房產律師:父母房屋母亲出售给部分子女其他子女起诉合同無效案例
原告赵某聪向本院提出诉讼请求：1.请依法判决确認吴某兰與赵某慧、赵某雨于2013年6月5日签订的西城區H号房屋所签订的《房屋買賣合同》無治療腰椎痛,效；2.请依法判决赵某慧、赵某雨配合赵某聪将登記在赵某慧名下的西城區一号、登記在赵某雨名下的西城區二号房屋轉移登記制吴某兰名下；3.诉讼費、保全費由被告承担。事實與出处：赵某贵與吴某兰系夫妻，二人共生育儿女三人，分袂是长女赵某慧、次女赵某雨、长子赵某聪。赵某贵于2013年8月6日弃世，吴某兰于自熱火鍋推薦,2019年3月21日弃世。位于北京市西城區H号平房两間系吴某兰、赵某贵的夫妻共同財產，產权登記在吴某兰名下。赵某贵、吴某兰弃世此後，原被告雙方在担任诉讼過程中，原告获知吴某兰于2013年6月經過進程買賣的法子，将登記在其名下的北京市西城區H号平房两間過户登記至被告赵某慧、赵某雨名下。
原告認為，上述房屋系吴某兰、赵某贵的夫妻共同財產，吴某兰未經赵某贵同意，将该房屋出售给赵某慧、赵某雨，吴某兰與赵某慧、跟腱炎貼膏,赵某雨之間的房屋買賣合同依法應属無效。原告為庇护自己的合法权益，特向贵院起诉。
被告辩称
被告赵某慧、赵某雨辩称，1984年6月23日，吴某兰經過進程担任得到涉案房屋，赵某贵在《担任產权保證书》上签字，大白涉案房屋由吴某兰個人担解酒茶飲，任。此後，涉案房屋登記在吴某兰名下。2013年5月29日，吴某兰與赵某慧、赵某雨签订《房屋買賣合同》，後赵某雨、赵某慧依约向吴某兰支出房款，房屋亦早已實际交付并辦理過户手续，该買賣合同履行完毕。2014年4月24日，赵某雨和赵某慧又分袂得到单独所有房產證。2018年，因政府下發了危房通知而举辦了重建。案涉合同依法有效且已履行完毕。
吴某兰弃世後，雙方在海淀區人民法院举辦担任诉讼，该案审理中，赵某聪于2021年5月20日提交的书面答辩状及反诉状中均認可案涉房屋是吴某兰的個人財產，并在该案中主张分割購房款，可見赵某聪認可涉案合同依法有效。
涉案合同的签订履行并未侵犯赵某聪的任何权益。2013年5月29日，吴某兰将案涉房屋出售。涉案房屋的買賣根柢與赵某聪毫無關系，更未侵犯到其合法权益，其不具备提起本次诉讼的主體資格。综上所述，涉案合同依法創建且有效，原告哀求确認無效明顯缺乏事實和法律按照，不應得到法律的支持。
法院查明
一、本案诉讼主體和相關自然人：
赵某贵與吴某兰系夫妻關系，二人生育有三名儿女，分袂是长女赵某慧（本案被告）、次女赵某雨（本案被告）、儿子赵某聪（本案原告）。赵某贵于2013年8月6日弃世，吴某兰于2019年3月21日弃世。
二、涉案房屋的產权變化的相關事實：
1994年8月，吴某兰經過進程法院判决，担任了北京市西城區某号南房西侧两間及中間北房三間，并于1994年9月23日得到上述房屋的產权。2001年9月25日，吴某兰申请对上述房屋举辦析產，吴某兰得到北京市西城區某号第二排北房西侧第二、三間（5幢，構筑面积27．4平方米，以下简称涉案房屋）的產权證书。
2013年6月5日，吴某兰作為出賣人，赵某慧、赵某雨作為買受人，签订《存量房屋買賣合同》降糖方,，约定吴某兰将涉案房屋出售给赵某慧、赵某雨，房屋成交價格為50000元整。
當日，吴某兰與赵某慧、赵某雨辦理了涉案房屋的產权過户手续，房屋档案登記資料記實，涉案房屋于2013年6月8日登記至赵某慧、赵某雨名下。2013年6月27日，赵某慧、赵某雨领取了共同共有的房屋產权證书。
2014年4月10日，赵某慧、赵某雨得到涉案房屋按份共有的產权證书（各占50%）。
2014年4月16日，赵某慧、赵某雨签订《析產协议》，约定北京市西城區某号5幢的房產两間，經雙方协商同意析產為：北京市西城區某号5幢一間，構筑面积13．65平方米归赵某慧所有，魚訊,北京市西城區某号8幢一間，構筑面积13．75平方米归赵某雨所有。2014年4月24日，上述房屋分袂登記至赵某慧、赵某雨名下。
三、赵某贵立绝笔的情况：除毛神器,
1、赵某贵于2013年5月10日书写自书绝笔一份，绝笔内容為：我是坐落在北京市海淀區二号房屋一套的產权人（房屋所有权證尚在辦理中）我年世已高脑筋复苏之時我自愿订立绝笔如下：在我弃世今後，将落在北京市海淀區二号房屋及北京市H号平房两間27.40平米和我的遗產全部由我儿赵某聪担任。以上所立绝笔為我真實意愿。
2、2013年5月19日上午，赵某贵再立绝笔，内容為：我和吴某兰婚後有二女一男，长女赵某慧、二女赵某雨、三子赵某聪。我在2013年5月10日绝笔是在他强逼、监控按他原文复印件抄的，不是我本意，所以全部無效！其中首要内容：1、北京市海淀區二号，一居64平米，無產权證。2、北京市西城區平房2間27平米，產权是吴某兰的。3、被担任人赵某贵全部財產世後归赵某聪所有。以上绝笔無效。
3、2013年5月19日中午的绝笔内容為：我現北京市海淀區二号房屋，我世後将此房由我二女儿赵某雨担任。上述5月19日的两份绝笔均有赵某贵签名及捺手印。
四、雙方當事人诉讼情况：2021年，赵某雨向海淀區人民法院提起担任诉讼，哀求法院依法分割北京市海淀區某号房屋，哀求分割赵某聪收取的房屋租金。该案诉讼中，當事人提交了赵某贵前後所立三份绝笔，雙方在该案中均确認5月10日的绝笔為赵某贵书写，但赵某雨、赵某慧主张赵某贵是被迫书写的该份绝笔，今後又立的5月19日的两份绝笔取代了5月10日的绝笔。
依照断定结論，5月19日的两份绝笔與5月10日的绝笔是同一人书写，且在5月19日绝笔中写明了立5月10日绝笔的原因及背景。海淀法院認為立希有份绝笔，内容相抵触的，以最後的绝笔為准。该案中，在無其他相反證据的情况下，法院对于5月19日两份绝笔的真實性及效力予以認定，确認其已对5月10日绝笔举辦變更。赵某聪在该案诉讼中申请分割涉案房屋，但因赵某聪ku casino ph,表示已提起本案诉讼，上述担任案件对涉案房牆壁修復膏,屋未作处理。
現赵某聪诉至本院，1．请依法判决确認吴某兰與赵某慧、赵某雨于2013年6月5日签订的西城區H号房屋所签订的《房屋買賣合同》無效；2．请依法判决赵某慧、赵某雨配合赵某聪将登記在赵某慧名下的西城區一号、登記在赵某雨名下的西城區二号房屋轉移登記制吴某兰名下；3．诉讼費、保全費由被告承担。
庭审中，赵某聪主张涉案房屋系其父母的共同財產，其母将涉案房屋出售给二被告，其父亲对此并不知情，其母無权单独惩罚涉案房屋，同時，減肚腩方法推薦,雙方约定的成交價格明顯低于市場價格，其母與二被告構成恶意串通，侵犯其作為赵某贵担任人的合法权益，因此，涉案買賣合同為無效合同。赵某慧、赵某雨主张涉案房屋是其母亲担任的祖產房屋，為其母亲单独所有，不是其父母的夫妻共同財產，其母有权惩罚涉案房屋。
赵某慧、赵某雨针对其主张，提交如下證据材料:
1、赵某聪在前述担任案件中提交的答辩状和民事反诉状，用以證明赵某聪在担任案件中自認涉案房屋归吴某兰個人所有，并認可買賣合同有效，主张担任分割購房款。
赵某聪对上述證据的真實性認可，但不認可證明方针。赵某聪認為房屋產权和归属應依法举辦認定，其實不因此原告的認识和主张举辦必定。赵某聪提交的答辩状和反诉状说明赵某聪一贯在对涉案房屋主张权利。
裁判功效
驳回原告赵某聪的诉讼请求。
房產律師靳雙权點评
涉案房屋登記在吴某兰名下，雙方當事人对于该房屋是否是属于吴某兰與赵某贵的夫妻共同財產存在争议，如果该房屋是吴某兰的個人財產，其有权惩罚個人財產给赵某慧、赵某雨，不存在無权惩罚的問题；如果该財產是赵某贵和吴某兰的夫妻共同財產，吴某兰惩罚该房產時如未奉告赵某贵，则吴某兰属于無权惩罚，但《最高人民法院關于审理買賣合同纠缠案件适用法律問题的解释》第三条規定，當事人一方以出賣人在缔约時对標的物没有所有权或惩罚权為由主张合同無效的，人民法院不予支持。
故出賣人对標的物是否是具有惩罚权属物权范畴，其对债权范畴下合同的影响為该合同能否實际履行，即按照该合同能否產生合法的物权變動成果，而对合同效力問题并不構成影响，赵某聪以此為由哀求确認合同無效的主张于法無据，法院不予采纳。
赵某聪另主张吴某兰與赵某慧、赵某雨签订買賣合同時恶意串通，陵犯赵某贵担任人的合法权益。对此問题，首先，吴某兰與赵某慧、赵某雨签订買賣合同并完成產权過户的時辰在赵某贵弃世之前，現有證据不能證明赵某贵生前对于该笔買賣交易提出异议。其次，赵某贵生前书写的三份绝笔中，當然在第一份绝笔提到了将涉案房屋留给赵某聪担任，但其此後书写的绝笔已大白表示第一份绝笔是在赵某聪强逼下所写，不是其真實意思表示，在今後的两份绝笔中均未涉及涉案房屋的担任問题。
在赵某贵作出签定绝笔後10天，吴某兰即與赵某慧、赵某雨签定房屋買賣合同并完成房屋產权過户，不消除赵某贵與吴某兰已就涉案房屋的惩罚問题达成一致意見的可能性。
第三、關于涉案房屋的出售價格，赵某聪未提交證据證明涉案房屋交易時的市場價格，即使涉案買賣合同约定的交易價格明顯低于市場價格，基于吴某兰與赵某慧、赵某雨之間特此外亲属關系，亦不消除雙方以買賣形式完成房屋過户的真實方针，因此，房屋交易價格明顯低于市場價格并不一定导致房屋買賣合同無效。
综上所述，赵某聪于本案中提交的現有證据，難以證明吴某兰與赵某慧、赵某雨之間存在恶意串通情节，未能达到可以也许消除合理猜忌的證明標准。故赵某聪應就此承担举證不能的不利後果。
综合上述分析意見，对于赵某聪哀求确認涉案買賣合同無效及光复房屋產权登記至吴某兰名下的全部诉讼请求，法院均不予支持。
頁:
[1]