房產買賣纠纷:房屋存在违建,買方以重大误解為由解除合同

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重大误解是指由于举動听在对行為的性质、对方當事人和標的物的品種、质量、規格和数量等方面的错误認识，使行為的後果與自己的意思相悖，并造成较大损失情况下而為的民事法律行為。依照法律規定，基于重大误解實施的民事法律行為，举動听有权请求人民法院或仲裁機構予以撤除。

案情介绍：

2015年，芳芳在A市XX區購買了一套别墅，構筑面积219.84平米，总层数為3层。芳芳在原構筑底子上進行改建（加盖）。2018年3月，XX區综合法令局認定芳芳改建部分為违建，作出《责令刻日拆除决定书》，哀求芳芳刻日拆除。

芳芳遂决定将该别墅出售。2018年6月16日，倩倩與芳芳在X公司的居間下签订《房屋買賣（居間）合同》，合同约定由倩倩購買芳芳名下坐落于A市XX區的联排别墅，房型為三室，总层数3层，構筑面积219.84平方米，房屋总價款6599999元，房屋定金1000000元。合同特别约定芳芳承诺此房若遇违建需要拆除部分房屋才能继续過户，因此產生的費用由芳芳承担；倩倩承诺遇违建导致本合同不能继续履行，產生装修費用由倩倩自行承担。

合同签订當日，倩倩支出芳芳購房定金1000000元，芳芳将房屋交付倩倩。

合同签订不久， XX區综合法令局于2018年6月26日在别墅处张贴通知书記，对别墅采用限制交易法子。随後芳芳按照房屋圖纸对违法構筑举辦自行拆除。2018年8月4日，芳芳将违法構筑拆除完毕，XX區综合法令局举辦了驗收，并于2018年8月9日依法消除别墅的轉讓限制。

但倩倩認防護乳,為房屋的實际情况跟芳芳告诉自己的不一样，芳芳存在敲诈。因此倩倩在2018年8月6日向法院起诉芳芳，提出如下诉讼请求：解除二人签订的《房屋買賣（居間）合同》；判令芳芳雙倍返還定金2000000元，抵偿居間处事費65999元，返還已支出物業水電費2700元。

案件一审：

A市XX區人民法院認為，原、被告及第三人签订的《房屋買賣（居間）合同》系各方當事人真實意思表示，且内容并未违反法律、行政法規的逼迫性規定，该合同合法有效，各方當事人應依约履行。本案争议焦點系被告是否是存在根柢违约行為。

结合庭审查明的事實，當然合同第3.3、3.4条约定涉案房屋以签约時現状售予原告，且被告需保證涉诉房屋并未犯警拆改，但该合同第10.2条手写条款亦另行约定被告承诺此房如遇违建需要拆除部分房屋才能继续過户，因此產生費用由被告承担，且現場看房時原告亦明知涉诉房屋存在违建部分，故合同第10.2条约定的内容應視為对合同第3.3、3.4条的變更。關于原告诉称签约時只知晓涉诉房屋的小院及阳光房系违法構筑，被告隐瞒了房屋主體存在违法構筑的情况，日本益智玩具,因合同中对违建部位并未大白约定，原告亦未供應其他證据證實被告存在隐瞒情况，且合同签按時原、被告对涉诉房屋的根底情况举辦了大白的约定，即涉诉房屋構筑面积為219.84平方米，房型為三室，而現場看房時原告大白表示涉诉房屋當時是四室，即原告現場看房時已知晓涉诉房屋主體存在违建的情形。

現被告在XX區综合法令局因涉诉房屋存在违建情况采用了限制交易法子後，被告按照房屋圖纸及XX區综合法令局的哀求将附近违建全部拆除，系配合行政機氣密窗，關的正常法令行為，亦為了保證房屋買賣合同的继续履行，其拆除行為及拆除部位既符合法律規定亦符合合同生髮,约定，故被告并不存在根柢违约行為，原告的全部诉讼请求因缺乏事實及法律按照，均不予支持。

2018年10月18日，A市XX區人民法院判决：驳回倩倩的全部诉讼请求。

案件重审：

第一次起诉被驳回後，倩倩提出上诉，案件被發回重审。

A市XX區人民法院审理後認為，本案争议焦點系涉案合同是否是存在倩倩主张的敲诈、重大误解等可撤除的事由和倩倩是否是享有撤除权。

關于芳芳是否是存在敲诈行為的問题。法院認為，當然XX區综合法令局就涉案房屋的违建情况于2018年3月举辦立案并作出《责令刻日拆除决定书》，但合同签按時倩倩和芳芳对涉诉房屋的根底情况举辦了大白的约定，合同手写条款亦特别约定芳芳承诺此房如遇违建需要拆除部分房屋才能继续過户。只是，從現有證据及當事人當庭陈述看，雙方就房屋主體部分的违建問题在合同签按時并未举辦過大白约定，但芳芳在今後也按照房屋圖纸及XX區综合法令局的哀求将违建全部拆除，保證了房屋買賣合同的继续履行，其拆除行為及拆除部位符合法律規定亦符合合同约定。故現有證据不足以證實芳芳有敲诈的故意，倩倩主张芳芳存在敲诈行為，哀求撤除合同，無事實及法律按照，不予支持。

關于倩倩是否是構成重大误解的問题。一审法院認為，雙方签订合同時未对房屋主體违建部分举辦大白约定，而是經行政機關责令逼迫拆除的主體部分，依照芳芳的證据也不足以證實倩倩在签订合同時是知晓及可预感触的。

因此，倩倩对合同標的物本身的認知存在重大误解。依照《中華人民共和國民法总则》第一百五十二条第（一）項的規定，重大误解的當事人自懂得或该當懂得撤除事由之日起三個月内没有行使撤除权，撤除权消灭。倩倩在前次诉讼過程中關于行政機關责令拆除案涉房屋违建及被告配合拆除违建的到底是明知的，且上述情况亦經前次法院的判决确認，故原告在收到前次法院判决時即该當懂得涉案房屋主體的违建情况，其对合同標的物的認知與其合同方针已不合适。但原告至本次案件重审時才以存在重大误解事由哀求撤除合同，早已超出上述法律規定的撤除权行使克日。故倩倩以重大误解為由白內障眼藥水,哀求撤除合同的诉讼请求，并不符合法律規定，法院不予支持。

最终一审法院判决：驳回倩倩的全部诉讼请求。

案件二审：

倩倩不服一审判决，提出上诉。

二审法院認為，本案的争议焦點為上诉人行使撤除权是否是超過法定期限。法律規定重大误解的當事人自懂得或该當懂得撤除事由之日起三個月内没有行使撤除权，撤除权消灭。本案中，從雙方當事人签约過程分析，當然雙方當事人约定房屋存在违章構筑事實，但就主體结構是否是存在拆改問题，雙方未约定，据此，一审法院認定上诉人对標的本身存在重大误解，按照充分，本院不持异议。關于撤除权的行使克日問题，從雙方纠缠發生過程分析，上诉人自2018年起诉解除合同直至本案發回重审前，一贯主张被上诉人故意隐瞒涉案房屋的真實情况，存在敲诈行為。庭审中，上诉人自認其知晓存在重大误解的時辰應為其另案中法令機關调取法令文件時即2019年11月6日。當然上诉人在本案原一审中以敲诈為由行使撤除权，直至本案發回重审一审诉讼中方才以重大误解為由行使撤除权，并未怠于行使权利，且本案诉讼步调尚在举辦中。

從法律赋予重大误解當事人撤除权的方针分析，亦是為了保护重大误解當事人的权利。据此，應認定撤除权的行使克日自2019年11月6日起算，上诉人行使撤除权未超過法定期限。综上，一审法院認定上诉人行使撤除权超過法定期限的错误，本院予以更正。上诉人因对涉案合同的標的物本身存在重大误解，房屋主體部位拆除达30平方米，與其订立合同的方针不合适，该當予以撤除。上诉人主张被上诉人故意隐瞒涉案房屋的真實情况，存在敲诈行為，證据不足，本院不予支持。庭审中，上诉人请求另案解决其一审中第二、第三、第四項的诉讼请求，本院照准。

综上所述，二审法院判决如下：

一、撤除A市XX區人民法院一审民事判决；

二、撤除倩倩與芳降血糖藥推薦,芳于2018年6月16日签订的《房屋買賣（居間）合同》。

律師说法：

重大误解是指由于举動听在对行為的性质、对方當事人和標的物的品種、质增強免疫力食物,量、規格和数量等方面的错误認识，使行為的後果與自己的意思相悖，并造成较大损失情况下而為的民事法律行為。依照法律規定，基于重大误解實施的民事法律行為，举動听有权请求人民法院或仲裁機構予以撤除。上海达必诚律師事務所周宇龙律師表示，房屋買賣中，經常存在因賣房者故意隐瞒房屋真實情况而导致的敲诈或重大误解情形，當事人能否主张敲诈或重大误解要依照案件實际情况判断，選擇合适的诉讼方案才能更好地保护自己合法权益。