給予客戶必定的優惠以促進成交。
事五房産仲介不會“查檔”確認産權
在二手房買賣中，産權有瑕疵的衡宇是不克不及上市買賣的。是以，購房者在購買二手房時，應該在簽訂衡宇買賣合同前查清晰該衡宇是不是存在典質、查封等@限%H5q56%定或制%5P7T1%止@轉讓的情景，若是事前未引發重視，到辦理産權過戶時才發現衡宇不克不及轉讓，則可能給購房人造成很大的損失。别的，有些二手房在轉讓時，還被別人租賃，這種情況下簽訂買賣合同後，買房人極有可能获得一個不克不及及時入住或利用的房産。
凡是情況下，仲介只是在買賣前向賣家口頭詢問産權狀況，而並未實地“查檔”。是以，買受人應主動提出與賣家和仲介方去房管局進行查檔，確認物業産權清楚後再簽合同，以防止産生一些不需要的麻煩。
事六過戶水電氣、交代物業費很首要
在二手房的買賣買賣中，人們常常只注重到關於衡宇的風雅面問題，如：價格、結構、産權等，而對於物業之前的相關物業費用如水電費、物管費、停車費、電話費等是不是結清的問題很輕易疏忽。有的房东在轉讓衡宇時，會因長期拖欠而欠下一筆數額不小的費用，購房人在不知情的情況下購買此房，颇有可能要為此買單。而這些只有誠信有保障的仲介會跟進，凡是情況下不會告诉購房者。
據领會，“拖欠費用”是二手房買賣糾紛中常見的問題，有時乃至還會鬧上法庭。為此，二手房業內人士提示購房者，二手房買賣中務需要把這些“尾巴”核實清晰，購房時，要及時進行水電氣的改名，並與原房东結完一切物業費用。
事七買賣流程不成能“絕對平安”
由於二手房買賣触及大額資金，買賣雙方從達成意向、簽訂合同到辦完過戶手續、完成房産交割之間有一個時間差，特别是在當前衡宇貸款申請週期拉長、買賣雙方互不熟識的條件下，賬戶資金若是沒有監管，資金平安就存在極大的隱患。凡是，仲介會提示你注重買賣平安，可是他不會告訴你的是，買賣流程不成能“絕對平安”。
要做到平安過戶，對於買賣雙方來説，辦理銀行資金監管是一個很好的渠道。當買賣百家樂算牌,雙方達成買賣時，將客戶資金存入銀行專用賬戶中，以業主、買家和銀行進行三方的同時監管/託管，需要時仲介也可作第四方監管單位。買賣進行期間，資金將被凍結，買賣完成後，銀行將按有關協議約定的條件，直接劃轉到賣方賬戶，若是買賣未達成，則以轉賬情势退回買方。
事八新裝修房可能為掩蓋瑕疵
買房時，有時候會碰到那種新裝修的衡宇，讓人頗為心動。其實，這時購房者更必要多一個心眼，衡宇裝修本来無可厚非，可是有時候則多是通過粉刷墻體的方法來掩蓋一些瑕疵，如因為滲水而出現的黴斑，或是墻體開裂、樓頂裂縫等错误。
當然，並不是所有經過裝修之後再出售的二瘦身方法推薦，手房都存在瑕疵，可是購房者碰到這種情況時，必定要谨慎謹慎。除向仲介领會房東裝修屋子的目標，實地看房時，應注重觀察屋子的裝修是不是新舊統一。為賣房粉刷衡宇，不像自住裝修那樣徹底，仔細觀察，總能發現蛛絲馬跡。若有需要，雙方可在合同中約定“一按期限內衡宇出現品質瑕疵應該若何處理”，當然，若是有條件，還可以帶上在裝修方面懂行的朋侪一块儿去看房，幫忙把把關。
事九口頭承諾不成輕信
仲介作為專業的房地産經紀、房地産居間機構，常常都會获得購房者的信赖。可是，有時候，仲介公司為了促進買賣，會作出一些口頭承諾，以撤销買賣過程中買賣雙方的各種迷惑和擔憂。可是仲介的這些承諾並不以書面的情势固定，也沒有任何責任可言，一旦承諾無法實現，承擔責任的還是購房方。
鄭州市民陳師长教師對此就深有體會，他客岁通過仲介看中一套三居室，成交價為80萬元，仲介暗示，起码可以貸到50萬元。陳師长教師很快就簽了購房協議，並付出了30萬元的首付款，可是申請銀行貸款時卻碰到了麻煩，依照陳師长教師的還款能力和這套屋子的價值，銀行只批貸25萬元，陳師长教師急了，但愿退房並要回先前付出的仲介費和首付款。但是，仲介卻暗示，協議上並沒有保證你能貸到款，仲介費和首付款不克不及退，缺口25萬元只能由陳師长教師本身想辦法。
作為買家，在各個環節都不克不及輕易信赖仲介，書面質料才能更有用保障權益不受損害。特別是在和仲介簽合同的時候，必定要看清晰所簽的合同條款，若有特別事項必要注意的話，必定要在合同條款上註明。
事十介紹房産只説優點
房産仲介作為居間人，只有買賣雙方樂成達成買賣才能獲取報酬，是以，一些不正規的仲介和不誠信的經紀人員常常為了急於成交,决心隱瞞或避重就輕，面對購房者的時候，常常會成心疏忽缺點，或是把屋子的優點無限放大，如對屋頂漏水底子不提，把15年的房齡説成“10年摆布”等。
王師长教師通過仲介買了一套屋子，看房時，仲介告訴他説旁邊就是市場，糊口很是便利，并且周圍學校、公園、超市等配套設施也一應俱全，王師长教師很是滿意，沒過幾天就簽訂了購房協議，但是住進去不久就领會到，衡宇側火線已準備動工興建另外一幢高層大樓,日後必定會擋現有景觀，而這點，仲介則只字未提。
最讓買房人惱火的是，仲介還可能把反的正著説，練就把缺點轉化為優勢侃侃而談的“滿嘴跑火車”的本領。好比明明代向為北面，但仲介卻説成“夏日免受酷熱之苦”，把挨近喧鬧的主幹道説成交通便當，把地處冷僻區域説成遠離喧囂，把價格貴的説成物有所值等。（大河報）
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