房產買賣律師——夫妻房屋一方签字出售配偶未签字合同是否有效

admin

北京房地產專業心腦血管疾病，律師靳雙权專業代理房產買賣、借名買房、房產担任、确权、拆迁房產纠缠，腾退房屋、公房纠缠、央產房、军產房，离异房產分割等房產案件。從業十五余年，带领專業房產法律團队，辦理了大量房地產案件，积累了丰富的诉讼經历。現将這些案件改编為案例，希望可以帮手到读者。(點击頭像可来電咨询)

原告诉称

赵某杰向本院提出诉讼请求：1.确認原告與被告签订的《北京市存量房屋買賣合同》、《补充协议》于2021年9月28日解除。2.判令被告返還原告定金共计20万元；3.案件受理費全部由被告承担。

事實與出处：2021年7月7日，原告與被告在H公司的协助下签订《北京市存量房屋買賣合同》、《补充协议》，别的，原告、被告與H公司签订《居間处事合同》。合同约定：原告全款購買被告名下位于房山區一号房屋，房屋总價款為760万元；原告于签约當日向被告支出第一笔定金5万元，并于2021年7月13日前再向被告支出第二笔定金15万元；過户當日向被告支出首付款即房款去除黑眼圈方法,剩余款項740万元；

因该房屋存在违建查封，被告承诺在合同签订後幼兒啟蒙塗鴉白板,45日内拆除违建并解除查封，并承担拆除违建解除查封產生的所有費用，除3楼的音响設备外其余家具家電全部留给原告；如任何一方構成违约，则守约方有权以书面通知的法子解除房屋買賣合同，并且违约方需要按照房屋总價款的20%向守约方支出违约金，居間費用由违约方承担。後原告依约向被告支出了定金20万元，但被告至今未完成对房屋的违建解除查封。後被告仅退還定金20万元，故诉至法院。

被告辩称

孙某宇辩称：不同意原告的诉讼请求。一、不能在45天内拆除违建系因疫情防控被告回不了北京造成，被告也跟原告说了。二、纠缠系原告反悔不想購買案涉房屋造成，被告為了賣房已将案涉房屋部分拆除，經中介做事變被告才没有找原告索赔。三、林某芳感受房子賣便宜了，不同意賣房，我本来的打算是過户時再给林某芳做事變。

第三人H公司述称：不同意原告的诉讼请求。一、案涉房屋買賣合同無效，因為房屋共有人林某芳并未在合同上签字也没有追認；二、房屋存在违建在签定合同之前已奉告雙方，雙方也没有合同原件，合同没有签定日期。三、H公司没有在合同上盖章，也没有收取居間費用。

林某芳述称：不同意原告的诉讼请求。孙某宇要賣房林某芳懂得，但是林某芳感受房子賣便宜了，不同意賣房，也就没有在合同上签字。

法院查明

孙某宇（出賣人）與赵某杰（買受人）签订《北京市存量房屋買賣合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》一份，约定出賣人所售房屋（以下简称该房屋）坐落為：房山（區县）一号。合同還对其他权利义務举辦了约定。《补充协议》约定：甲方（出賣排便貼，方）：孙某宇，乙方（買受方）：赵某杰，丙方（居間方）：H公司。鉴于甲乙雙方經丙方居間就坐落于房山區一号房屋（“该房屋”）签定了《北京市存量房屋買賣合同》，現三方經和睦协商就房屋買賣事宜做出补充约定如下：第一条成交價格甲乙雙方同意，交易房屋價款及家具家電、装璜装修和配套行動辦法作價总计為7600000元。

……第二条關于房屋交易具體事宜的约定1.定金：乙方支出首付款時，已支出的定金視為首付款的一部分。（1）乙方于签约當日将第一笔定金50000元以自行劃轉的法子支出甲方：（2）乙方于2021年7月13日前将第二笔定金150000元支出甲方。……其他约定：甲乙协定：1.乙方知晓此房屋有违建查封，并自愿購買此房，甲方承诺在合同签订後45天内拆除违建并解除查封，并承担拆除违建、解除查封產生的所有費用……。该补充协议下方，有原被告签字。

2021年9月28日，原告通過短信向被告發送律師函，哀求解除合同及补充协议。

庭审中，原被告均認可原告支出了定金20万元，被告現已退還原告定金20万元。

林某芳與孙某宇于1990年12月15日登記结婚，案涉房屋辦理產权登記時辰為2009年12月7日。

裁判功效

一、确認赵某杰與孙某宇签订的《北京市存量房屋買賣合同》及《补充协议》于2021年9月28日解除；

二、驳回赵某杰的其他诉讼请求。

房產律師靳雙权點评

本案有以下三個争议焦點：一、關于案涉合同及补充协议的效力。法院認為，夫妻一方未經此外一方同意，以自己名义轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在缔约時对房屋没有所有权或惩罚权為由主张買賣合同無效的，不予支持。本案中，孙某宇未經林某芳同意出售案涉房屋，不影响房屋買賣合同效力，故案涉房屋買賣合同及补充协议有效。

二、關于房屋買賣合同及补充协议解除。本案中原告主张解除合同即不再哀求继续履行合同，被告亦向原告返還了定金20万元，且本案存在打鼾治療，孙某宇未經林某芳同意出售案涉房屋、且尚未辦紅包袋推薦,理產权變更登記的情形，故案涉合同及补充协议已具备解除的条件，關于合同解除時辰，法院必定為被告收到原告發送的解除合同律師函之日即2021年9月28日。

三、關于被告是否是應向原告雙倍返還定金。現原告哀內湖清水溝,求被告雙泡腳包,植牙,倍返還定金的请求权底子系主张被告未按照合同约定按時拆除违建，因雙方对案涉房屋存在违建均知晓，且雙方在明知案涉房屋存在违建的情况下仍签订合同，均存在毛病，故分歧适定金罚则的相關法律規定，故对原告哀求被告雙倍返還定金的诉讼请求，法院不予支持。