二手房買賣合同违约案例:買房人去世、房屋查封的违约处理
房屋買賣合同案例分析：買房人弃世後，担任人可以提起诉讼；定金和违约金的适用；房屋查封賣房人存在毛病；坐牢不是免责的条件。近期北京判决的类似房屋買賣合同案件中，违约金多為40-50万元。起诉
原告華某女、彭女二、彭女一向本院提出诉讼请求：1、哀求解除原、被告之間房屋買賣合同及原、被告、第三人签定的补充协议；2、判令被告返還購房定金50万元；3、判令被告支出违约金138.4万元；4、判令被告抵偿原告垫付的費用共计14949.78元（包括2019年12月20日物業交割前欠付水費825元、燃气費489.18元、卫生費300元、供暖費9217.5元、物業打點費5788.1元，以上費用扣减剩余電費1670元）；5、被告承担本案诉讼費用。
事實與出处：
2019年9月28日，彭父亲經某某公司居間與被告就北京市东城區美術馆後街××号房屋（以下简称涉案房屋）签定《北京市存量房買賣合同》及补充协议。2019年9月28日，彭父亲向被告支出購房定金10万元。2019年9月30日，彭父亲經過進程“理房通”向被告支出購房定金40万元。2019年9月29日，彭父亲與被告、某某公司将購房人變更為華某女、彭父亲。2019年11月10日，彭父亲向某某公司支出居間費177498元。2020年1月18日，被告經過進程某某公司表示涉案房屋存在纠缠，不能继续履行合同。後彭父亲及某某公司一贯無法联系被告，後經某某公司查問得知，涉案房屋已于2020年大溪通馬桶,3月2日被北京市平谷區人民法院查封。2020年9月24日，彭父亲弃世，三原告于2021年5月8日辦理担任公證。三原告認為涉案房屋被查封，買賣合同無法履行，被告構成根柢违约，故三原告诉至法院，诉如所请。
辩解
被告张某某辩称，同意解除原、被告及第三人之間的房狐臭改善,屋買賣合同關系。被告同意退還50万元定金，但不同意支出违约金。因為被告當時在监狱服刑，無法解决相關問题并退還定金。現被告也無法负担违约金。原告主张的2019年12月20日之前欠付的費用，被告都認可也同意支出。
第三人某某公司述称，同意解除合同，其他诉讼请求與其無關，不颁布意見。
事實認定
當事人围绕诉讼请求依法提交了證据，本院组织當事人举辦了證据交换和质證。对當事人雙方没有争议的事實，予以确認。依照當事人的陈述和經审查确認的證据，本院認定事實如下：2019年8月28日，案外人彭父亲（買受人）與张某某（出賣人）签订《北京市存量房買賣合同》，出賣人将涉案房屋出售给買受人，雙方當事人奉求某某公司成交。房屋成交價格為165万元，该房屋、家電、装璜装修及配套行動辦法等作價527万元。買受人向出賣人支出定金50万元，剩余房款如全部或部分經過進程存量房交易结算資金專用存款账户劃轉，買賣雙方應签订相關存量房交易结算資金劃轉协嬰兒副食物,定。就该房屋权属及具體状况，雙方當事人承诺出賣人对该房屋享有合法权利，该房屋無司法查封或其他限制轉讓的情形，出賣人承诺该房屋已符合出售条件。如一方违反承诺导致该房屋不能辦理產权登記或發生债权债務纠缠的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，该當书面通知此外一方，并由违反承诺方按照成交总價款的20％抵偿守约方的损失。2020年1月15日之前出賣人将房屋交付買受人，在房屋交付日之前發生的物業打點費、供暖、水、電、燃气、有線電視、隔音窗，電信、采集及其他費用由出賣人承担，交付日此後發生的費用由買受人承担。同日，张某某（甲方、出賣方）、彭父亲（乙方、買受方）、某某公司（丙方、居間方）签订《补充协议》，约定房屋價款及家具、装璜装修和配套行動措瑜伽繩,施作價总计692万元。乙方于2019年9月28日将第一笔定金10万元支出甲方；乙方于2019年9月30日之前将第二笔定金40万元經過點黑痣藥水,進程“理房通支出”法子支出甲方。乙方不晚于辦理過户前两個事變日将第一笔購房款632万元以“理房通支出”法子支出甲方。雙方應于2020年2月20日之前辦理缴税手续。于2020年3月2日之前，雙方共同辦理房屋不動產轉移登記手续。雙方一致同意購房款中保留5万元作為户口迁出保證金、保留5万元作為物業交割保證金。该补充协议另约定，涉案房屋被查封或限制轉讓，导致乙方無法得到房屋所有权的，視為甲方根柢违约，乙方有权解除房屋買賣合同；甲方應在违约行為發生之日起十五日内，以致關于房屋总價款的20％向乙方支出违约金；丙方收止滑墊貼,取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接赔付乙方。2019年9月29日，张某某、彭父亲、華某女签定《變更買受方协议书》，将涉案房屋買受人由彭父亲變更為彭父亲、華某女。上述协议签定後，张某某于2019年12月20日将涉案房屋交付彭父亲。张某某認可收到了50万元定金。後因张某某涉嫌刑事犯罪被羁押，且涉案房屋被有關機構查封，导致涉案房美白藥膏，屋未能辦理不動產轉移登記手续。
另查，彭父亲與華某女系夫妻關系，二人生育两個女儿彭女二、彭女一。彭父亲于2020年9月24日弃世，彭父母早已弃世。華某女、彭女二、彭女一于2021年5月8日辦理担任公證，对彭父亲部分遗產銀行存款等遗產辦理担任，但并未涉及本案所涉房屋買賣合同。
庭审中，张某某認可三原告主张涉案房屋交付前由買受人垫付水電費、物業費等的金额，张某某表示同意支出。關于违约所致损失，三原告主张损失主若是房屋價格上涨损失和定金的利息损失，但各方當事人对于房屋上涨價格均未举證，也不申请司法断定。
判决分析
本院認為，依法創建的合同，受法律保护。當事人该當按照约定全面履行自己的义務。當事人一方不履行合同义務或履行合同义務分歧适约定的，该當承担继续履行、采用补救法子或抵偿损失等违约责任。本案中，因张某某原因导致涉案房屋無法辦理產权過户，张某某行為構成根柢违约。三原告有权按照合同约定解除房屋買賣合同并追究张某某的违约责任。現张某某、某某公司均同意解除合同，本院对此不持异议，三原告该項诉讼请求，本院予以支持。合同解除後，尚未履行的，终止履行；已履行的，依照履行情况和合同性质，當事人可以请求恢复兴回复状或采用其他补救法子，并有权请求抵偿损失。房屋買賣合同解除後，三原告哀求张某某退還定金50万，于法有据，本院予以支持。但三原告主张的违约金標准過高，本院考虑涉案房屋地址區域市場價格、房屋買賣合同约定成交價格、當事人毛病等情况，酌情予以调处。至于三原告主张的垫付費用14949.78元，张某某認可该費用，也大白表示同意支出，对此本院不持异议，三原告该項诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之規定，判决如下：
解除彭父亲、華某女與张某某签暖手神器,订的《北京市存量房屋買賣合同》及彭父亲、華某女與张某某、北京某某置地房地產經纪有限公司签定的《补充协议》；
被告张某某于本判决生效後7日内退還原告華某女、彭女二、彭女一定金50万元；
7日内支出原告華某女、彭女二、彭女一违约金50万元；
7日内支出原告華某女、彭女二、彭女一房屋交付日之前垫付費用14949.78元；
驳回原告華某女、彭女二、彭女一其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期間履行给付金錢义務，该當依照《中華人民共和國民事诉讼法》第二百六十条之規定，加倍支出迟延履行期間的债務利息。
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