商品房预售合同與買賣合同有何不同?

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商品房预售合同與商品房交易合同是两種分歧的合同情势，近日，連云港市中级人民法院在二审审理一块兒商品房交易合同案件中，因预售合同具有某些条目，依法認定購房者在采辦商品房時签定的预售合同為正式的商品房交易合同。

根基案情

2013年7月6日，冯某認購东方公司開辟的六合居1号楼1单位502室商品房，并于当日缴纳定金5万元。同年11月15日，东方公司获得商品房预售允许證。

2014年1月14日，东方公司向冯某出具會員卡一张，两邊签定“通告”一份，确認冯某認購的房号為1号楼1单位502室，代價為每平方1688元，車库為1号楼2单位18号，代價待定，衡宇交付時候為2015年6月30日。两邊還商定，冯某须在签定此商定5日内交足房款20万元，不然，东方公司有權消除商定，冯某應承当响應的违约责任。

冯某按约足额交纳了20万購房款，但涉案衡宇未能准期完工交房。2017年3月9日和24日，东方公司两次向冯某發出签约催告函，请求冯某與其签定商品房交易合同。同時请求冯某预约采辦的車库，理当依照物價局存案的15000元每平方米交纳残剩房款。依照車库的面积28.14平方米计较，冯某尚需交纳残剩房款422100元。冯某接到催告函後，回泡腳祛濕瘦身,函请求东方公司按约将1号楼1单位502室迷你電動縫紉機,打點交房手续。但對付車库，冯某暗示若是东方公司一味举高代價，将消除車库的交易瓜葛。两邊未治療腰痛,能协商一致，冯某遂告状至法院，请求东方公司交付衡宇并承当過期交房违约金，同時确認車库合同未建立。

裁判成果

一审法院認為：东方公司向冯某發放會員卡，两邊签定“通告”，记录了冯某的住址和接洽方法，認購衡宇的位置和衡宇环境、代價、衡宇交付時候等，包括了商品房交易合同應当具备的重要内容，且冯某已付清了全数購房款20万元，该“通告”應認定為商品房交易合同，该合同建立并见效。因為该房現不具有交付前提，冯某请求东方公司交付衡宇的主意，一审法院不予支撑，但东方公司應依照该协定商定付出過期交房违约金。關于車库，在會員卡及“通告”中，仅商定了車库的号牌，未商定代價，付款時候、車库的交付時候等，两邊没有就車库的详细事項告竣合意，故该交易合同瓜葛未建立。

一审法院遂裁决确認冯某與东方公司就六合居1号楼1单位502室商品房交易瓜葛建立，确認两邊就1号楼2单位18号車库的交易合同未建立，并裁决东方公司向冯某付出過期交房违约金。

东方公司不平一审，提出上诉，二审法院保持了一审裁决。

法官說法：

商品房交易合统一般是指房地產開辟企業，即出賣人将已完工的衡宇向社會贩賣并轉移衡宇所有權于買售人，買售人付出價款的合同。它是商品房買賣中最為首要的凭證，是肯定開辟商和消费者權力义務的根据。商品房预售，是指房地產開辟企業将正在扶植中的商品房出售给承購人，由承購人付出定金或房價款的举動。

第一，二者签定的時候分歧。预售合同签定時一般另有部門合同条目不肯定，好比何時交房、贩賣单價是几多等等。而交易合同签定時所有的權力义務已明白，可以比照實行。

第二，合同性子分歧。预售合同仅必要当事人意思暗示一致便可，不必要以交付衡宇為需要前提。而交易合同除必要当事人意思暗示一致以外，交付衡宇和付出房款是两邊当事人的重要合同义務，是必要現實實行的。

第三，签定的目標分歧。预售合同签定的缘由是在有究竟或法令上的停滞，临時没法订立交易合同時，事前對当事人加以束缚，商定未来订立正式合同。而交易合同的目標则是确立两邊權力义務，直接具有實行内容。

第四，违约的後果分歧。预售合同违约仅能请求违约方承当违约责任。交易合同违约除请求违约方承当违约责任外，還可以请求继续實行合同，好比交付衡宇。

按照《最高人民法院關于审理交易合同胶葛案件合用法令問题的诠释》第二条劃定，認購书、订購书、预订书、意向书、备忘录均可以作為预约合同的一種表示情势，固然也包含本案中的“通告”，但以上述為名称的合同其實不都是预约合同，另有多是正式的交易合同。

那末，在何種环境下，商品房预售合同可以或许被認定為交易合同呢？根据《最高人民法院關于审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問题的诠释》第五条劃定：商品房的認購、订購、预订等协定具有《商品房贩賣辦理法子》第十六条劃定的商品房交易合同的重要内容，而且出賣人已依照商定收受購房款的，该协定理当認定為商品房交易合同。

是以，商品房预售合同被認定為商品房交易合同，理当具有两個要件：

1.预售合同中商定了商品房地址、名称、采辦衡宇的根基环境、贩賣方法、價款，付款方法，衡宇交付時候及日期、违约责任等。按照上述内容，可以或许肯定该合同内容指向的衡宇是独一的、详细的，衡宇的面积、单價、交付時候是肯定的。

2.出賣人已收取了購房款。

即便在预售合同中，两邊明白商定需另行签勘误式合同。但知足上述要件下，便可直接認定两邊签定了商品房交易合同。

那末，在未获得商品房预售允许證的前提下，開辟商與購房者签定的预售合同效劳若何認定？按照《最高人民法院關于审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問题的诠释》第二条劃定：出賣人未获得商品房预售允许證實，與買受人订立的商品房预售合同，理当認定無效，可是在告状前获得商品房预售允许證實的，可以認定有用。是以，在诉讼前若是房地產開辟企業未获得商品房预售允许證實，那末其與購房人签定的预售合同是無效的，只能依照错误来承当丧失。