二手房買賣合同违约案例:買房人去世、房屋查封的违约处理
衡宇交易合同案例阐發：買房人归天後，担當人可以提告状讼；定金和违约金的合用；衡宇查封賣房人存在错误；下狱不是免责的前提。近期北京裁决的雷同衡宇交易合同案件中，违约金多為40-50万元。告状
原告華某女、彭女2、彭女一贯本院提出诉讼哀求禿頭生髮水推薦,：一、请求消除原、被告之間衡宇交易合同及原、被告、第三人签订的弥补协定；二、判令被告返還購房定金50万元；三、判令被告付出违约金138.4万元；四、判令被告补偿原告垫付的用度总计14949.78元（包含2019年12月20日物業交割前欠付船脚825元、燃气费489.18元、卫生费300元、供暖费9217.5元、物業辦理费5788.1元，以上用度扣减残剩電费1670元）；五、被告承當本案诉讼用度。
究竟與来由：
2019年9月28日，彭父親經某某公司居間與被告就北京市东城區美術館後街××号衡宇（如下简称涉案衡宇）签订《北京市存量房交易合同》及弥补协定。2019年9月28日，彭父親向被告付出購房定金10万元。2019年9月30日，彭父親經由過程“理房通”向被告付出購房定金40万元。2019年9月29日，彭父親與被告、某某公司将購房人變動為華某女、彭父親。2019年11月10日，彭父親向某某公司付出居間费177498元。2020年1月18日，被告經由過程某某公司暗示涉案衡宇存在胶葛，不克不及继续实行合同。後彭父親及某某公司一向没法接洽被告，後經某某公司盘問得悉，涉案衡宇已于2020年3月2日被北京市平谷區人民法院查封。2020年9月24日，彭父親归天，三原告于2021年5月8日打点担當公證。三原告認為涉案衡宇被查封，交易合同没法实行，被告组成底子违约，故三原奉告至法院，诉如所请。
辩护
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被告张某某辩称，赞成消除原、被告登科三人之間的衡宇交易合同瓜葛。被告赞成退還50万元定金，但分歧意付出违约金。由于被告那時在牢狱服刑，没法解决相干問題并退還定金。現被告也没法包袱违约金。原告主意的2019年12月20日以前欠付的用度，被告都承認也赞成付出。
第三人某某公司述称，赞成消除合同，其他诉讼哀求與其無關，不颁發定见。
究竟認定
當事人环抱诉讼哀求依法提交了證据，本院兒童才藝班,组织當事人举行了證据互换和质證。對當事人两邊没有争议的究竟，予以确認。按照當事人的报告和經审查确認的證据，本院認定究竟以下：2019年8月28日，案外人彭父親（買受人）與张某某（出賣人）签定《北京市存量房交易合同》，出賣人将涉案衡宇出售给買受人，两邊當事人拜託某某公司成交。衡宇成交代價為16運動世界,5万元，该衡宇、家電、装潢装修及配套举措措施等作價527万元。買受人向出賣人付出定金50万元，残剩房款如全数或部門經由過程存量房買賣结算資金專用存款账戶划转，交易两邊應签定相干存量房買賣结算資金划转协定。就该衡宇权属及详细状态，两邊當事人许诺出賣人對该衡宇享有正當权力，该衡宇無司法查封或其他限定讓渡的情景，出賣人许诺该衡宇已合适出售前提。如一方违背许诺致使该衡宇不克不及打点產权挂号或產生债权债務胶葛的，守约方有权消除合同。守约方消除合同的，理當书面通知另外一方，并由违背许诺方依照成交总價款的20％补偿守约方的丧失。2020年1月15日以前出賣人将衡宇交付買受人，在衡宇交付日以前產生的物業辦理费、供暖、水、電、燃气、有線電视、電信、收集及其他用度由出賣人承當，交付日今後產生的用度由買受人承當。同日，张某某（甲方、出賣方）、彭父親（乙方、買受方）、某某公司（丙方、居間方）签定《弥补协定》，商定衡宇價款及家具、装潢装修和配套举措措施作價共计692万元。乙方于2019年9月28日将第一笔定金10万元付出甲方；乙方于2019年9月30日以前将第二笔定金40万元經由過程“理房通付出”方法付出甲方。乙方不晚于打点過戶前两個事情日将第一笔購房款632万元以“理房通付出”方法付出甲方。两邊應于2020年2月20日以前打点缴税手续。于2020年3月2日以前，两邊配合打点衡宇不動產转移挂号手续。两邊一致赞成購房款中保存5万元作為戶口迁出包管金、保存櫻花茶，5万元作為物業交割包管金。该弥补协定另商定，涉案衡宇被查封或限定讓渡，致使乙方没法获得衡宇所有权的，视為甲方底子违约，乙方有权消除衡宇交易合同；甲方應在违约举動產生之日起十五日内，以至關于衡宇总價款的20％向乙方付出违约金；丙方收取乙方的所有用度不予退還，由甲方直接赔付乙方。2019年9月29日，张某某、彭父親、華某女签订《變動買受方协定书》，将涉案衡宇買受人由彭父親變動為彭父親、華某女。上述协定签订後，张某某于2019年12月20日将涉案衡宇交付彭父親。张某某承認收到了50万元定金。後因张某某涉嫌刑事犯法被羁押，且涉案衡宇被有關機構查封，致使涉案衡宇未能打点不動產转移挂号手续。
另查，彭父親與華某女系伉俪瓜葛，二人生養两個女兒彭女2、彭女一。彭父親于2020年9月24日归天，彭怙恃早已归天。華某女、彭女2、彭女一于2021年5月8日打点担當公證，對彭父親部門遗產銀行存款等遗產打点担當，但并未触及本案所涉衡宇交易合同。
庭审中，张某某承認三原告主意涉案衡宇交付前由買受人垫付水電费、物業费等的金额，张某某暗示赞成付出。關于违约而至丧失，三原告主意丧失主如果衡宇代價上涨丧失和定金的利錢丧失，但各方當事人對付衡宇上涨代價均未举證，也不申请司法判定。
裁决阐發
本院認為，依法建立的合同，受法令庇护。當事人理當依照商定周全实行本身的义務。當事人一方不实行合同义務或实行合同义務不合适商定的，理當承當继续实行、采纳解救辦法或补偿丧失等违约责任。本案中，因张某某缘由致使涉案衡宇没法打点產权過戶，张某某举動组成底子违约。三原告有权根据合同商定消除衡宇交易合同并究查张某某的违约责任。現张某某、某某公司均赞成消除合同，本院對此不持贰言，三原告该項诉讼哀求，本院予以支撑。合同消除後，還没有实行的，终止实行；已实行的，按照实行环境和合同性子，當事人可以哀求恢回复复兴状或采纳其他解救辦法，并有权哀求补偿丧失。衡宇交易合同消除後，三原告请求张某某退還定金50万，于法有据，本院予以支撑。但三原告主意的违约金尺度太高，本院斟酌涉案衡宇地点區域市場代價、衡宇交易合同商定成交代價、當事人错误等环境，酌情予以调解。至于三原告主意的垫付用度14949.78元，张某某承認该用度，也明白暗示赞成付出，對此本院不持贰言，三原告该項诉讼哀求，本院予以支撑。综上所述，按照《中華人民共和國合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之划定，裁决以下：
消除彭父親、華某女與张某某签订的《北京市存量衡宇交易合同》及彭父親、華某女與张某某、北京某某置地房地產掮客有限公司签订的《弥补协定》；
被告张某某于本裁决见效後7日内退還原告華某女、彭女2、彭女必定金50万元；
7日内付出原告華某女、彭女2、彭女一违约金50万元；
7日内付出原告華某女、彭女2、彭女一衡宇交付日以前垫付用度14949.78元；
驳回原告華某女、彭女2、彭女一其他诉讼哀求。
若是未依照本裁决指定的時代实行给付款項义務，理當按照《中華人民共和國民事诉讼法》第二百六十条之划定，更加付出拖延实行時代的债務利錢。
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