干貨丨细数二手房買賣合同中不能掉進去的十一個大坑
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按照廣州市房地產中介协會于本年年頭公布的《廣州市二手室第買賣市場钻研陈述》数据显示，客岁廣州市二手室第签约成交面积為1185.22万平方米，同比2016年上涨21.24%。固然客岁第二季度起，遭到3月新政影响，市場成交量延续下滑。但整體上看，2017年整年廣州二手室第成交同比仍有两成的涨幅，表白市場需求照旧较兴旺。
家喻户晓，近十年来中國房地產買賣市場進入了极端活泼的状况，買房的话题更是國民评論辩論的焦點话题。在房地產買賣市場，一手商品房天然是最受接待的首選，但一手的商品房代價较高，地段也常常比不上不少二手房，大部門好的地段的屋子不少年前就已建起了小區，综合考量不少買房的群领會把眼光轉向二手房買賣市場。
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但二手房買賣常常就是交易两邊加之房地產掮客人在沟通交换，走全部買賣流程，在買賣進程中，各個流程都輕易呈現問题，合同問题就是此中一個最首要的問题，合同固然不克不及包管必定可以或许完备顺遂地走完备個買賣環節，可是一份好的合同，可以防止很多争议，在產生不测的時辰也可以或许按照合同主意本身遭到的丧失。
那末，在二手房買賣的進程中。二手房交易合同中的那些没有注重到的“坑”會留下隐患呢？今天给大師细数一些在二手房交易合同中咱們必要注重的“坑”，和怎麼才能签订一份高質量的合同。
01
主體信息不明白
所谓的合同主體，合同瓜葛的主體，又称為合同當事人，是指依法签定合同并在合同前提下實行商定的义務和行使商定的权力的天然人、企業法人和其它社會集團。
合同當事人常見是两邊（拜托方與受拜托方/賣方與買方），但也有三方以致于多方。
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案情简介
2017年6月22日，經廣州市某房地產咨询有限公司先容，林某與黎某（女）签定《存量房交易合同》，商定林某以698万元的代價采辦黎某位于越秀北路某小區的商品房。26日，黎某丈夫何某暗示分歧意出售该衡宇，主意该合同無效。7月7日，黎某向林某發出《關于取缔<存量房交易合同>的函》，暗示何某不肯追認该合同，以至合同没法實行，認為该合同無效。林某和房地產咨询公司对峙認為合同有用，并请求黎某承當违约责任。
2017年8月，何某将林某和房地產咨询公司诉致越秀區人民法院，黎某列為第三人，哀求确認合同無效。林某提起反诉，请求何某和黎某返還定金十万元，付出违约金69.8万元，状師费7万元、中介辦事费6万元总计92.8万元。
法院裁决
本院認為：本案中，原告以第三人無权处罚两邊共有的房產，且未获得原告過後追認為由，主意涉诉衡宇交易合同無效。而按照《最高人民法院關于审理交易合同胶葛案件合用法令問题的诠释》第三条第一款划定“當事人一方以出賣人在缔约時对標的物没有所有权或处罚权為由主意合同無效的，人民法院不予支撑”。参照上述划定，原告以其為衡宇共有人主意被告林初仁與第三人签定的衡宇交易合同無效，于法無据，本院不予支撑。
裁决：驳回原奉告讼哀求。
那末咱們在签订或审查二手房交易合同的時辰，起首是要看看主體信息是不是明白，有無漏写或错写。一般来讲，在制定合同或审查合同的時辰必要注重如下信息是不是明白，輕易罅漏的點在于“法令文书投递地點”，這個地點的商定主如果预防發生争议胶葛時，商定了法令文书投递地點，可以省去因投递消耗與迟延的時候：
（1）交易两邊姓名、身份證号码、身份證住址、現住址（法令文书投递地點）、接洽方法等。
（2）如存在房地產買賣辦事機構，理當列明公司、掮客人、公司地點（分店）、接洽方法等。
出格注重：
（1）若是賣方的衡宇是多人共有，理當把所有共有人的信息列明；
（2）若是買方是多人配合采辦，也應當把所有配合采辦人列明。
02
衡宇根基信息不明白
一些從網上免费“参考”的合同，常常會把衡宇根基信息遗漏，或写得其實不具體，致使買方在交楼或過户的時辰才發明屋子跟本身“想象”中的屋子其實不是一回事。
這時辰，若是两邊协商不可，那就只能經由過程诉讼的方法哀求法院举行裁决，而诉讼所耗费的款項與時候都是不成估计的，以是一起頭做好合同的起草與审查，能更好地规避危害。交易两邊都有明白的熟悉，防止由于信息不明白而發生误解。
那末，衡宇信息理當注明哪些工具呢？
衡宇根基信息理當载明：
（1）衡宇地點地具體地點；
（2）地點单位楼层環境；
（3）衡宇布局；
（4）三面积详细数据（修建面积、套內面积、公摊面积）；
（5）是不是带露台、天台、地下室等，面积若何挂号、商定。
衡宇產权信息理當载明：
（1）什麼時候获得產权，
（2）获得產权證是不是满两年、是不是满五年、是不是独一住房等。
03
衡宇权属近况及解决方法商定不明
在二手房合同胶葛中，此中很多就是由于交易合同中没有列明衡宇的权属近况而致使两邊引發争议。最多見的就是合同中没有注明衡宇如今是不是处于出租的環境，租约何時到期，由哪一方賣力腾退，租约没有到期的话應當由哪一方来处置。比及買方筹备入住的時辰才發明屋子带了個“超持久限”的租约，這時辰就比力為難。
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合同中應當要注明哪些信息呢？
（1）共有環境：理當列明所有共有人。
（2）典質環境：理當注明衡宇設置典質权的近况，如典質给銀行仍是小我、法人，商定明白的典質涂销责任、方法和時限。
（3）租赁環境：理當注明衡宇租赁的環境，并告诉租赁人（确認是不是抛却優先采辦权），对付租赁環境選擇賣方涂销或是買方承接租赁权等解决方法明白商定。
注重：若是選擇消除租赁合同的，理當商定腾退义務，一般由賣方實行，确保能把衡宇的完备產权交给買方。
04
计價方法商定不明
一般衡宇買賣代價有两種计價方法 ，别離是①依照衡宇修建面积计價；②依照衡宇套內面积计價。
（1）依照修建面积计價：总價=修建面积×单價
（2）依照套內面积计價：总價=套內面积×单價
（3）其他计價方法（如部門赠予等）
注重：若是依照套內面积计價，當發生面积偏差時，并不是只有套內面积偏差必要互补差價，公摊面积亦需互补差價。
05
購房款付出時候、方法商定不明
起首，付出時候的商定一般的合同城市触及到，但未必能触及周全，全部買賣的流程前後次序和详细的時候都應當作出具體商定；此外，对付付出方法，可能一般合同中对此商定會呈現罅漏，如许輕易致使賣家姑且起意想要毁约，成心不供给付出方法，致使買家没法定時付出購房款，從而反咬一口消除合同。
商定了必定的付出方法，如銀行卡号、微信付出宝账号等，買家便可自行定時付出金錢，如许也晋升了沟通、買賣的效力。
付出時候：
（1）一次性付出/分期付款：買家選擇一次性付出的，理當商定详细付出日期，選擇分期付款的，理當商定每期金錢的详细比例、数额和付出時候；
（2）銀行按揭：買家打點銀行按揭的，理當商定打點刻日。
付出方法：
（1）現金付出；
（2）銀行轉账；
（3）微信、付出宝付出；
（4）其他付出方法。
06
衡宇交付使历時間、尺度商定不明
在法令的范围內，動產的交付以所有物轉移為准，而不動產的交付因此“挂号為准”，此处的“交付利用”则详细指的是衡宇的利用权轉移到買家手上。
合同中理當注明什麼時候賣家腾退衡宇，将衡宇的利用权交到買家手上，也理當商定交付使历時衡宇的利用近况。
（1）交付使历時間：两邊理當明白商定交付使历時間，這個時候可所以過户前或過户後，可商定详细的日期或是“合同签定後/過户後”一個详细的刻日。
（2）交付利用的方法：合同中对此項理當明白為“交付利用”。關于交付利用的尺度，有的以交付钥匙為准，有的以驗收衡宇為准，最佳的方法是两邊签定交付利用确認书，完美實行交付利用的手续，将交付使历時衡宇的近况逐一列明，配合具名确認。
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07
衡宇過户時候、發生的用度商定不明
案情简介
2017年3月，在廣州市某房地產咨询有限公司的先容下，肖某與黄某签定《衡宇交易合同》，商定肖某采辦黄某位于廣州市越秀區水荫路某商品房，代價為384万元，合同商定過户發生的一切税费由買方承當，2017年4月，两邊到房管部分打點過户手续被告诉，该小區地點地块經划拨所得，為廣州市某奇迹单元房改房，如需上市必要缴纳地皮出讓金。两邊皆不肯承當地皮出讓金的缴交义務，廣州市某房地產咨询公司在居間進程中亦没有将该条目列入合同。2017年6月，肖某将黄某、房地產咨询公司诉致法院，哀求：
一、黄某承當缴交地皮出讓金的义務并共同肖某過户衡宇，二、房地產咨询公司退還中介用度并补偿丧失。
關于地皮出讓金的缴纳，交易两邊持分歧分歧定見，賣方認為合同中商定了一切税费由買方承當，地皮出讓金则理當由買方缴纳；
法院裁决
本院認為：……關于地皮出讓金的缴纳义務，合同有商定從商定，無约定章按照法令划定承當。虽按照《中華人民共和國房地產辦理法》第四十条的划定：“以划拨方法获得地皮利用权的，讓渡房地產時，理當依照國務院划定，报有核准权的人民當局审批。有核准权的人民當局准许讓渡的，理當由受讓方打點地皮利用权出讓手续，并按照國度有關划定缴纳地皮利用权出讓金。”但合同商定原告采辦被告的衡宇為商品房，两邊确認原告付出的購房款是按照商品房的市場價值付出，并不是按照房改房的市場價值付出購房款，故原告付出的購房款已包括其理當付出的地皮出讓金，再判令原告缴纳地皮出讓金则使原告反复付出地皮出讓金，被告一作為原廣州市某奇迹单元的职工，采辦房改房時享受了國度政策的優惠，交易進程中收取的購房款中包括本理當属于國度长处的地皮出讓金，故本案中理當由被告一付出地皮出讓金。
另被告二作為房地產買賣咨询公司，為原告、被告一供给房地產買賣辦事，未能尽到审查义務，按照错误原则理當承當必定的错误责任。但被告二為原告與被告一两邊買賣促進供给了咨询、買賣辦事，虽存在必定的错误，未到达底子违约的環境，原告主意被告二退還中介用度没有法令根据。
裁决：1、被告一在裁决文书見效之日起十五天內共同原告過户涉案衡宇，發生的地皮出讓金由被告一承當XX元（70%)，被告二承當XX元（30%）。2、驳回原告其他诉讼哀求。
以是，一般在签订合同前要细心看清晰合同中關于過户時候和發生的用度是不是已明白商定：
（1）過户時候：两邊理當明白過户的详细時候，如签定合同後X日內、X年X月X日等；在這天期前，還理當商定賣方涂销典質、筹备完备產权的時候，網签時候，買方打點銀行貸款時候等。
注重：若是賣方户口挂靠在该衡宇，還需约订户口迁出的時候，便利買方過户後實時迁入户口，打點孩子入學等手续。
（2）發生的用度：
①税费（包含房產增值税、小我所得税、印花税、契税等）；
②地皮出讓金；
③房地產買賣辦事费；
④其他用度（如公證费、评估费、涂销銀行貸款發生的提早還款利錢等）。
08
衡宇內飾、家具、装修的归属商定不明
衡宇的內飾、家具、装修常常在两邊洽商的時辰會在口頭上商定归属和代價，但合同中常常没有一個具體的商定，致使後续賣家在清空衡宇時对家具家電有了肆意处理权，造成買家的丧失，從而引發争议與胶葛。
（1）对付衡宇的內飾、家具、装修的归属，理當以附件的情势列明具體的清单。必要付出对價的，理當在每項家具後附上详细的代價；
（2）不需付出对價的，则理當在条目中明白以上項目代價已包括在購房款中。
09
违约责任、单方消除权商定不明
關于违约责任與单方消除权，则是两邊的接濟条目，這一条目商定不明，輕易提高两邊毁约的危害，晦气于買賣的顺遂举行。对各类违约環境作出具體的责任商定，是全部合同的重中之重。
（1）賣方违约责任：
①因隐瞒產权環境、衡宇信息發生的违约责任；
②因拖延交付利用衡宇發生失眠貼片,的违约责任；
③因拖延缴纳税费或其他缘由拖延過户發生的违约责任；
④因户口拖延迁出發生的违约责任；
⑤因衡宇租赁合同消除没法腾退發生的违约责任。
⑥其他因賣方缘由致使衡宇没法過户或拖延過户發生的违约责任。
（2）買方的违约责任：
①拖延付出購房款發生的违约责任；
②拖延打點銀行貸款發生的违约责任；
③拖延缴纳税费致使拖延過户發生的违约责任；
④其他因買方的缘由致使衡宇没法過户或拖延過户發生的违约责任。
（3）賣方享有单方消除权的環境：
①買方過期付款；
②買方不知足購房資历；
③買方没法打點銀行貸款等。
（4）買方享有单方消除权的環境：
①賣方拖延過户；
②賣方没法過户衡宇；
③賣方没法将衡宇交付利用等。
注：
①一方知足单方消除前提後如選擇单方消除，可商定对方同時承當违约责任；
②選擇继续實行的，亦可请求对方承當违约责任。
五、不成抗力：因天然劫難、當局政策的變更致使合同没法實行的，相互返還并免责。（可商定危害轉移點）
10
胶葛解决方法商定不明
胶葛解决機制中最重要解决的是問题是發生争议胶葛時两邊的法院统领地的問题，選擇一個两邊便利的法院有益于削减诉累。
法定统领：①被告地點地；②合同實行地（不動產地點地）
商定统领：按照合同商定，向或人民法院提告状讼。
11
具名
（1）具名：
①所有介入人具名、指纹。（賣方為所有共有人；買方為所有配合采辦人；
②房地產買賣辦事機構為公司盖印和經手的掮客人。）
（2）注重：
①必定要本人具名，不成由别人代签，由别人代签的，必需附上本人的授权拜托书，本人未便具名的，最佳經公證签订合同。
②签定日期：可商定一個签定日期，分歧時具名的则以最後具名的一方的签定日期為准。
此外，对付賣家因房價上涨歹意违约，買家能否主意上涨幅度的丧失补偿的問题，比年来法院对此的支撑率愈来愈高，為了保障市場買賣的不乱有序举行，各地的相干判例也愈来愈多。
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案情简介
2016年8月11日，王某(買方)與潘某(賣方)及某房地產代辦署理有限公司(掮客方)签定《房地產交易合同》，商定：賣方潘某将其名下的衡宇以近况售予買方王某，总楼價125万元;買方王某應在签定合同當天向賣方潘某付出定金5万元，首期楼款(不含定金)32万元在樂成递件當天由買方王某直接付出给賣方潘某壯陽保健食品推薦,，楼價余款(貸款銀行核准按揭的金额)在辦好買賣過户及典質挂号後，由貸款銀行划入賣方潘某在该貸款銀行開設的账户內。合同還商定了违约责任，合同签定當天，王某向潘某付出了定金5万元。尔後，王某與潘某商定于2016年11月3日前去房管部分打點過户手续，但當日潘某以其未带身份證原件及掮客方不在場為由回绝打點過三芝通馬桶,户手续。随後，王某于2016年11月25日與案外人杨某签定《衡宇交易合同》，商定王某向杨某采辦其所有的與涉案衡宇，成交價168万元，并打點了產权過户手续。
随後，王某向法院告状，哀求判令潘某返還王某定金5万元并付出违约金12.5万元，同時补偿王某房價差额丧失30.5万元(168万元-125万元-12.5万元)。别的，王某還在诉状中请求潘某补偿王某中介费1.3万元、按揭貸款代辦署理费8000元、状師费1.8万元、租赁衡宇用度2.12万元。
一审裁决
一审法院認為，王某、潘某签定的《房地產交易合同》正當有用，两邊均應依约實行。廣州装修公司领會到，連系證据，王某在2016年11月3日具有付出首期款32万元的能力且那時也取患了銀行赞成貸款證實的環境下，潘某主意王某過期付出購房款及無付款能力，缺少究竟根据；且即便潘某認為當日掮客方未参加，两邊对于款時候存在争议，但王某後以多種方法敦促潘某打點递件手续。因此，潘某回绝實行合同根据不足，已组成底子违约，王某有权消除合同并请求潘某承當违约责任。基于王某、潘某对消除《房地產交易合同》均無贰言，潘某應将王某已付的定金5万元退還王某。别的，按照合同商定，潘某過期打點買賣手续，王某有官僚求潘某付出等额于总楼價10%的违约金。
因王某已充實举證證實其在潘某回绝實行合同當月向案外人采辦了與案涉衡宇同栋的衡宇，衡宇代價為168万元，與王某、潘某签定《房地產交易合同》時商定案涉衡宇代價125万元，存在较大差额，王某确切存在現實丧失，故对王某请求潘某付出违约金12.5万元的诉讼哀求，予以支撑。關于王某请求潘微創植牙,某付出房價差额丧失30.5万元的诉请，法院認為，因房地產買賣代價受多種身分影响，包含衡宇的面积、朝向、楼层等，加上已判令潘某向王某付出违约金12.5万元，足以补充潘某的部門現實丧失，一审法院按照公允原则，酌情判令潘某向王某付出房價差额丧失15万元。
一审裁决認為潘某向王某返還定金5万元、付出违约金12.5万元、补偿房價差额丧失15万元，同時驳回王某的其他诉讼哀求。
二审裁决
二审法院認為，比年来，跟着廣州市房地產買賣市場的日益成熟，因二手房交易激發的胶葛显現增多趋向。本案胶葛系賣方無合法来由回绝继续出售衡宇引發，属于单方违约的情景之一。二手衡宇交易合同签定後，两邊均應诚信如约，保护市場買賣秩序。因房價涨跌而歹意违约的，违约方應承當的丧失不但包含直接丧失，還包含守约方可得长处丧失，包含衡宇涨跌所酿成的購房差價丧失。至于差價丧失补偿金额简直定，若是當事人已提交相干證据證實其此外采辦的衡宇在位置、朝向、楼层、面积等方面均與诉争衡宇相雷同的環境下，可以依照丧失產生時點的两套衡宇市場成交價单價差额，再综合斟酌违约缘由、错误水平及守约方現實付出等身分，酌情肯定差價丧失补偿金额。
廣州中院二审在查清究竟的根本上，經當庭调处，促使两邊當事人告竣协定：潘某退還定金5万元，补偿违约金12.5万元和購房差價丧失10万元。
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最後，总结一下在二手房買賣進程中必要注重的审查义務：
1、查抄賣方不動產权證實
2、审查買方購房資历、征信環境
3、到房地產行政主管部分盘問產权真實性和現實環境
4、明白所購衡宇是不是获得完备產权，是不是容许出售
5、注重所采辦的衡宇利用近况、汗青遗留問题
6、明白買賣進程中發生的用度承當
7、签订一份高質量的交易合同
8、公道礼聘第三方羁系買賣流程、資金保管及交费時候
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胡帅
廣东成说状師事件所專职状師
结業于華南农業大學法學院，自执業以来，介入近百宗民商事案件，包含仳離胶葛、担當胶葛、商品房交易合同胶葛、修建工程合同胶葛、地皮性子胶葛等，此中樂成打點数起大额民間假貸案件和疑問、繁杂、群體性的房地產诉讼案件。
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